안녕하세요. 경기도 소액투자를 거쳐 서울 가치성장투자까지 해낼 동구님 입니다.
신도시를 큰 관점에서 넓게 둘러보고 특징들을 살펴 본 자모님의 1주차 강의에 이어서, 지금 기회가 있고 신도시 투자로 적합한 지역인 OO, OO을 세부적으로 살펴보는 양파링님의 2주차 강의를 수강하고, 느낀점과 적용할 점을 남겨 실제 투자에 적용하고자 2강 후기를 남겨봅니다.
가장 먼저, 수도권 아파트 가치를 결정하는 요소는 어떠한 것들이 있는지, 그 요소들을 어떠한 관점에서 바라보고 투자에 적용해야 하는지를 알아보는 것으로 시작되었습니다.
느낀점 1) 수도권은 무조건 교통이 최고라고 편협하게 생각하기 쉽지만, 가장 우선시 되는 것은 무엇보다 양질의 일자리이다. 그리고 그 다음으로 핵심 일자리로의 접근성이 영향을 미치며, 그 외에 다른 요소들의 변화 가능성을 살펴야 한다. 즉, 수도권 아파트는 직장인이 거주지로서 선호하는 요소를 얼마나 가지고 있느냐가 가치에 그대로 반영되기 마련이며, 이 중 가장 영향력을 미치는 것은 '직장'이다.
적용할점 1) 단순히 서울로 가는 지하철 노선이 좋은 지역이라고 그 부분만을 그 지역의 가치 전부로 파악해서는 안된다. 서울 교통 접근성 또한 직장과의 연결성을 대변하는 만큼, 지역 내 일자리와 인근에 양질의 일자리가 얼마나 되고, 실제 그 종사자가 주변에 얼마가 있는지, 어디를 선호하는지가 결국 아파트의 가치를 결정한다.
느낀점 2) 아파트 가치를 결정하는 요소를 나열해보면 대표적으로 일자리, 교통, 학군, 환경으로 구분지어 볼 수 있으며 이는 다시 변화가능성이 낮은 요소와 변화가능성이 충분히 있는 요소로 나누어 볼 수 있다. 아파트 가치판단을 할 때 필히 이를 적용시켜 판단해야 한다.
적용할점 2) 하나의 단지를 보고 가치를 판단해볼 때, 필히 이 단지가 가진 장점이 변화가능성이 낮은 것인지, 변화가능성이 있는 것인지를 참고해서 판단해야 한다. 그리고 그러한 요소가 변화될 만한 상황인지도.. 만약 변화 가능성이 낮은 요소가 좋게 변화되면 앞으로 가치가 상승할 여지가 충분한 것이고, 변화가능성이 있는 요소가 좋게 변화될 가능성이 있다면 변화 가능성이 낮은 요소가 좋게 변화되는 것 보다는 파급효과가 적을 것이라는 객관적인 판단이 되어야 한다.
다음은 두 지역 중 경기도 가치성장투자로 대표되는 OO지역에 대한 상세 분석으로 경기도 지역을 분석할 때 어떠한 관점에서 어떠한 것들을 살펴봐야 할지를 해당 지역의 내용을 분석해보며 적용시켜 보는 시간이었습니다.
느낀점 3) 지역 내 예정된 교통(전철 노선)은 단순히 그런게 있구나.. 하고 지나쳐왔던 것 같다. 이를 현재 교통 노선들과 함께 지도위에 표시해보고, 추진 경과 등을 함께 그려보면, 해당 지역들의 전고점과 현재 상황, 호재를 객관적으로 바라 볼 수 있게 된다.
적용할점 3) 지역분석 내 교통 부분에서, 현재 기준 주요 직장(서울) 접근성을 정리해본 뒤 별도의 페이지로 에정된 철도 등 교통호재를 표시해보고, 이와 연결지여 지난 상승장에서 이 호재가 어떻게 가격에 적용되었는지 살펴보자. 그리고 가치와 가격의 변화를 적어보며, 이 호재를 어떻게 받아들여야 할지 고민해보자.
느낀점 4) 공급까지 입지분석을 마친 후 바로 가격으로 넘어가기 바빴는데, 입지분석을 통해 각 요소별로 현재가치와 기회요인, 미래가치는 어떠한지 정리해본다면 해당 지역을 보다 더 큰 관점에서 판단해 볼 수 있다.
적용할점 4) 입지분석 말미에 각 중요요소별 현재가치, 기회요인, 미래가치는 어떠한지 직접 정리해보고 내가 알아본 것들과 생각을 직접 넣어서 정리해보자. 보다 더 큰 관점에서 지역의 특징을 잘 알아갈 수 있도록. (OO입지분석 정리1~2 장표 참고)
느낀점 5) 해당 지역 내에서 어떠한 마을로 구분되어 단지들이 형성되어 있는지 눈대중으로만 확인하고 가격에만 치중해서 단지들을 바라봤엇는데, 어디에 어떤 마을이 위치하고, 그 마을들의 특징들까지 대입시켜 봄으로 지역을 보다 더 깊게 이해할 수 있을 것 같다는 생각이 든다.
적용할점 5) 입지분석 후 지역을 한판으로 두고 각 마을이 어디에 위치하고 있는지 교통요소와 함께 정리하자.
이어서 두 지역을 어떠한 투자 전략으로 접근해야 하는지 Q&A형식으로 풀이해보는 시간이 있었습니다. 현실적인 문제 속에서 대부분 비슷하게 고민하고 있는 부분들을 풀어보며 다른 지역에도 그대로 대입해서 적용해볼 수 있는 투자전략을 알아볼 수 있는 시간이었습니다.
느낀점 6) 구축, 복도식 방2개 등의 단점을 가지고 있는 단지를 투자로 고민하기 마련인데, 사실 선호 학교를 배정받거나 교통적인 장점을 가진 단지의 선호도가 높은 것은 팩트. 다만 수요층에 따라 선호 단지는 조금씩 달라질 수 있으며 이는 해당 지역의 수요 특징에 따라 다르게 판단 해 볼 수 있는 부분이다.
적용할점 6) 가장 좋아하는 곳만을 사겠다는 관점이 아닌, 그 단지가 가치가 있고 현재 싼 가격구간인지, 어떤 수요를 특징으로 두고 그 특징이 가격에 영향을 줄 수 있는 요소인지 객관적으로 판단하고 접근하는 것이 투자자의 사고방식이므로 이를 견지하자. 또 내 투자금으로 살 수 있는 곳 중 가장 좋은 곳이 오래 된 구축이라도, 비슷한 수준의 다른 지역과 비교를 통해 검증하고 투자한다면 충분히 유요한 투자가 될 수 있으니 반드시 이를 실행에 옮기자.
느낀점 7) 단점이 있는 단지여도, 역과의 접근성이 떨어지는 단지여도 작은 것(주차, 위치, 언덕, 복도식 등)에 민감하게 반응한다면 상승장의 가격 변화흐름을 탈 수 없다.(단점있는 단지, 메인생활권이 아닌 단지 모두 상승장에서 비슷한 가격 상승을 보임)
적용할점 7) 작은 것 보다 큰 것(입지, 가격)에 집중해서 큰 것이 더 투자(저평가)에 크게 작용되고 있다면 작은 것들을 과감하게 감수하고, 메인 생활권이 아니어도 우선순위에 따라 그 단지가 내 투자원칙에 부합한다면 과감하게 방아쇠를 당기자. 지나고 보니 결국 상승장에서 모두 가격이 변화(상승)했다.
느낀점 8) 내 목표만 기억하고 실행하기에도 일상이 쉽지 않다. 그런데 이 와중에 내 목표를 방해하는 요소에 집중한다면.. 더욱 내 목표는 흐려지고 못할 이유들만 찾으며 목표에서 멀어지게 될 수있다.
적용할점 8) 지금 내가 지역을 알아가고, 직접 찾아가고, 관리하는 이유를 명확하게 기억하자. 내가 목표로 하는 곳에 가기 위해서. 가족과 경제적 여유를 누리기 위해서 하는 만큼, 내 목표를 방해하는 요소를 과감하게 패스하자. 그리고 생각하지 말자.
운 좋게도 강의수강 없이 다녀온 OO지역이 강의 내용에 포함되면서, 내가 생각했던 것들을 검증하는 시간을 가질 수 있엇고, 조금은 다르게 생각했던 것들을 내가 가고자 하는 길을 먼저 간 선배님의 관점으로 고칠 수 있는 기회가 되었습니다.
이를 다른 지역에도 적용시켜 내가 보고 있는 이 지역이 어느정도 위상이고 어떠한 특징, 호재들이 있는지 보다 더 세밀하게 알아가고, 내가 감당할 수 있는 투자 범위가 어디까지인지 명확하게 다시한번 검토해볼 예정 입니다. 많은 인사이트를 여과없이 알려주시고 보여주신 양파링님께 감사드립니다.
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