[신투기1기 100억 10년에 벌조 무시리] 2주차 강의후기

안녕하세요, 무시리입니다 :)

신도시투자기초반의 2주차 강의는 

신도시 중에도 좋다고 소문난 A,B 지역이였습니다

(이번달 임장지 & 임장지이길 바랬던 곳, 오예!)

양파링님의 강의를 들으면서 A,B지역에 대해

어렴풋이 알고있었던 것,

중요하다고 알지 못했던 것들을 선명하게 잡아나가는 시간이였습니다.

1.주목해야 하는 이유

두 지역은 경기도에서도 강남접근성(업무지구 접근성)이

좋아 입지가 뛰어난 곳인데요,

여기까진 모두가 익히 들어 아는 사실이었을겁니다.

하지만 두 지역이 단순히 현재 ‘입지’만 좋은것이 아니라

‘변화가능성’에 대해서 얘기를 해주시며

앞으로 더 좋아질 곳이라는걸 말씀해주셨습니다.

우리가 투자할 부동산은  10년을 가져갈 자산인데,

그 10년이 넘는기간 동안 땅의 가치를 판단하는 입지요소 중

변하는것과 변하지 않는 것들이 있고

10년뒤까지 변하지 않고 심지어 더 좋아질 것에 대해 말해주셨습니다.

수도권에 대해 신생아인 저는

파링님이 말씀주신 ‘변화가능성’을 단순 ‘호재’로 취급하며

현재의 입지를 분석하는거에만 집중을 했습니다.

변화가능성을 단순 리모델링 호재 쯤으로만 생각하며 

중요한 교통,일자리의 변화까지 ‘퉁쳐서’ 가볍게 생각했던거였습니다.

실제로 B지역은 현재 임장지로 1주차 개요를 작성했음에도

일자리의 변화가능성이 이 지역에 어떤 영향을 미칠지

더 깊게 생각하지 못했던 점을 강의를 보면서 깨달을 수 있었습니다.

2. 입지 및 가격 분석

앞서 말씀주신 변화가능성을 현재 입지와 함께봐주시며 

현재가치 + 기회요인 = 미래가치로 

지역과 생활권을 뽀개주셨는데요

생활권이 정~말 많고 그 안에서도 많은 세부마을을 가진 지역답게

지하철 노선별로, 생활권별 평형 구성에 따라 강약을 조절하는 방법

또한 선호도를 중점으로 특히 관심 가져야할 생활권까지 짚어주셨습니다

저는 이 강의에서 난생 처음가보는 임장지에서

지역뿐  아니라 더 세밀하게 생활권별로 선호도를 

전고점을 통해서 파악하시는 방법이 인상깊었는데요,

임장보고서에 지역별로 가격별 TOP10을 보면서

지역의 선호도를 파악하는 방법은 많이 사용해봤지만

이런 경우 1,2,3위 생활권 또는 해당 지역의 신축선호도는 파악 가능하지만

세부적인 생활권의 선호단지특성은 잡기 힘들었는데요

파링님이 강의에서 한 생활권의 주요 아파트 가격을 통해서

'이 생활권은 200단지 미만도 여러단지가 모여 하나의 마을을 형성해서

소형세대수 단지도 선호한다'

'이 생활권은 상권이 많지는 않지만 지하철 두개 노선을 이용할 수 있어서

이 생활권에서 항상 높은 가격을 보인다' 등

가격을 통해 생활권의 세부 생활권을 파악하는 방법을 BM해보도록 하겠습니다.

3.투자 전략

지금까지 본 지역의 입지 + 생활권별 특징 + 현재가격을 통해

그래서 지금 투자를 어떻게 적용해야할지를 말씀해주시는 시간이었습니다.

지역별 가장 많이 궁금해하는 Q&A를 통해서 

파링님 이거 사요!마요!를 결정해주는 시간이였는데요

과거 가격과 ←> 상승시점에  실제 단지별로 투자금과 수익금을 비교해주시면서

같은 투자금이면 더 좋은 것이 없는지 찾아봐야 한다는

기본적인 투자 원칙을 다잡아주셨습니다.

투자 물건을 보다 보면

특정단지, 특정생활권에 몰입하게되는데 그게 그 지역의

선호 단지가 아닌 후순위인 경우가 많이 있엇습니다.

투자금이 적어서, 가격이 적당하니까가 아닌

지금 가진 돈으로 내가 할 수 있는 최선의 선택이 무엇이냐를

한발짝 밖에서 객관적으로 판단하는 것의 중요성을 다시금 느꼈습니다.

관심있는 두개의 지역 분석만으로도

이번달 강의료가 아깝지 않았던 파링님의 강의 

9년차 투자자로써 찐노하우를 알려주는 강의에 항상 감사드립니다! 

BM LIST

1. 생활권별 시세로 선호도 파악하기

2. 변화가능성을 호재라는 프레임으로 퉁쳐서 부정적으로 보지 않기