A지역, B지역 그리고 S지역이 합쳐 만든 ㄱ신도시가 들어선 땅은 원래 군부대가 있던 곳이다.
언덕보다 중요한 것은 매일 업무지구로 출퇴근하는 ‘시간’과 ‘거리’이다.
A지역에는 특정 동에 대규모로 인구를 늘릴 계획을 가지고 있는 반면, B지역은 전체적인 소폭 상승이 계획되어있다.
A지역에는 중간에 산이 있어서 생활권간 분리가 심하고 계획도시로 이미 조성이 되어 현재 거주환경이 잘 갖춰져있는 곳은 강남과 거리가 멀지만 교통 호재로 조금은 개선될 것으로 보인다. 땅이 S지역과 인접하여 가치가 높은 생활권도 환경이 우선적 선효요소이며 이곳도 앞으로 업무지구 연결하는 교통 호재가 예정되어있어 지켜볼 가치가 있다.
B지역은 언덕이 매우 많은 지형으로 평지인 곳에 지하철노선이 깔리며 주변으로 생활권이 형성되어있다.
B지역은 원도심으로 서울에서 밀려난 거주민들이 오래 전부터 터를 잡았어서 노후화가 심하며 현재는 재건축 재개발 예정이며 이미 서울과 인접한 땅의 가치가 좋은 생활권에 신축 3대장이 들어와 높은 수요가 있다.
A, B지역 모두 자체 직장이 많지는 않아 서울 업무지구의 배후지역이 될 것으로 교통이 중요한 지역이나, 대부분 교통 여건이 강남 1시간 이내로 비슷하기에 이 지역들에서는 브랜드 신축대단지 밀집, 균질성 과 같은 환경이 잘 갖춰진 곳들이 선호도가 높다.
경기도 외곽, 강남 1시간 접근이라는 비슷한 입지요건 가진 단지들간의 비교평가를 할 때에는 인접한 땅이 어디인지를 먼저 보는 것이 필요하다.
그 다음 그 중에서는 신축, 대단지, 밀집 등 균질성이 높아 선호도가 높은 단지가 좋다.
마지막은 현재는 더 균질성이 좋지만 그렇지 못한 곳에 확실한 호재로 재개발, 재건축이 대규모로 이뤄져 환경이 천지개벽할 것임이 확정되어있고, 서울 접근성이 월등히 더 우수하다면 미래가치를 보아 후자를 투자하는 것이 더 맞다.
정말 투자하기 위해서는 시세트래킹만 하는 것이 아니라 전수조사를 무조건 해야한다.
전수조사 할 때는 비선호 생활권, 단지 제외 하지 말고 모두 포함시켜야 한다.
열정을 하얗게 불태우고 금방 지쳐 떨어지는 것보다 은은하게 꾸준히 하는 것이 투자에서 더 중요하다.
외부에서가 아닌 스스로 동기부여할 수 있는 사람이 되어야 한다.
깨달은 것
강남까지 1시간 이내 출퇴근할 수 있고 땅이 가까이 있다면 언덕이 있어도 투자할 만한 가치가 있다.
교통 입지가 비슷하다면 신축대단지가 모여있고 거주환경이 잘 갖춰진 생활권에 투자하는 것이 더 좋다.
현재는 균질성이 안좋고 환경이 별로지만 재개발, 재건축 확정으로 개선될 것이라면, 그리고 그 땅이 조금이라도 강남 접근성이 더 좋은 곳이라면 환경개선 기대 수요와 변하지않는 교통이라는 입지요소로 투자의 우선순위가 될 수 있다.
지역안에서 선호도 순위를 잘 알아두어야 투자기회가 왔을 때 빠른 의사결정을 할 수 있고 후회가 적을 수 있음을 기억하자.
최근 앞마당 전수조사를 하면서 제주바다님께서 말씀하신 그 효용성을 느끼고 있다. 몇개단지만 시세트래킹할 때 보이지 않았던 숨어있는 단지들까지도 가격을 확인하면서 투자의 범위를 더 늘릴 수 있고 비교평가도 많이 연습해볼 수 있어서 전수조사를 꾸준히 해야겠다고 느꼈다. 그리고 날을 정해서 하는 것이 아니라 양이 많기에 지치지않게 매일매일 조금씩 해야한다는 말씀도 너무 공감되어서 꾸준히 잘 해야겠다고 생각했다.
적용할 점
전수조사 매일매일 조금씩이라도 하기.
더 잘하지 못할까 스스로 채찍질보다 꾸준하게 노력하고 있는 나 자신을 칭찬해주고 인정해주기
지금 만드는 앞마당에서 생활권별 선호도 차이를 조금 더 뾰족하게 이해하고 나만의 우선순위를 정해두기
