본것
- A지역과 B지역은 원래 경기도 하나의 군에 포함되어 있었다.
- A지역, B지역 그리고 S지역이 합쳐 만든 ㄱ신도시가 들어선 땅은 원래 군부대가 있던 곳이다.
- 언덕보다 중요한 것은 매일 업무지구로 출퇴근하는 ‘시간’과 ‘거리’이다.
- A지역에는 특정 동에 대규모로 인구를 늘릴 계획을 가지고 있는 반면, B지역은 전체적인 소폭 상승이 계획되어있다.
- A지역에는 중간에 산이 있어서 생활권간 분리가 심하고 계획도시로 이미 조성이 되어 현재 거주환경이 잘 갖춰져있는 곳은 강남과 거리가 멀지만 교통 호재로 조금은 개선될 것으로 보인다. 땅이 S지역과 인접하여 가치가 높은 생활권도 환경이 우선적 선효요소이며 이곳도 앞으로 업무지구 연결하는 교통 호재가 예정되어있어 지켜볼 가치가 있다.
- B지역은 언덕이 매우 많은 지형으로 평지인 곳에 지하철노선이 깔리며 주변으로 생활권이 형성되어있다.
- B지역은 원도심으로 서울에서 밀려난 거주민들이 오래 전부터 터를 잡았어서 노후화가 심하며 현재는 재건축 재개발 예정이며 이미 서울과 인접한 땅의 가치가 좋은 생활권에 신축 3대장이 들어와 높은 수요가 있다.
- A, B지역 모두 자체 직장이 많지는 않아 서울 업무지구의 배후지역이 될 것으로 교통이 중요한 지역이나, 대부분 교통 여건이 강남 1시간 이내로 비슷하기에 이 지역들에서는 브랜드 신축대단지 밀집, 균질성 과 같은 환경이 잘 갖춰진 곳들이 선호도가 높다.
- 경기도 외곽, 강남 1시간 접근이라는 비슷한 입지요건 가진 단지들간의 비교평가를 할 때에는 인접한 땅이 어디인지를 먼저 보는 것이 필요하다.
- 그 다음 그 중에서는 신축, 대단지, 밀집 등 균질성이 높아 선호도가 높은 단지가 좋다.
- 마지막은 현재는 더 균질성이 좋지만 그렇지 못한 곳에 확실한 호재로 재개발, 재건축이 대규모로 이뤄져 환경이 천지개벽할 것임이 확정되어있고, 서울 접근성이 월등히 더 우수하다면 미래가치를 보아 후자를 투자하는 것이 더 맞다.
- 정말 투자하기 위해서는 시세트래킹만 하는 것이 아니라 전수조사를 무조건 해야한다.
- 전수조사 할 때는 비선호 생활권, 단지 제외 하지 말고 모두 포함시켜야 한다.
- 열정을 하얗게 불태우고 금방 지쳐 떨어지는 것보다 은은하게 꾸준히 하는 것이 투자에서 더 중요하다.
- 외부에서가 아닌 스스로 동기부여할 수 있는 사람이 되어야 한다.
깨달은 것
- 강남까지 1시간 이내 출퇴근할 수 있고 땅이 가까이 있다면 언덕이 있어도 투자할 만한 가치가 있다.
- 교통 입지가 비슷하다면 신축대단지가 모여있고 거주환경이 잘 갖춰진 생활권에 투자하는 것이 더 좋다.
- 현재는 균질성이 안좋고 환경이 별로지만 재개발, 재건축 확정으로 개선될 것이라면,
그리고 그 땅이 조금이라도 강남 접근성이 더 좋은 곳이라면 환경개선 기대 수요와 변하지않는 교통이라는 입지요소로 투자의 우선순위가 될 수 있다. - 지역안에서 선호도 순위를 잘 알아두어야 투자기회가 왔을 때 빠른 의사결정을 할 수 있고 후회가 적을 수 있음을 기억하자.
- 최근 앞마당 전수조사를 하면서 제주바다님께서 말씀하신 그 효용성을 느끼고 있다. 몇개단지만 시세트래킹할 때 보이지 않았던 숨어있는 단지들까지도 가격을 확인하면서 투자의 범위를 더 늘릴 수 있고 비교평가도 많이 연습해볼 수 있어서 전수조사를 꾸준히 해야겠다고 느꼈다. 그리고 날을 정해서 하는 것이 아니라 양이 많기에 지치지않게 매일매일 조금씩 해야한다는 말씀도 너무 공감되어서 꾸준히 잘 해야겠다고 생각했다.
적용할 점
- 전수조사 매일매일 조금씩이라도 하기.
- 더 잘하지 못할까 스스로 채찍질보다 꾸준하게 노력하고 있는 나 자신을 칭찬해주고 인정해주기
- 지금 만드는 앞마당에서 생활권별 선호도 차이를 조금 더 뾰족하게 이해하고 나만의 우선순위를 정해두기
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