신도시투자기초반 1기 118조_오부눈 3주차 강의 후기

안녕하세요? 오십에 부동산에 눈을 뜬 오부눈입니다. 사라지는 90%가 되지 않고 끝까지 버티는 투자자가 되기 위해 오늘도 열심히 하고 싶습니다.

신투기 3주차는 하남과 성남지역을 분석해주신 제주바다님의 강의였습니다. 살고 있는 지역과 임장지 분석 강의를 한 번에 듣다니!! 처음에는 엄청 반가웠으나 강의를 듣고 보니 저의 임장지는 분당구인데 강의에서 다루어 주신 성남은 중원구와 수정구의 구성남 부분이었습니다. 그래도 살고 있는 지역을 전문가의 분석으로 배우고 나니 실거주 지역의 가치를 제대로 알 수 있었고 임장지가 아닌 구성남도 눈으로 확인해보고 싶은 생각이 들어 반드시 가봐야겠다고 생각했던 귀한 시간이었습니다.

강의에서 나온 지역이 내 임장지가 아니더라도 강의 수강 후 내 앞마당에 적용해보면서 내 투자방향성을 잡아나가고 기회가 왔을 때 투자할 수 있었으면 좋겠다는 말씀에 진심이 느껴졌습니다. 하남과 성남은 서울 수요를 가져오면서 구도심이 있고 신도시가 있고 위례의 한 부분을 가지고 있는 등 비슷한 점이 많은 지역이었습니다. 차이점이라면 하남은 평지가 많고 성남은 언덕이 많다는 것인데 그래도 성남이 1급지 옆에 있어서 하남보다 가격이 더 비싼 것 같았습니다. 항상 서울을 바라보면서 투자 공부를 하고 있었는데 내가 살고 있는 지역을 객관적인 시선으로 바라볼 수 있는 기회가 되어 유익했고 언덕이라도 가치 있는 성남지역을 배우며 지난달 성북구 임장 시 ‘정릉은 언덕 때문에 진짜 아니야!.’라고 생각하며 아예 생활권 자체도 구분하지 않았던 것이 후회가 되었습니다. 기회는 어디에서 올지 모르기 때문에 전 생활권을 다 임보에 작성해야겠다고 생각하였습니다.

강의 중 가장 인상 깊었던 내용은 투자 대안을 만들어야 한다는 것이었습니다. 두 지역의 생활권을 분석해주시면서 투자 순위도 잡아주셨습니다. 투자 우선순위를 두어야 하는 곳은 반드시 있지만 그것이 날라갔다고 포기하지 말고 그다음 투자 대상은? 또 그다음 투자 대상은? 이런 식으로 대안을 여러 개 만들어 놓아야 투자에 실패하지 않는다는 것입니다. 가장 나중에 투자해야 할 후순위는 있지만 어떤 이유로도 투자하지 못할 곳은 없다고 하셨습니다.

서울만 바라보더라도 신도시의 좋은 입지들을 알아야 서울보다 더 가치 있지만 눌려있는 곳, 같은 가격이면 더 가치 있는 서울을 볼 수 있는 눈을 키울 수 있다고 하셨습니다. 나름 신축급에 실거주를 하다 보니 서울이 땅의 가치가 훨씬 좋은 것을 머리로는 아는데도 구축이나 복도식 등 단임이나 매임을 가면 한숨부터 나왔습니다. 투자를 위한 땅의 가치는 생각하지 않고 항상 실거주하는 단지에 기준이 맞춰져 있다 보니 월부를 시작한 지 일 년이 넘도록 투자를 못하고 있는 것 같았습니다. 투자금은 적은데 항상 좋은 것만 보다 보니 좋은 것이 날라갔다고 속만 상해하고 있었던 것 같습니다. 좋은 것이 당연히 투자 우선순위지만 그것보다 더 중요한 것은 내 투자금 범위 안에 들어오는 것이고 그 중에서 안 오르고 덜 오른 것을 사야 돈을 벌 수 있고 다음 우선순위를 위해 가치를 잘 알아야 한다는 것이 정말 중요함을 느낄 수 있었습니다.

지역을 분석한 교재의 내용 하나하나가 다 임보에 BM할 것들이었습니다. 인구의 특징과 소득으로 지역 개요를 분석하고 각 생활권의 특징을 정리하며 랜드마크 단지들을 비교하고 5가지 입지기준으로 생활권을 분석하고 가치를 평가하다 보니 실거주 지역이었기 때문에 투자로 생각하지 못했던 부분들까지 알 수 있어서 정말 유익했습니다. 하남이나 성남이나 구도심 쪽은 생각도 하지 않았는데 생활권 별로 가격을 분석하며 투자 우선순위까지 짚어주시니 투자 기회는 거기에도 있었습니다. 수도권은 교통이 하도 중요해서 교통이 애매한 지역은 잘 살피지 못했는데 교통이 다가 아니고 땅의 가치가 더 중요하다는 것도 알 수 있었습니다.

옿해 안에 1호기를 투자해보는 것이 목표인데 지금이 7월이니 강의 마지막 신도시 3개월 안에 투자하는 법을 더 귀 기울여 들었습니다. 아직 제대로 된 시세트레킹도 전수 조사도 한 적이 없지만 신축보다는 준신축, 준구축을 할 가능성이 높다는 내 상황에 딱 맞는 말씀을 하시며 전수 조사의 중요성을 이야기하셨습니다. 내 앞마당 중 투자금 상황에 맞는 구간을 설정하고 전수 조사 할 단지를 선정하여 매일 조금씩 계속 하다가 범위에 들어오는 단지의 가격을 보기 전에 가치를 판단할 수 있는 방법까지 자세히 알려주셨습니다. 매번 강의 후기를 쓸 때마다 시세트레킹을 한다고 BM을 해도 여러 가지 핑계로 제대로 하지 못했던 스스로를 반성하며 강의에서 알려주신 순서대로 한번 해보겠다고 마음먹었습니다. 동기부여가 안 돼서 투자를 못하고 있는 내 불안을 남 탓으로 돌리지 말고 나도 투자를 할 수 있다는 생각으로 조금씩 나아가겠습니다. 유익한 강의 해주신 제주바다님께 감사드립니다.

BM 투자금 범위 안 전수 조사!! 전수 조사!!