안녕하세요?
뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.
이번 신투기 3강에서도 두번째 지역분석 시간으로 2곳의 지역을 분석하는 강의였습니다.
서울에서 가까우면서 3기 신도시라는 큰 변화를 기다리는 하남시와
천지개벽하고 있고 재개발이 매우 활발하고 땅의 위치가 좋은 성남시를 제대로 알 수 있었습니다.
두 지역 모두 아직 앞마당이 아니였음에도 최근 인접한 서울 상급지들이 급격한 변화를 겪는 모습을 보면서
투자로서 이렇게 시야를 넓혀서 봐야지만 투자 기회를 잡을 수 있겠구나 하는 생각이 들었고,
그 중요성을 알고 있기에 주요 단지 뿐만아니라 상대적으로 선호도가 낮은 생활권과 단지의 디테일까지 다뤄주는 멋진 강의였습니다.
제주바다 멘토님의 신투기 3강
하남 & 성남 지역분석!
꼭 기억할 부분을 남겨보겠습니다.
꼭 기억해야할 Point!
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투자의 본질은 하나로 향한다. 그래서 지방 앞마당을 만든것이 수도권 투자에도 다 도움이 된다. 고민하는데 시간을 쓰지 말고 방향성을 제대로 정해서 나아가면 된다.
(깨) 투자의 본질은 어차피 하나이다. 앞마당이 편중되어 있다고 해도 내 실력은 쌓이고 있으니 걱정말고 앞마당을 늘려나가자!
서울 경기도에 대한 21년 10월 대비 평당가 매매 전세 전세가율을 트레킹 해보자. 급지에 따른 회복과 어디가 싼지 직관적으로 알 수 있을 것 같다.
(적) 지역 전체의 하락률을 보는 것도 굉장히 의미가 있고 흐름을 직관적으로 알 수 있겠다. 장표로 넣어보자.
호재를 바라보는 기준, 같은 가격 같은 가치일때 호재가 있는 단지 부터 본다. 조금 멀어도 영향이 있따면 볼 수 있다. 가격에 호재가 반영된 곳을 주의할 것.
(깨) 같은 가치 같은 가격이라면 호재가 있는 단지를 먼저보는건 당연히 유의미하다. 선반영 된거 말고.
학원가 대표 학원 생각하는 황소, 소마, 필즈, CMS 로 대표학원가를 구분할 수 있다.
(깨) 대표 학원가의 기준 기억하기!
무조건 역세권이 아니라. 주변 택지와 스타필드 같은 상권과 환경으로 선호도가 더 높을 수도 있다. 환경의 선호요인을 무시할 수 없다.
(깨) 수도권이라고 역세권만 중요한 것은 아니다. 환경와 상권도 중요한 선호요소이다.
여기 아무것도 없는데, 역도 없고 아무것도 없는데 가격이 왜이래? 생각이 들수있다. 송파옆에 있으면 끝인거에요.
(깨) 땅의 물리적 위치도 굉장히 중요하다. 1급지와 인접해 있다는 사실 만으로도 이미 높은 단지 가치를 가지고 있을 수 있다.
최고가는 사실 알 수 없어서 추정을 주변단지를 기반으로 봐서 한거에요.
(적) 신축이여서 전고점을 알 수 없을때, 인근 단지를 활용해 참고적으로 예상 지표값을 넣어볼 수 있겠다.
얘가 여기까지 흐름이 올려면 시간이 필요해요. 항상 그래요. 미사 부터 오르고 흘러오는거에요. 그래서 순서를 잘 알고 있어야해요. 그런데 가치가 크게 다르지 않아요.
(깨) 상승의 흐름은 다르게 오지만 가치가 비슷한 단지가 있을 수 있다. 그래서 넓게 보는 것이 필요하고 신투기를 듣는 이유!
장기로 가져갈 물건이라면 사실 10년 가져갈 물건은 아니에요. 10년을 가져가기에는 입지 독점성 보기가 어렵기 때문에 가져갈 순 있지만 중간에 시련이 있을것이다.
(깨) 선호도가 높아서 투자할 수는 있지만 입지가 너무 아쉽다면 10년 보유는 아쉬울 수 도 있다. 기본적으로 장기보유는 입지가 중요하긴하다. 투자처로는 볼 수 있지만 장기보유와 관점이 다를 수도 있다는 부분을 기억해야겠다.
강남가는것도 자차로 멀지 않아서, 땅가치를 보고서 수도권을 보는것도 중요해요.
(깨) 역세권만 중요한게 아니라 물리적 거리가 가깝다면 충분히 가치가 될 수 있다.
시세트레킹은 신호등이에요. 움직임을 보는거지 투자하는게 아니에요. 투자는 전수조사를 해야하는거에요.
(깨) 시세트레킹으로 투자하는게 아니라, 투자는 전수조사이다.
범위를 좁혀드리자면, 내 투자금 상황에 맞춰서 금액대를 정해서 전수조사를 해보세요. 내가 1억 투자한다면 4억에서 7억사이는 20평대 방2개건 10평대건 다 정리를 하는거에요. 내 수도권 앞마당 다. 8~9억은 안보고 트레킹만 하는거죠.
(적) 전수조사가 힘들다면 시세트레킹 + 투자금 범위만 전수조사해도 괜찮다. 아예 포기해버리지 말자. 두개의 목적이 다르기 때문이다. 투자할거 아닌데 전수조사한다면 몰입하기 어려울 것 같다.
물건이 여러개라면 더싼게 나오수도 있기때문에 가서 물어보는거죠. 6.1억 짜리 있다고 하면서 물건 정보 흘리면 안되요 기억안난다고 하세요.
(깨) 간단한 팁이지만 매물털때 주의할 것
제일 중요한건 임의로 단지나 생활권을 빼지 마세요. 그렇게 해야 그걸 안사더라도 그 단지가 다른 단지를 비교평가하는데 도움을 줘요. 다 재끼면 뭐랑 비교평가 할거에요.
(깨) 전수조사는 임의로 막 빼면 안된다. 안좋고 비싼 단지가 남아있어야 비교평가와 확신을 얻을 수 있다.
그럼에도 불구하고 해야할 이유를 생각해보면 좋겠어요. 대안이 없다는게 제 큰 이유였어요.
(깨) 파란 열정을 위해서 이유가 필요한데, 나도 이 이유가 맞는 것 같다. 다른 대안이 없다는 것. 직장 생활 잘한다고 절대 대안이 될 수 없다.
어떤 시련이 올거냐면? 그때 그 돈 플러스 내돈 5천 모아서 더 좋은거 할게 나타난거에요. 무조건 있어요. 그때 어떤 생각이 드냐면, 그때 왜샀지? 이렇게 돼요. 그렇게 안될만큼 실력을 쌓아야하는거에요. 그건 투자자의 생각이 아니에요. 항상 그 때할 수 있는 투자를 하는거고, 그때 왜 샀지는? 안하느니만 못한 말이에요 예측할 수 없는거잖아요.
(깨) 그때 투자를 안했으면 이걸 했을텐데? 이건 투자자의 마인드가 아니다. 왜냐면 그 때는 예측 할 수 없었고 싼걸 샀었기 때문에, 그 시장에서 할 수 있는 투자를 한 것이다.
여러분이 이런이야기 가끔해요. 저는 괜찮은데 배우자가 힘들어해서 쉬어야 할거 같다는 분있어요. 그거 진심이에요. 그런데 그 안을 잘보면 내마음이 투영된 경우가 많아요.
(적) 절대로 가족 핑계를 대지말자. 내 마음이 투영된 것을 괜히 남탓으로 돌리고 있는 건 아닌지 생각해보자.
스스로 투자를 어떻게 하고 있는지를 적어보세요. 배운대로 했는데 투자안되기 어려워요. 지금 시기는 투자가 안되는게 이상해요. 그래서 뭔가 안되거나 복잡하거나 한다면 내가 지금 투자이거 잘하고 있나? 를 다시 한번 돌아보시면 좋을거 같아요.
(깨) 투자가 잘 안될 때, 내가 배운대로 하는지 적어보자.
적용할 것들
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(적) 지역 전체의 하락률을 보는 것도 굉장히 의미가 있고 흐름을 직관적으로 알 수 있겠다. 장표로 넣어보자.
(적) 신축이여서 전고점을 알 수 없을때, 인근 단지를 활용해 참고적으로 예상 지표값을 넣어볼 수 있겠다.
(적) 전수조사가 힘들다면 시세트레킹 + 투자금 범위만 전수조사해도 괜찮다. 아예 포기해버리지 말자. 두개의 목적이 다르기 때문이다. 투자할거 아닌데 전수조사한다면 몰입하기 어려울 것 같다.
(적) 절대로 가족 핑계를 대지말자. 내 마음이 투영된 것을 괜히 남탓으로 돌리고 있는 건 아닌지 생각해보자.
감사합니다.
뜨사 올림.
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