안녕하세요. 다이루네입니다.
이번주는 ‘신도시투자반’ 3주차 강의를 듣게 되었습니다.
3주차는 제주바다님께서 '하남과 성남"의 지역분석과 신도시 투자반을 듣고난 뒤 투자로 이어지려면 어떻게 해야하는지 강의해 주셨습니다.
현재 하남, 성남 시장
교통입지가 개선되고 신도시 투자기회를 주는 하남
주택가, 구축이 신축이 되어 입지가 완전히 바뀌는 성남
서울과 같이 비교해보면서 지켜볼 것
하남시는 임장해봤던 지역도 아니고, 가본적도 없던곳이라 많이 새로웠습니다.
그리고 이번 강의에서 다룬 성남시 중에서 수정구와 중원구는 지금 임장지라서 그런지 강의를 들으면서 내가 임장했던 내용과 비교해 보면서 볼 수있어서 좋았습니다. 내가 생각지 못했던 부분을 지적해 주시거나, 별로라고 생각했던 단지를 좋게 평가하는 것을 보면서, 아직 선입견을 많이 가지고 있지 않은가 반성하게 되었습니다.
하남시는 잘 모르는 지역이였습니다. 강동구에 인접해 있어서 강남, 송파로의 접근성이 나쁘지 않은 곳이라고만 막연히 알고 있었는데, 이번 강의에서 자세하게 알 수 있어서 좋았습니다. 위치도 괜찮지만, 한강에 붙어있고, 호수도 있어서 생활 환경이 쾌적하고, 강남권으로의 접근성도 좋은 지역이였습니다. 왜 그 지역이 배후지로 선호되는지 알 수 있었습니다. 그래서 그런지 좋은 곳은 가격이 많이 회복한 단지들도 있는 것 같았습니다.
이번 임장지 구성남 (수정구, 중원구)를 처음 조사할때 들었던 생각은 분당보다도 강남에 더 가까이 붙어 있는데, 왜 이렇게 차이 날까에 생각이 있었습니다. 그 이유에 대한 것을 이번 임장과 강의를 들으면서 잘 알 수 있었습니다. 하지만 그렇기 때문에 더 투자가치가 있을 수 있다는 것이였습니다. 기존에 아파트가 많지 않고, 언덕이 심해서 외면받던 곳이지만, 지리적으로는 송파에 붙어 있다는 것이 의미가 있고, 그래서 앞으로 재개발이 진행될 수록 더욱 재평가 될 가능성이 높은 지역이라는 생각이 들었습니다.
이렇게 지리적으로 이점이 있는 곳은 당장의 가격보다 입지적인 가치를 더욱 중점적으로 봐야겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 이왕이면 앞으로 호재(교통 등)가 있을 곳이 가격이 반영되지 않았다면 우선적으로 봐야겠다는 생각도 들었습니다.
이번 강의에서 왜 하남과 성남(구성남)을 지역분석 해 주시는지 알것 같았습니다.
위치적으로 괜찮은 지역이지만 앞으로 더 좋아질 지역이기 때문에 주의깊에 볼 필요가 있는 지역이라는 생각이 들었습니다.
하남은 위치도 좋지만, 지금 생활환경도 좋고, 9호선 연장이라는 호재와, 교산신도시의 호재 등이 있어 앞으로 더 좋아질 곳이고,
성남도 대규모 재개발 진행중이라 신축들이 대거 들어설 예정인 곳입니다. 그리고 위례신사선 등의 교통호재도 있습니다. 이 곳도 앞으로가 더욱 기대되는 동네였습니다.
기존에는 아쉬움이 있었지만, 앞으로가 기대되는 강남 접근성이 좋은 동네에 관심을 가지고 잘 지켜봐야 할것 같습니다.
하남, 성남 지역분석
강남과의 접근성(걸리는 시간)도 중요하지만 붙어있는 옆동네가 어디인지가 중요하다
지금 당장의 교통이 중요하지 않을 수 있다.
언덕보다 중요한 것은 입지다
이번 강의를 들으면서 다음 임장때무터 좀더 신경써야겠다는 생각이 들게 한 점이 바로 ‘옆동네’가 어디인가? 였습니다. 임장보고서를 약간 기계적으로 쓰면서 위치와 옆동네를 표시하는데도, 정말 실감나게 느끼지 못했던 것 같습니다.
하지만 이번강의에서 지역분석을 하면서 단지들의 가격과 선호도를 보니, 교통이 완전 좋지 못한 곳이더라도, 위치적으로 옆에 어느 동네와 붙어있는지, 생활환경이 어떤지에 따라 교통이 부족하더라도, 가격의 흐름자체가 다른 것을 보고, 교통을 보면서 지리적인 위치도 꼭 유념해서 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
구성남의 경우 지리적으로는 분당보다도 더 강남, 송파에 가깝지만 대중교통으로는 더 접근성이 떨어지고, 아파트가 많이 없어서 그동안 저평가를 받았던 동네였습니다. 그렇기 때문에 이 동네에서는 언덕이 무조건 마이너스요소가 될 수 없다는 것을 느꼈습니다. 평지, 역세권에 있는 구축보다, 언덕에 있는 균질성 있는 신축의 가격이 더 높고, 선호도가 높았습니다.
이정도로 강남권과 가까운 동네라면 지하철이 불편해도, 대체가능한 버스도 있고, 자차 이용도 가능해서 생활 환경자체가 더욱 중요할 수 있다는 점이 선입견을 깨주는 내용이였습니다.
하남의 경우도 지리적으로 강동과 붙어 있어서 강남 접근성이 좋고, 한강을 끼고 있고, 균질성 좋은 단지들이 있고, 교산신도시가 계획중에, 9호선 연장등의 호재가 있어 앞으로가 더 기대되는 곳입니다.
하남, 성남 투자 전략
가치가 있지만, 입지가치가 부족하다는 이유로 가격이 전혀 오르지 못한 단지를 유심히 볼것
비역세권, 초등학교가 멈, 비브랜드, 작은평형, 복도식, 방2개 라고 거리지 말아라.
선입견을 줄어여 투자대상이 보인다. 그래서 시세트레킹만 하지말고, 전수조사까지만이라도 해야 진짜 앞마당이 된다.
신도시투자 기초반을 듣고 3개원 안에 투자하는 번에 대한 강의를 해 주셨습니다.
어떻게 3개월안에 투자가 가능하겠냐? 생각을 했는데, 정말 강의대로만 한다면, 투자가능 단지가 보이지 않을까 하는 생각이 들었습니다.
그리고 그동안 왜 투자단지가 보이지 않았는지에 대해 잘 알게 되는 시간이였습니다.
앞마당을 힘들게 만들었다면, 최소한
시세트레킹을 하고
전수조사까지 (다 하면 지치니까 내 투자금 범위의 단지 가격으로 줄여서라도 전수조사를 해봐라)
비역세권이라 빼지말고, 방2개, 복도식, 10평대, 200세대 이하라고 빼지 말고 다 해보야, 비교평가가 되면서 투자가능한 단지가 보인다는 말씀이 많이 와 닫았습니다.
이번 임장을 하면서도, 내심 비싸거나, 너무 별로인 단지, 200세대 이하 단지들은 제외를 하고, 아예 볼 생각이 없었는데, 그렇면 안되겠다는 생각이 들었습니다.
시세트레킹은 일종의 신호등이고, 그 지역에 신호등이 켜지면 그 지역 전체를 전수조사 해서 선정된 단지를 매물을 털아야 한다는 것을 구체적이고 자세히 알 수 있었습니다.
전체를 본다 > 범위를 좁히기 > 투자선입견버리기 > 가치판단 > 투자
파란열정보다는 꾸준히가 더 중요하다. 느려도 괜찮다. 목표를 향해가다보면 10년뒤가 달라질 것이다!
BR 이번 앞마당에서 투자금에 맞는 단지들 전수조사하기
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