본 것
- 서울 수도권 거래량이 평균을 넘긴 했으나 지속된 기간이 지난 대세상승장 때와 비교 시 아직 짧다. 아직 대세 상승장이라고 확정짓기는 이르고 얼마나 더 지속될지 봐야 한다.
- 1기 신도시가 처음에 만들어질 때에는 서울 도심이 중심이었기에 대부분 비슷한 거리에 위치해있었지만 입지가 계속 바뀌듯 강남으로 중심업무지구가 바뀌면서 도시간 위상의 차이가 커졌다.
- 지역의 인구구조를 볼 때 강남을 옆에 두고 비교하면 좋다. 강남이 가장 이상적으로 좋은 인구구조를 가졌기 때문이다.
- A지역은 환경과 교통이 주요 입지요인이며 GTX B, D 호선이라는 교통 호재를 가지고 있다.
- B지역 역시 환경과 교통이 주요 입지요인이며 GTX C 라는 교통 호재가 있다.
- 2019년부터 2021년 사이에 A지역과 B지역의 상승율은 수도권에서 상위 1,2위인데 그 이유는 더 선호되는 상급지는 2017년부터 이미 많이 상승했기 때문이고 상승의 흐름이 덜 퍼진 상태에서 규제가 다다르지 않은 A, B지역으로 투자가 몰렸던 시기이다.
- A지역은 현재 전세 물량이 많이 줄어들고 있고 전세가가 많이 상승하고 있다.
- B지역은 자체 물량이 많지 않지만 주변에 공급이 많은 지역이 많아서 공급 리스크를 잘 봐야 한다.
- 방3개 계단식이 당연히 구조적으로 방2개 복도식보다 좋지만 만약 가격이 방2개 복도식이 몇천만원 가량 더 싼데 전세가 비슷해서 투자금이 훨씬 적게 든다면 방2개 복도식 물건을 2개 투자하는 것이 더 나은 전략일 수 있다.
- B지역도 A지역 못지않게 균질성과 환경을 갖추고 있는 지역이고 오히려 강남 접근성은 더 좋아서 가치가 있는 땅이라고 볼 수 있다.
- 오히려 현재 주변지역 공급물량으로 전세가가 빠져있는 상태인데 주변 공급이 안정화되면 전세가가 올라와서 투자기회를 만들어 줄 수 있다.
- A지역 B지역 모두 1기신도시 재건축 선도지구 유치를 위해 노력 중인데 A지역은 특정 몇개 지역이 유력한 반면, B지역은 가능성이 있는 단지들이 여러개 있어서 올해 말 발표가 나야지만 정확히 알 수 있을 것 같다.
- 비슷한 위치지만 땅의 용도지역이 상업지역일 경우 용적율이 훨씬 높게 나오기 때문에 재건축 사업성이 더 좋아 조건이 같다면 투자로 더 좋을 수 있다.
깨달은 것
- 지역에서 생활권별 선호되는 순위를 명확하게 알고 있어야 비교평가를 할때 그리고 기회가 짧게 올때 그걸 잘 활용할 수 있으므로 내 앞마당의 생활권별 우선순위를 잘 알고 정리해둬야 겠다.
- A지역은 앞마당이라 강의 내용이 그래도 익숙하게 들어와서 좋았다. 내가 생각하고 있던 생활권별 순위와 비슷하긴 했지만 그 경계를 약간 더 모호하게 느껴왔었는데 이번 강의를 통해서 명확하게 선호도 순위를 알 수 있었다.
- 소형평형이 많은 곳에서는 특히 방3 계단식, 방2 복도식 과 같은 구조의 차이가 사람들의 선호도에 큰 차이를 만들어낸다는 걸 다시 느낄 수 있었고 사실 앞마당 만든지가 오래 되기도 했고 단지별로 평형내 구조의 차이까지 디테일하게 보지 못할 때가 많았는데 주우이님께서 구조까지 정리하고 투자에 적용하시는 걸 보면서 나도 구조까지 잘 살피고 투자에 적용해야겠다고 생각했다. 부엌의 구조 또한 포함해봐야겠다.
- 다주택자의 장점 중에 내가 잘 몰랐던 것을 알게 되었다. 바로 1주택자보다 양도세 과세표준구간이 감소한다는 것이다. 실제 계산을 해보니 2주택일 때 6억에서 12억의 차익이 날 때 2.2억의 세금이 나는데 다주택일 때 3억에서 6억이 된다면 9500만원의 양도세가 나와서 약 3천만원 가량 아낄 수 있는 것을 확인했다.
- 10평대는 대체재가 많으니 가급적이면 20평 이상 평형으로 투자하는 게 좋은데 가장 큰 이유는 10평대는 전세가가 오르는 것에 한계가 있다는 것이다.
- 지금 시기는 다주택자로 가는 것보다 일시적2주택으로 갈아타기를 하는 전략이 더 좋은 시기라는 것을 다시한번 알려주셔서 현 시장 시기에 대해 더 명확하게 알 수 있었다.
- 매수 하고 끝이 아니라 더 좋은 걸 계속 찾으려고 노력해야 한다.
- 비교평가를 할 때 매매가만 먼저 봐야한다. 전세가를 같이 보면 투자금이 눈에 들어와 가치와 가격 판단이 어렵기 때문
- 입지는 좋으나 인식이 조금 안 좋았던 경기도 일부 지역은 전세 물량 부족으로 전세가가 오르지만 인식 탓에 매수세는 붙지않아 투자기회를 만들어줄 수 있음을 기억하고 앞마당을 넓혀 가야겠다.
- 소액투자는 노력과 비례하며 그래서 돈이 없는 사함이 더 투자를 잘 할 수 있다는 것을 기억하자. 단, 결단력은 내릴 수 있어야 한다.
- 지금과 같이 시장의 움직임이 미묘하고 흐름이 빠르게 바뀔때는 시세트래킹은 2주 간격으로 해야겠다.
적용할 점
- 시세트래킹 매일 조금씩 하기
- 갈아타기 대상 단지는 매일 트래킹하기
- 단지 정리 시 구조 내용 포함시키기
- 인구 구조 비교 시 강남을 기준으로 옆에 추가하여 비교하기
- 갈아타기 매물임장하고 적극적으로 부사님과 관계 맺기
- 전세 매물개수와 실거래 가격 추이 분석하기
- 앞마당별 생활권 선호 순위 정리해보기
