[1기신도시로 2번생에 부자될 8자조 빛나기] 4주차 강의후기

본 것

1. 서울 수도권 거래량이 평균을 넘긴 했으나 지속된 기간이 지난 대세상승장 때와 비교 시 아직 짧다. 아직 대세 상승장이라고 확정짓기는 이르고 얼마나 더 지속될지 봐야 한다.
2. 1기 신도시가 처음에 만들어질 때에는 서울 도심이 중심이었기에 대부분 비슷한 거리에 위치해있었지만 입지가 계속 바뀌듯 강남으로 중심업무지구가 바뀌면서 도시간 위상의 차이가 커졌다.
3. 지역의 인구구조를 볼 때 강남을 옆에 두고 비교하면 좋다. 강남이 가장 이상적으로 좋은 인구구조를 가졌기 때문이다.
4. A지역은 환경과 교통이 주요 입지요인이며 GTX B, D 호선이라는 교통 호재를 가지고 있다.
5. B지역 역시 환경과 교통이 주요 입지요인이며 GTX C 라는 교통 호재가 있다. 
6. 2019년부터 2021년 사이에 A지역과 B지역의 상승율은 수도권에서 상위 1,2위인데 그 이유는 더 선호되는 상급지는 2017년부터 이미 많이 상승했기 때문이고 상승의 흐름이 덜 퍼진 상태에서 규제가 다다르지 않은 A, B지역으로 투자가 몰렸던 시기이다.
7. A지역은 현재 전세 물량이 많이 줄어들고 있고 전세가가 많이 상승하고 있다. 
8. B지역은 자체 물량이 많지 않지만 주변에 공급이 많은 지역이 많아서 공급 리스크를 잘 봐야 한다.
9. 방3개 계단식이 당연히 구조적으로 방2개 복도식보다 좋지만 만약 가격이 방2개 복도식이 몇천만원 가량 더 싼데 전세가 비슷해서 투자금이 훨씬 적게 든다면 방2개 복도식 물건을 2개 투자하는 것이 더 나은 전략일 수 있다.
10. B지역도 A지역 못지않게 균질성과 환경을 갖추고 있는 지역이고 오히려 강남 접근성은 더 좋아서 가치가 있는 땅이라고 볼 수 있다.
11. 오히려 현재 주변지역 공급물량으로 전세가가 빠져있는 상태인데 주변 공급이 안정화되면 전세가가 올라와서 투자기회를 만들어 줄 수 있다.
12. A지역 B지역 모두 1기신도시 재건축 선도지구 유치를 위해 노력 중인데 A지역은 특정 몇개 지역이 유력한 반면, B지역은 가능성이 있는 단지들이 여러개 있어서 올해 말 발표가 나야지만 정확히 알 수 있을 것 같다.
13. 비슷한 위치지만 땅의 용도지역이 상업지역일 경우 용적율이 훨씬 높게 나오기 때문에 재건축 사업성이 더 좋아 조건이 같다면 투자로 더 좋을 수 있다.

깨달은 것

1. 지역에서 생활권별 선호되는 순위를 명확하게 알고 있어야 비교평가를 할때 그리고 기회가 짧게 올때 그걸 잘 활용할 수 있으므로 내 앞마당의 생활권별 우선순위를 잘 알고 정리해둬야 겠다.
2. A지역은 앞마당이라 강의 내용이 그래도 익숙하게 들어와서 좋았다. 내가 생각하고 있던 생활권별 순위와 비슷하긴 했지만 그 경계를 약간 더 모호하게 느껴왔었는데 이번 강의를 통해서 명확하게 선호도 순위를 알 수 있었다. 
3. 소형평형이 많은 곳에서는 특히 방3 계단식, 방2 복도식 과 같은 구조의 차이가 사람들의 선호도에 큰 차이를 만들어낸다는 걸 다시 느낄 수 있었고 사실 앞마당 만든지가 오래 되기도 했고 단지별로 평형내 구조의 차이까지 디테일하게 보지 못할 때가 많았는데 주우이님께서 구조까지 정리하고 투자에 적용하시는 걸 보면서 나도 구조까지 잘 살피고 투자에 적용해야겠다고 생각했다. 부엌의 구조 또한 포함해봐야겠다.
4. 다주택자의 장점 중에 내가 잘 몰랐던 것을 알게 되었다. 바로 1주택자보다 양도세 과세표준구간이 감소한다는 것이다. 실제 계산을 해보니 2주택일 때 6억에서 12억의 차익이 날 때 2.2억의 세금이 나는데 다주택일 때 3억에서 6억이 된다면 9500만원의 양도세가 나와서 약 3천만원 가량 아낄 수 있는 것을 확인했다. 
5. 10평대는 대체재가 많으니 가급적이면 20평 이상 평형으로 투자하는 게 좋은데 가장 큰 이유는 10평대는 전세가가 오르는 것에 한계가 있다는 것이다. 
6. 지금 시기는 다주택자로 가는 것보다 일시적2주택으로 갈아타기를 하는 전략이 더 좋은 시기라는 것을 다시한번 알려주셔서 현 시장 시기에 대해 더 명확하게 알 수 있었다. 
7. 매수 하고 끝이 아니라 더 좋은 걸 계속 찾으려고 노력해야 한다.
8. 비교평가를 할 때 매매가만 먼저 봐야한다. 전세가를 같이 보면 투자금이 눈에 들어와 가치와 가격 판단이 어렵기 때문
9. 입지는 좋으나 인식이 조금 안 좋았던 경기도 일부 지역은 전세 물량 부족으로 전세가가 오르지만 인식 탓에 매수세는 붙지않아 투자기회를 만들어줄 수 있음을 기억하고 앞마당을 넓혀 가야겠다.
10. 소액투자는 노력과 비례하며 그래서 돈이 없는 사함이 더 투자를 잘 할 수 있다는 것을 기억하자. 단, 결단력은 내릴 수 있어야 한다.
11. 지금과 같이 시장의 움직임이 미묘하고 흐름이 빠르게 바뀔때는 시세트래킹은 2주 간격으로 해야겠다.

적용할 점

1. 시세트래킹 매일 조금씩 하기
2. 갈아타기 대상 단지는 매일 트래킹하기
3. 단지 정리 시 구조 내용 포함시키기
4. 인구 구조 비교 시 강남을 기준으로 옆에 추가하여 비교하기
5. 갈아타기 매물임장하고 적극적으로 부사님과 관계 맺기
6. 전세 매물개수와 실거래 가격 추이 분석하기
7. 앞마당별 생활권 선호 순위 정리해보기