안녕하세요~
아이둘 전업맘 고운콩입니다.
투자를 결정하고 나서
매수부터 전세, 보유, 매도까지
투자의 모든 과정을 알려주신
잔쟈니 튜터님의 4강이었는데요,
정말 정말 중요한 내용이라
최임을 내는 주차에
그냥 흘려들을 수 없는!!
아주 귀한 강의이기에
조금 늦었더라도 한땀한땀 듣기 위해
강의를 마지막까지 남겨두게 되었습니다.
최임 제출 후 듣게 된 강의는
역시나 역시!!!!
투자의 모든 사이클이 들어있어
모두 모두 들어봤으면 할 만큼
의미 있는 강의였습니다.
투자를 하지 않은 초보라면
순서를
투자를 했다면
복기와 앞으로 어떻게 할 것인지를
중점적으로 들을 수 있습니다.
저는 1호기를 한 상황이었기 때문에
매수~전세빼는 과정을 복기하게 되었고
다음에 이건 꼭 써먹어야겠다! 하는 부분을
체크했습니다.
그리고 무엇보다
아직 해보지 않은 미지의 세계...
보유&매도 프로세스 파트에서
눈이 번쩍 띄였습니다.
1. 본계약까지 체크해야 할 것
#KB시세 확인
WHY: 전세보증보험 한도의 기준이 됨
WHAT: KB 일반시세 X 90%
전세사기가 많아지다 보니
임차인분들 전세보증보험을 많이 요구하십니다.
그런데 보증의 한도가 있다는 것을 아시나요?
이 한도 때문에 임차인분들이
보증보험 한도에 맞춰 전세금을
깎아달라고 하시기도 하는데요,
그렇다면 우리의 투자금도
더 들어갈 수 있기 때문에
미리 확인해보고
매수 결정을 하는 것이 좋습니다.
# 강제규정 vs 임의규정
WHY: 임의규정은 합의가 우선이기 때문에
추후 문제의 소재가 될 수 있음
예) 중대하자(임의규정), 임대차법(강제규정)
WHAT: 임의 규정은 특약에 반드시 기재할 것!
부동산 거래 시 특약을 이야기 하다보면
부사님들이 그거 다 규정에 들어가 있어요~
하시는데요,
그럼에도 임의규정인 경우
당사자간의 협의가 우선되기 때문에
반드시 특약에 기재하고 넘어가야 합니다.
★ 중개대상물 확인 설명서 확인
매수시점부터 6개월 이내
중대하자(누수)는 매도인 책임
= 중개대상물 확인 시 누수여부 확인하기
#상승장에서 계약파기 방지
WHY: 매일 오르는 매매가에
매도인이 계약취소할 수 있음
WHAT: 계약금을 위약금으로 O, 해약금 X
매도인의 변심으로 계약파기를 막기 위해
가계약금이 아닌, 계약금으로~
해약금이 아닌 (그냥 계약금만 돌려주면 됨)
위약금(배액배상)으로 명시해야 합니다.
이걸... 강의가 아니면 어떻게 알 수 있을까요 ㅜ
법적 효력이 있는 계약이다 보니
문구 하나에도 신경을 써야 하는 구나,
느낄 수 있었고
상승장에서는 정말 매일 물건이 날아가기 때문에
시간이 금인데... 제대로 챙겨서
나의 시간과 에너지를 날릴 일은 방지해야겠다고
생각했습니다.
이러한 사소한 것들을~~
모두 다 챙긴 이후에 돈이 들어가야 합니다.
돈이 들어가고 나면
모두 나몰라라... ㅜ
저도 전세 특약 정하는 과정에서
순서가 틀어져 애를 먹었는데요,
아~~~무리 다급해도
중요한 부분을 매듭짓고
돈을 주고 받아야 함을
여러번 강조해주셨습니다!!!
혹시나 사소한 특약으로
시간을 허비하거나
소중한 매물, 임차인을 놓치지 않도록
필수로 넣어야 하는 내용은 따로 짚어주셔서
정말 좋았습니다ㅜ
(라뷰, 잔쟈님 튜터님 ♡)
2. 전세계약
#전세권설정 vs 전세보증보험
WHY: 임차인과 임대인 모두에게 유리하도록
WHAT: 전세보증보험 권유
전세권설정은 등기부에 표기가 되지만
크게 문제가 되지 않는 걸로 알고 있습니다.
하지만
임차인이 전세금을 즉시 반환받고
임대인도 시간확보를 하려면 전세보증보험이
훨씬 유리하다고...
왜 그런지까지 알려주셔서
꼭꼭 전세보증보험으로 해야겠다
생각했습니다. ★
#전세자금대출 구조
임차인 신용 vs 채권양도 vs 질권설정
WHY: 전세금 반환 대상이 다르다.
WHAT: 임차인신용 100% = 본인
채권양도 = 금융사에게 100%
질권설정 = 상황에 따라 다르기 때문에 확인 必
#전세자금대출 종류
기금대출 vs 비기금 대출
WHY: 임차인의 대출 = 나의 전세레버리지
가이드할 수 있어야 한다.
WHAT: 버팀목 = 기금대출(한도/이자 낮음)
일반은행대출 = 비기금대출(한도/이자 높음)
"아니, 임대인이
전세자금대출도 알아야 하나요??"
저도 이렇게 생각했습니다.
하지만 임차인의 전세자금대출은
저희의 소중한 레버리지이기 때문에
임차인분들에게 바로 가이드 드려서
문제를 해결해드리면 좋습니다.
"저희 버팀목 대출이 안나와서.."
"버팀목 대출이 OO억 밖에 안나와서.."
이럴 때 기금대출과 비기금대출
각각 차이를 알려드리고 비기금대출도
권해드릴 수 있으면 좋겠죠?
#본계약 시 임차인과 자연스러운 대화
WHY: 향후 나의 로드맵에 반영
WHAT: 임차인의 상황, 정보 수집
사실 부동산에서 매도인, 임차인..
함께 있으면 뻘쭘합니다...
(딱히 할말없음;;;;)
그런데 잔쟈니 튜터님께서는
중가중간 틈시간에 자연스러운 대화를 통해
임차인의 상황을 알아보시고
거주 기간, 매수의사
등을 파악하고 계약연장, 매도방법 등을
어느정도 그려보신다구요~
혹시나 어려워할까봐
직접 나눈 대화 내용들을
예시로 보여주셨습니다~
투자의 일부로
임차인과 대화 나눌 생각을
정말 전혀 하지 못했는데
다음에는 자~~연스럽게!!
도전해봐야겠습니다 ^^
★ 비용 정산(장기수선 충당금)
WHY: 원상복구 비용이 발생했을 때
WHAT: 전세금보다 장기수선 충당금에서~
장기수선 충당금은
아파트 관리 차원에서
소유자에게 일정부분의 금액을
매달 받아가는데요 (관리비에 포함)
임차인은 소유주가 아니기 때문에
거주기간동안 냈던 장기수선충당금은
퇴거 시 임대인이 돌려줘야 합니다.
그.런.데
만약 집에 하자가 발생하여
복구 비용이 발생했다면??
임차인으로부터 받아야 하는데
옥신각신하며 전세보증금에서
제외하고 주는 것보다
(임차인 기분 상할 수 있음)
원래 돌려줘야 하는 장기수선충당금에서
제외하고 드리면 서로 편할 수 있음을
알려주셨습니다.
(TIP! 이다~!!!)
이렇게까지 자세히, 꼼꼼히
다 알아야 한다고???
싶을 수도 있을텐데요.
진짜 다 알아야 해요....
투자하면서 무슨일이 어떻게 벌어질지는
아무도 모르거든요
튜터님이 말씀하신 것처럼
닥쳤을 때 알아보면
늦을 수도 있고 당황하여
제대로 대응하지 못할 수도 있어요.
다 기억은 못해도..
이런 내용이 있었지 정도만
알고 있더라도 정말 도움이 많이 된답니다.
도입부터 저에게 띵언~~!!!
사고팔고 사고팔면서
비용이 줄줄 흐르고..
제대로 돈을 벌 수 없다는걸
여러차례 들어 알고 있었지만..
보유는
"돈을 벌어다 주는 과정" 임을
다시 리마인드 할 수 있었습니다.
그리고
못난이라고!!!
저의 1호기를 말씀하시는 줄..ㅜ
계속 갈아타기만 생각하고 있었는데
못난이임에도 손절하는 것이 아니라
지키야 함을 알려주셔서
저의 마음을 다시 한번
다잡을 수 있었습니다~
(손절도 습관이다!!!!)
1. 보유
#집의 수선&유지
WHY: 수선 등 유지비용은 반드시 발생
WHAT: 30만원 내에서는 흔쾌히 지불
유지에 들어가는 비용은
내가 얻을 수익에 비하면 사소하다.
생각보다 집에 수선&유지비가
많이 들어갑니다..
구축일수록 더 많이..ㅜ
저도 1호기 하고 초반에
수선비가 많이 들어가서
마지막엔 목소리가
떨리기도 했습니다...
"OO만원이라구요?
.... 네, 네.."
하지만
이 비용은
저희가 얻게 될 수익에 비하면
정말 정말 미약하다...
흔쾌히 지불해도 된다고 이야기 해주셨습니다.
하지만 마지노선은 정해주셨는데요,
30만원!!!!!!
딱 그어주시니 맘이 편했습니다 ^^
#역전세
WHY: 역전세는 투자자에게 제일 큰 리스크
WHAT: 감당가능하면 보유, 리스크 제로상태!!
역전세는 투자에 있어 최대 리스크
역전세를 감당한다면 리스크 0
리스크가 0가 된다는
개념으론 생각하지 못했는데
그럴 수 있구나, 알게 되었습니다.
그리고 제일 중요한 것은,
역전세 당시의 가격!!!!!
충분히 싼 가격이면 지키는 것이 맞으니까요~
감당불가 → 매도
감당가능 → 가격확인
1) 추가 투자금 포함해서
수익이 날 것인가 = 보유
2) 추가 투자금 대비 수익 X = 매도
#재계약
WHY: 임차인이 거주를 더 원할 경우
WHAT: 계약갱신권 사용 or 재계약
= 계약서 작성
전... 계약갱신권 사용을 하면
묵시적 연장과 같이
계약서 작성이 필요없을 줄
알았습니다.
그런데 그것이 무엇이 되었든
임차인 분이 연장하시길 원하시면
계약서를 재작성해야 한다구요...
여기서 또 별표!!!★ 해두었습니다 ^^
2. 매도
제일 궁금했던 매도!!!!
강의에서도 좀처럼 듣기 힘든 내용인데요,
수강생분들이 제일 궁금해하는
"언제? 얼마에?"
잔쟈니 튜터님께서
속시원히 다 알려주셨습니다~
매도의 방향성은
크게 3가지였습니다.
수익, 포트폴리오, 리스크
정말 주옥같은 말씀을
많이 해주셨는데요,
제가 간략하게 정리하기론
수익 = 가격
포트폴리오 = 실력
리스크 = 현재 전세가
입니다.
정말 강의를 들으면 들을수록
기승전 가격이구요,
다른 곳에 한눈팔지 말고
아묻따 실력을 키우면 될 일이다!!
라는 생각이 많이 들었습니다.
사람마다 상황이 다 다릅니다.
안되는 이유는 100가지가 넘고
되는 이유 1가지,
"나에 대한 믿음"
이라는 말씀에
눈물이 핑~~
오랜 시간동안 헤매면서
저는 제 자신에 대한 믿음이
없었다는 걸 느꼈던 것 같습니다.
최근 유튜브에서
김민식 PD님의 인터뷰를 봤는데요,
"나를 좋아할 만한 근거가 필요하다"
라고 말씀해주셨고
그렇다면 나는, 나를 좋아할,,
믿을만한 근거는 어떻게 만들 수 있을까...
고민을 해보게 되었습니다.
한편으로 몰입 책에서는 몰입을 할수록
자신감과 자기확신이 분명해진다고 했구요,
몰입을 할수록 쉽게 풀수 없을 법한
문제들이 풀리기 시작하고
내가 낸 것 맞아, 할만큼의 아이디어들이
쏟아져 나오니
당연히 자기 믿음, 확신이 생길 수 밖에
없겠다는 생각이 들었습니다.
그렇다면 저는 제가 몰입을 하면서
엄청난 결과물을 만들어내야만 했던 걸까요??
잔쟈님 튜너님께서 성공경험을
언급해주셔서 한번 더 생각해보았습니다.
저희가 앞으로 해나갈 성공경험은
몰입 책에서 말한 만한 수준은 아닐겁니다.
그렇다면
아주 사소한, 티끌같은 성공은
의미가 없을까요?
아주 사소한 작은 성공이
나에게 나를 믿고 좋아할 근거가
될 수는 없을까요?
저도 눈에 띄는 엄청난 결과가 아니라면
성공의 ㅅ도 되지 않는다고 생각하는 사람입니다.
그런데 말입니다.
이것들을 소중하게 하나하나 차곡차곡 모은다면요?
티도 나지 않고
아무도 알아주지 않는 결과(성과)라도
내가 소중히 여기고 성공주머니에
차곡차곡 모아간다면
이것도 ㅅ조차 되지 않는 것일까요?
부자가 되려는 사람이 100원 조차 헛투로 보면 안되는 것처럼
성공하려는 사람이 사소한 성공도 헛투로 보면 안되는 거구나...
잔쟈니 튜터님의 말씀을 들으며
나만의 결론을 내보았습니다 ♡
정말 방대한 내용인데
액기스를 뽑아 정리 해주신 잔쟈니 튜터님~~
강의에서 여러번 말씀하신 것처럼
정말 10년은 거뜬히 두고두고 볼 강의였습니다.
(무엇보다 체크리스트 진짜 찐!!!)
정말정말 감사합니다 ♡♡♡
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