[월부학교 호되게 ㅋ1워주세요 제바알 행복물개] 입지센스 독서후기

#. 독서요약 및 내용정리

1부. 왜 지금 입지인가?
1장. 전 재산 마이너스 3000만 원 흙수저는 어떻게 강남에 입성했을까
똘똘한 집이 똘똘하게 일하게 하라
입지를 보는 눈으로 ‘나만의 강남’을 찾는 법
같은 돈을 가진 사람의 5년 후 미래
‘미래에 잘될 놈’을 찾아라

2장. 시장을 이기는 부동산 투자, ‘입지’가 답이다
장기 상승장 이후 심화된 지역별 디커플링
규제가 완화될수록 옥석은 더 희귀해진다
하락기에 버티는 물건은 ‘이것’이 다르다
미래의 부는 오직 입지와 연결된다
[CASE STUDY] 첫 집에서 벗어나야 자본이 일한다

2부. 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라
3장. 좋은 입지란 무엇인가?
시간이 지날수록 가치가 높아지는 곳

입지는 교통, 일자리, 학군, 인프라, 자연환경의 집합이다. 그래서 단순히 물리적인 위치만으로 좋고 나쁨을 논할 수 없고, 어느 하나의 장점을 갖고 입지가 좋다 라고 단정할 수 없다. 게다가 입지는 가변적이다. 교통, 일자리, 학군, 인프라, 자연환경은 결국 사람이 만들어 가는 것이고, 따라서 절대 불변하는 요소가 아니다. 이 요소들이 발전하고 쇠퇴함에 따라 입지우위도 조금씩 바뀌어 간다. 즉, 지금 낙후되고 살기불편한 환경이라고 해서 무조건 나쁜 입지라고 단정할 수는 없다는 뜻이다.

그러나 가변적이라고 해서 입지를 허투로 볼 수는 없다. 입지는 부동산에서 본질이나 마찬가지기 때문이다. 요리로 치면 입지는 원재료다. 재료의 질이 나쁜데 양념만으로 일품요리를 만들 수는 없듯 입지 자체가 좋아야 살기 좋은 곳이 되고, 그런 곳은 하락장이 올때도 최후까지 버텼다가 떨어지며, 퇴복탄력성이 높아 상승장으로 전환되면 금방 시세가 상승한다. 단언컨데 내 자신을 지켜주고 불려주는 내 입지만큼 확실한 도구는 없다. 그렇기에 상승장이든 하락장이든 투자할때는 입지라는 요소를 절대 배재할 수는 없는 것이다.
오를 집을 알려주는 황금입지 요건 4가지
좋은 입지는 어디에나 있다

투자처를 찾을 때는 ‘지금 살기 좋은 곳’에 대한 집착에서 벗어나 ‘입지 서열을 역전할 수 있는 곳’을 타깃으로 삼아 좀 더 유연하게 사고해야 한다. 입지 하위 그룹에서 중위 그룹으로, 중위 그룹에서 상위 그룹으로 넘어갈 잠재력이 있는 곳을 찾는 게 우리의 과제다. 
입지를 아는 사람과 모르는 사람의 차이
입지 센스는 ‘나’를 아는 것에서 시작된다

4장. 오르는 아파트를 찾는 입지 센스 키우는 법
[1단계] 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기
[2단계] 자산 퀀텀점프를 위한 역동적 입지 선정하기

입지는 과학적으로 움직이고, 각 지역끼리 치밀하게 연결되어 있어서 어느 한 지역의 시세가 오르면 일시적인 현상에 그치지 않고 그 지역과 모종의 이유로 연결된 다른 지역들의 시세가 따라서 상승한다. 서울 양천구 목동의 시세가 오르면 인근 지역인 영등포구 신길동 일대, 경기도 광명시, 부천시, 시흥시 순으로 서울-경기도서남권의 시세가 함께 따라 움직이는 식이다.

[3단계] 시세 그루핑으로 최적 입지 찾아내기
[4단계] 지역 연관관계로 오를 아파트 찾아내기

첫째, 누구나 직관적으로 연상할 수 있는 ‘지리적’ 연관관계다. 

이 ‘형님과 아우 라인’은 어떻게 형성되는 것일까? 단순히 옆에 붙어있기만 하면 되는 걸까? 물론 아니다. 지리적으로 인접해 있되 같은 철도망을 공유해야 연관관계가 생긴다. 

둘째 ‘사새 서열에 따른 라이벌 관계’

지리적 관계와 달리 멀리 떨어져 있는데도 연관이 있는 지역들이 있다. 시세 서열에 따른 라이벌 관계다. 부동산의 시세는 놀라울만큼 과학적이라고 앞서 말한바 있다. 그리고 이 서열은 상급지로 들어올수록 더 뚜렷해 왠만해서는 서열이 역전되지 않는다. 적어도 서울안에서는 서열이 역전되는 일이 매우 드믈다고 할 수 있다.

5장. 향후 3년 유망 입지, 착공을 시작한 교통망에 주목하라
신규 교통망이 변화시킬 수도권의 입지 서열

지역의 기본기에 대해 설명하면 어떤 분들은 이렇게 네 가지 요소 중 무엇이 가장 중요하냐는 질문을 하곤 한다. 사실 이 기본기 중 절대적인 우선순위는 없다. 부동산은 사람이 ‘사는’ 곳인 만큼 상품과 지역에 따라 요소들 간의 우선순위가 달라진다. 예를 들어 같은 강남 권역이라도 압구정동은 자동차를 이용한 도심 접근성이나 상권이 더 중시되고, 대치동은 학군이 가장 중시된다.

그러나 수도권으로 눈을 돌리면 이 질문의 답은 명확해진다. 학군이나 환경도 물론 중요한 요소지만 일자리 접근성 즉 교통망이 가장 중요하다. 직장이 밀집해 있는 서울 핵심 지역까지 얼마나 빠르고 편안하게 닿을 수 있는지가 수도권의 집값을 결정한다.

수도권에서는 교통망이 입지 가치의 80%를 차지한다고 말해도 무방하다. 비유하자면 교토망은 입지의 ‘뼈대’이고, 그 위에 학군, 환경 같은 다양한 요인들이 ‘살’이 되며 시세가 형성된다.
 

일자리 접근성의 빅뱅, 신분당선 연장과 8호선 연장
수도권 서남부의 지각 변동, 서해선과 신안산선
국토를 횡으로 가르는 월곶판교선
작지만 강한 알짜 노선, 신림선과 동북선
[CASE STUDY] 청약에서 눈을 떼자 더 많은 기회가 보였다!

3부. 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략
6장. 1주택자를 위한 갈아타기 징검다리 전략
이사가 아닌 ‘갈아타기’로 내 자산을 확장하라
[초보의 갈아타기] 1주택에서 1주택으로 편안하게 갈아타기
[중수의 갈아타기] 일시적 1세대 2주택으로 똑똑하게 갈아타기
[고수의 갈아타기] 정비사업으로 시세차익과 비과세를 동시에 챙기는 비단길 갈아타기
[PLUS STUDY] 대체주택 제도 더 고단수로 활용하기
[초고수의 갈아타기] 3-STEP 전략으로 상급지 급행열차 탑승하기
[PLUS STUDY] 다주택자와 투자자를 위한 취득·보유·양도 절세 전략

7장. 무주택자를 위한 내 집 마련 전략
청약을 기다려야 할까, 기축을 매매해야 할까?
‘내 집 마련 리트머스’로 내게 맞는 주택 마련 전략 짜기
[CASE STUDY] 잘 선택한 징검다리로 30대에 강남에 입성하다!

4부. 훨훨이 짚어주는 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트
종자돈이 적은 20대 사회초년생의 생애최초 내 집 마련
직주근접이 중요한 30대 신혼부부의 보금자리 마련
아이의 교육이 중요한 4050 부부의 갈아타기
편안한 노후를 위한 6070의 보금자리 재설정
[CASE STUDY] 돈 한 푼 들이지 않고 노후의 보금자리를 마련하다!

#. 깨달은 점

입지서열에 대해 쉽고 자세히 알 수 있는 책이다.

주로 실거주의 관점으로 1가구 2주택을 전략적으로 이용하여 역동적인 자산 불리기에 대해 이야기하고 있다.

수도권의 뉴타운과 입지의 서열, 그리고 입지에 따른 저평가 판단법 등에 더 깊이 생각해보고,

월부에서 배운 입지기준과 크게 다르지 않은 방법으로 입지에 대해 설명하고 있어서

더욱 쉽게 읽혔다.

다양한 예시가 나오는데 안가본 지역들이 많아서, 앞마당을 넓히고 다시 한번 읽어야 겠다는 생각이 들었다.

입지는 본질이자 요리의 ‘원재료’

#. 적용할 점

입지의 현재가치와 미래가치까지도 날카롭게 판단할 수 있는 실력을 쌓는다.

좀 생소한 지역들이 많이 나오는데, 편견을 버려야겠다는 생각도 많이 했다.

앞마당을 늘려가면서 수도권을 더 넓게 바라보자.