[신도시투자반1기 78조 꿈꾸는엄마2022] 강사님과의 만남 후기

안녕하세요 꿈꾸는 엄마2022입니다.

정말, 어떻게 제가 당첨된것인지는 모르겠지만, ^^;

사실 남들보다 잘하고 뛰어난것도 없었던 제가 이렇게 

좋은 기회를 가질수 있게 월부에서 기회를 주셔서 너무나도 감사합니다.

저와 같은 경우 1호기 투자를 하고 난 다음에  

너무나 아쉬운 투자같아서, 자책을 많이 하였습니다. 

그 현상은 강의를 들을 때 더 심해졌습니다. 왜냐하면  입지 선호요소를 

잘 보고 투자한것 같은 느낌이 아닌것같아서요. 

저는 좀 비선호 신축을 투자했기 때문입니다. 투자하고 나니

선호되는 입지의 구축을 투자할껄 하는 후회로 말이죠. 

 사실 강의를 듣고 임장 임보를 써야 되지만 내가 한 투자복기를

하였을때 다른것을 했다면 더 버는 투자를 하였을텐데

왜 공부하고도 더 버는 투자를 못하였을까 

이런 후회가 너무 많이 들었고, 투자한 아파트에 대한 자책감,

내가 투자하려고 했던 다른 아파트의 호가와 비교하면서 

지금 해야 할 것에 온전히 집중을 하지 못했던 것 같습니다. 

하지만 이번 강사님과의 만남을 통해서

저의 투자물건에 대한 확신뿐만 아니라 앞으로의 방향성까지 

잡았기 때문에 저한테는 너무 뜻깊은 시간이었습니다.

저말고도 다른 분들이 하는 질문과 답변을 통해서도, 많은 것들을 배울수가 있었지만

우선 저의 질의 응답을 통해서, 코칭만큼의 정말 뜻깊은 시간을 보냈던것 같습니다. 

1. 제가 투자한 아파트가 선호도가  떨어지기 때문에 잘하지 못한 투자 같습니다. 

   왜냐하면 해당구의 입지요소가  교통, 한강인데, 

   그렇게 비하면 저의 아파트는 역세권이 아닌 단지라  입지 가치가 

   떨어지지 않을까요. 성동구도 투자할수있었는데, 왜 여기를 투자했는지 아쉽습니다. 

    

   튜터님 답변 :그 아파트, 여기 생활권에서 너무 가격이 싸지요.

   하지만 해당 구에서는 교통도 중요한 가치이지만, 신축도 하나의 선호요소중 하나로

   크게 반영을 하고 있으며 서울에서 신축이 너무나도 귀하기 때문에

   10년후에도 여전히 신축일 것이다. 

   그러니 10년후까지 장기보유해야되는 자산이다. 

   황금알을 낳는 거위일껀데, 황금알을 제대로 낳기도 전에 거위를

   가르는 짓을 하면 안된다고 말씀해주셨습니다.

   그리고 만약 성동구를 투자했어도, 지금은 얼죽신이 대세인데 왜 신축을 투자안했지?

   생각할수도 있고, 그리고 나중에 보면 성동구가 조금 더 오를지라도 몇천만원 차이가 

   나지 않을 것이다. 

2.  저는 1호기를 투자하고 난 다음에 일시적 이주택 세금혜택을 누리기 위해서 

투자를 1년 후에 해야되는지, 아니면 그런것과 상관없이 계속적인 투자를 해야하는지

방향성에 대해서도 궁금해서 여쭤봤습니다.

저의 목표는 30억 달성입니다. 

튜터님말씀은 일시적이주택을 통해서 샀다 팔았다하게된다면 

30억정도의 자산을 모을수있는것이 아니라 10억정도의 규모의 자산을 만들수가 있을것이다.

그리고 그 과정이 되게 번거로울수도 있고 시기를 맞추는것도 쉽지가 않다. 

그렇기 때문에 2주택을 매수한다음에 8%취득세를 고민할정도로 치열하게 

고민해서 3주택을 매수하는 과정이 필요할꺼고, 3주택부터는 5억 아파트라고 가정시에

  취득세만 4천만원이 되기 때문에, 그리고 3주택이 되면서 전세금이 올라올때 

2주택보다 훨씬더 많은 전세금 flow를 만들어주기 때문에

현금흐름에도 도움이 되고,다주택자가되면서 2주택보다 1년에 전세금상승으로 

인해서 2천만원정도 더 현금흐름이 생기게되었다면, 

그돈으로 3주택이 되었을때 발생하는 세금을 감당할수가 있게된다는 말씀을 해주셨습니다.

결국 내가 해야 되는 투자의 방향성은 다주택 시스템 투자이다.    

3. 26년 8월 바로 옆 생활권의 공급이 7월 말 전세만기인 저한테 어떤 리스크가 되며, 

어떻게 준비해야할까요? 마통 8천만원 있는데 더 준비해야될께있을까요?  

보통 입주가 된다면 8월이라고 예정시에 지연이 되지 일찍 되지는 않는다.

그러므로 7월말 전세만기라고 하면 빨리 전세를 내놓아서 전세를 구해서 입주장을 피할수가 있다.

오히려 애매하게 12월 전세만기라고 할 경우에 공급이 끝나지 않아서, 낮아진 전세가를 감당해야하지만. 

오히려 나와 같은 경우는 전세물건이 나오기전이기 때문에 6개월 전에 세입자에게 의사를 물어보고

그리고 빨리 물건을 4-5개월전에 내놓아 전세를 셋팅할수가 있다.

그러니 실질적으로 8월로 공급이 되기전에  나의 전세 셋팅은 끝나야 되는것이다!. 

그렇게 할때 내가 준비해야될 것은. 2번째 투자를 할때 마통을 쓰지 않고만 투자를 한다면, 괜찮은 수준이며, 굳이 전세금을 빼서 월세로 바꾸면서까지 현금 보유할 필요는 없을것같다.

이런 답안을 주셨습니다. 

이 답안을 통해서 내가 생각해야될 부분은, 

이것을 통해서 생각해보면 2주택으로 넘어갈때까지 취득세가 아직 1-3%구간이기 때문에 

이제 투자금 1억을 모아서 할것이냐, 아니면 전세금을 조금 더 빼서 2억정도로 투자를 할것이냐

로 나뉠것같은데, 이것에 기회비용을 따져보면 

전세금을 빼서 2년후에 투자하는 경우. 

단점 : 늦게 투자해서 오른 가격에 매수할수가있다.

장점 : 대신에 매매가가 비싼 물건을 산다면 취득세를 줄일수가 있다. 1-3%구간이기 때문에

그리고 투자금이 늘기 때문에 더 비싼 물건 더 좋은 물건을 매수할수가있다.  

전세금을 바로 빼지 않고 기회가 왔을때 투자하는 경우 (5천에서 1억 투자금)

장점 :  기회비용이없다. 좋은 매물이있을때 바로 투자할수있다. 

단점 : 두번째 주택매수할때는 취득세를 줄여서 투자할수있는데 절대가가 낮은 물건을 

취득세가 낮은 것으로 사용하는게 단점이다.  

이부분에서 잘 고민해보고, 2가지 시나리오로 1등 뽑기를 해야할 것 같다.

하나는 투자금 내에서 1등 뽑기 1억내외.

하나는 전세금을 빼서 2-3억 내외의 1등 뽑기.

2가지 시나리오도 1등 뽑기를 하며, 예상 투자를 시물레이션해서, 편익을 계산해서

현재 투자할지, 나중에 투자할지를 계산해보자.

나한테 너무나도 뜻깊은 시간이었고, 향후 투자의 방향성을 잡을수 있었던 시간이었다.

무엇보다 좋았던건 나의 물건에 대한 자책, 후회감, 그런 부분에대해서

자유로워졌다는것. 내 물건에 대한 확신을 가질수가 있었다.

이제 좀 더 내가 몰입해야할 부분.

즉 같은 투자 업무를 루틴화해서 관리 영역으로 만드는일. 

임보를 다시 관리영역으로 만들고,

독서를 해서, 좋은 책들은 제대로 독서후기를 쓰고, 간단한책은 챕터에 

간략하게 요약정리를 하는식으로

투자자로써 해야될 일을 계속적으로 해나가봐야겠다고 다짐했습니다.

이런 시간을 만들어주셔서 너무나도 감사하고,

이런 시간을 통해서, 투자자로써 걸어가기 힘들었던 저에게

나름의 오아시스같은 힐링의 시간, 자존감이 회복되는 시간이 되었습니다.

감사합니다.