[포텐셜부자] [83] 현 시장, 매수할 확신 얻는 법

https://blog.naver.com/dawnsee1/223536626385

투자자로 성장해오며

참 많은 분들을 만났다.

각자의 사연을 가지고

목표를 향해 달리는 분들이었다.

그분들 중

누군가는 기회를 잡고

누군가는 기회를 잡지 못한다.

물론 기회를 잡는다고,

아파트를 산다고

돈을 바로 손에 쥐는 것은 아니다.

다만 어제 글에서도 이야기했듯

내 주린 배를 채우고 싶다면

좋은 그릇만 고를 것이 아니라

적당한 그릇 골라서

약한 불에 적은 물을 올려야

설익은 라면이라도 먹을 수 있다.

작년에 수도권에 좋은 기회가 왔고

취득세가 중과되지 않은

수많은 투자 초년생들이

종잣돈 안에서 최대한 좋은 것을 사겠다고

공부만 하다가 많은 기회를 놓쳤다.

그 분들의 공통점은 

뭐 여러가지 이유가 있겠지만 결국은

‘이 단지를 반드시 사야겠다’

라는 확신이 없어서이다.

동탄롯케 무순위 청약 땐 가득 찼지만,

다른 애매한 단지를 보면 사라지는 그 확신 말이다.

그분들께 앞으로 올 기회,

아니 지금도 지나가는 기회를 잡았으면 하는

바램에서 이 글을 쓴다.

잘 사시는 분들은 이 글을 패스해도 좋다.

이 글은 첦저히 사고 싶은데 이것저것 재다가

못사서 타이밍을 놓친 분들을 위한 글이다.

내 경험에 비춰 생각해보면

현재 시장에서 투자하고자 한다면

필요한 것들은 아래와 같다.

1. 부동산 시장에 대한 전반적 이해
2. 2주택 or 다주택 or 실거주 등 명확한 투자 컨셉
3. 대략 저평가 단지 고르기
4. 실행할 약간의 용기

• 주의

위 4가지는 제목만 보면

너무 부담스러울 수 있는데

그렇게 생각하지 않아도 된다.

절대 높은 수준의 이해, 컨셉, 저평가, 용기가

아님을 미리 밝힌다.

부동산 시장에 대한 전반적 이해

대단히 높은 수준의 전반적 이해가 아니다.

아래 정도의 부동산 시장의 핵심만 이해하고 있으면 된다.

아래 그래프를 그리고 어느정도 설명할 수 있으면 충분하다.

1. 부동산은 인플레이션을 먹고 자란다. 따라서 매매가격과 전세가격은 장기적으로 우상향한다.(다가올 수도권장에서는 인구 이슈는 주요 의제 X)
2. 매매가격과 전세가격은 장기적 우상향 + 상관관계를 가지고 큰 방향에선 같은 쪽으로 움직인다.
3. 전세가격 대비 매매가격은 오름과 내림의 폭이 크다. 상승장엔 집을 많이 사면 매매가격이 전세가격과 크게 벌어질 수 있으나, 하락장에 사람들이 집을 사지 않으면 다시 매매와 전세는 좁혀질 수 밖에 없다.
4. 따라서 지금 매매가격이 올라가는 수도권도 전세가 올라가지 않아 매매-전세가 벌어지면 결국은 언젠가 조정이 반드시 온다.
5. 매수 타이밍은 크게 빨간색 동그라미 정도에서 한다는 마음을 가진다. 단지들을 미시적 비교를 계속 하기 보다는 어느정도 큰 관점에서 가격을 봐도 장기적으로 보면 결국 뭐든 이익이 된다는 사실을 상기하라. 23년 초반 서울 신축 아파트 어느걸 사도 지금보다 싸고, 저평가이다. 서울 아파트는 어떤 것을 사냐보다 언제 사냐이다.

2주택 or 다주택 or 실거주 등 명확한 투자 컨셉

명확한 투자 컨셉이 필요하다.

다만 이것은 현재 기준에서 내린 컨셉임을 잊지마라.

이번 서울 회복장에서 느꼈겠지만

부동산시장에서 3개월, 6개월은 정말 긴 시간이며

분위기가 확 바뀔 수 있다.

따라서 이 투자컨셉은 시장 상황이 달라지면

그것에 대응하여 확 바뀔 것이다.

그럼에도 불구하고 현재 기준에서

명확한 투자 컨셉을 내려야한다.

그 투자 컨셉이 내 행동의 기준이 되기 때문이다.

나는 2주택으로 할지, 1주택 실거주로 할지,

투자자가 된다면 성장가치 투잘 할 것인지, 소액 투자를 할 것인지

고민해서 루트를 정해라.

각자 목표, 상황마다 너무 다 다르지만

간단히 기준을 제시한다면 성장가치투자를 하려면

종잣돈 2억, 연저축 5천 이상이 되어야 가능할 것 같다.

대략 저평가 단지 고르기

요즘 분들은 이것을 참 잘하시는 것 같다.

내가 가진 종잣돈을 기반으로

네이버 부동산 필터링해서

매수가능한 것들 중에서 가장 좋은 곳들을 고르면 된다.

수도권이 넓기 때문에 수십개가 나올 수도 있는데

초보자라면 10개 내외로 단지를 뽑아보고 방문해보자.

그 중에서 내가 제일 괜찮다고 생각하는 것을 뽑아보자.

내가 확신을 가지고 이건 1등이야! 라는 단지, 물건이 없어도 된다.

지금 이 블로그까지 굳이 오신 분들이라면 단지 10개 뽑고 방문해서

얻은 결론으로 투자해도 괜찮다.

위에서도 이야기했듯 부동산은 무엇보다 언제이다.

실행할 용기

그간 투자선생으로 존재하면서

열심히 하시는 분들을 보면

마음이 흐뭇하기도 하고

한편으론 내가 해줄 것이 없어 안타까움이 컸다.

투자를 대신 해줄 수 없기 때문이다.

단지를 찍어줄 순 있으나

투자는 매수보다 운용(유지)와 매도가

훨씬 중요하고 어렵기에

결국 실력이 되지 않으면

매수를 아무리 잘해도

제 가치가 되기 전에

지키지 못하고 매도하고 만다.

(그런 케이스가 너무 많았다.)

그리고 그 실력은

아파트 매수를 함으로써

첫걸음을 띈다.

아파트를 사지 않으면

피상적으로 공부하게 된다.

내 돈을 넣으면 보다 적극적으로

관심이 갈 수 밖에 없고

매수과정에서 내가 내렸던 결론들이

미세하게 틀리는 것을 보며 배우는 것이 많아진다.

따라서 내가 한번 한번의 투자에서

할 수 있는 최선을 다하라는 것은

단지를 계속 비교만 하라는 것이 아니라,

투자를 하고자 했을 때 기간을 어느정도 정해두고

최대한 인풋을 많이 넣어

얻을 수 있는 경험치를 다 먹으라는 뜻이다.

그러지 않으면

챗수가 쌓여도 확신이 없어

피같은 종잣돈을 쓴 이유가 퇴색한다.

단, 그럼에도 내가 실행할 용기가

없다면 작게 행동해보자.

나도 1호기는 매전갭 500만원으로 했다.

더 돈을 모아서 더 좋은 것을 사도 투자적으론 맞았을 것이나

나는 스스로 실력에 확신이 전혀 없어서

투자금을 많이 들여 리스크를 키우고 싶지 않았다.

현재 시장에선 좋은 것들이 쌌기 때문에

사람들이 조금이라도 좋은 것을 사고자 엄청 노력하지만

겁쟁이인 나는 1호기 때 그저 리스크를 줄이기 위해

사도 잃지 않는 단지들 중에서 제일 좋은 것을 고르기 바빴다.

결론은 93년 구축이었지만 그것도 싸게 사면 다 돈이 된다.

현재 시세차익은 1억이 훌쩍 넘었다.

이렇듯 작은 투자금으로 해도 장기적으론 충분하다.

그렇다고 나처럼 500으로 할 필요는 없다.

다만 내가 3억이 있다고 하면 3억을 한채에 다 집어넣지 않고

2억 정도 투자하고 1억에 나중에 저축을 모아서 2채를 해도 된다는 뜻이다.

한방의 최고의 투자가 어렵다면

조금 힘을 빼고 2채로 해보자.

2채까진 취득세도 괜찮고

사실 효율도 좋은 것 1채보단 괜찮은 것 2채가 훨씬 낫기 때문이다.

그렇게라도 아무것도 안사는 것보단 낫다.

여전히 싼 것들은 있고,

언제나 투자에서 중요한 것은 싼 가격이기 때문이다.

BM할점:

1. 전세가가 올라가지 않은채 매매가만 상승하면 언젠가 조정이 온다.
2. 23년 서울 신축아파트 어떤 것을 사도 저평가이다. 서울 아파트는 어떤 것을 사냐보다 언제 사느냐이다.
3. 이건 1등이야!가 아니더라도, 단지 10개를 뽑고 그안에서 가장 괜찮은 걸 해도 된다.
4. 한번 한번의 투자에서 수익을 최대화하자라기보다, 최선을 다해서 먹을 수 있는 경험치를 최대화하자.
   1. 최악의 상황은 챗수가 쌓여도 확신이 없어 피같은 종잣돈을 쓴 이유가 퇴색하는 것이다.