안녕하세요.

월급쟁이들의 행복한 노후를 돕는

오렌지하늘입니다.

‘시세조사’

월부에서 투자를 배우기 시작하신 분들이

가장 어려워하는 것 중 하나입니다.

"시세조사 이걸 언제 다하지?"

"단지 하나하나 이렇게까지 해야된다고?"

"엑셀, 피피피 둘다 어려운데 어쩌지?"

이런 여러가지 물음표들과 함께

시세조사를 시작하게 되실텐데요.

임장보고서를 거의 포기할 뻔(?) 했던 사람으로서

처음이신 분들도 하루만에 끝낼 수 있는

시세조사 방법을 알려드리려고 합니다 :)

나에게 맞는 시세조사는?

처음 임장보고서를 써보시는 분도 계시고

여러번 써보신 분들도 계실 겁니다.

처음이신 분들은 PPT 부터 허들이 높으실거에요.

'시세지도 꼭 그려야 되나...'

하는 생각이 들지 않으세요?

제가 처음에 그랬거든요..ㅎㅎ

그런데 제가 투자를 해보니,

시세지도 그리는 것이 참 중요하더라구요.

그래서 여러분들이 각자의 단계에 맞게

시작해보시면 좋겠어요~

막상 해보시면 시세를 알아가는 과정이 재밌으실거에요!

1단계 : 임보 0~2개

먼저 시세 지도를 그려보는 단계입니다.

모든 단지를 다 그리기 어렵다면

가장 좋은 생활권 1-2개의 300세대 이상인 단지들

시세를 조사해보세요 :)

💡1단계 시세지도 방법

예시로 1기신도시의 평촌을 해볼게요.

양식은 첨부파일 참고해보시고, 강의수강하신분은 ‘실전준비반 임보템플릿’ 에 자세히 설명되어 있습니다.

1) 먼저 카카오맵 캡쳐해서 ppt에 올려줍니다.

<캡쳐 단축키 = 윈도우키 + shift + s >

2) 네이버 부동산에서 필터설정 딱 3가지만 해줍니다.

(거래방식, 평형, 세대수)

① 거래방식 : 매매, 전세

월세물건들까지 시세 조사할때 같이 보이면 번거로워요~

매매,전세 방식만 체크해주세요~!

② 평형 : 20~30평대

수요가 많은 20평대, 30평대 시세를

조사할 것이기 때문에 해당 평형을 설정해 줍니다.

③ 세대수 : 300세대 이상

세대수는 300세대 이상으로 클릭 해주세요 : )

3) 매물정보 탭에서 '낮은가격, 동일매물묶기' 를 클릭 해줍니다

4) 면적을 확인해봅니다.

매물정보 탭에서 '평' 을 눌러주면

23평, 30평, 32평 이런식으로 보이실텐데요~

보통 22~24평은 전용 59,

32~34평은 전용 84라고 생각해주시면 돼요!

우리는 22~24평(전용59), 32~34평(전용84)

시세조사를 할거에요!

참고로~~!!

정확한 면적은 '단지정보'를 눌러서

공급면적/전용면적을 확인해 볼 수 있답니다 ㅎㅎ

5) 전용59, 전용 84 시세를 조사합니다.

탑층 & 저층(1~3층) 제외

& 매매최저가, 전세최저가를 확인해서

PPT 양식에 그~대로 써주시면 됩니다.

이런식으로 시세를 조사하면서 궁금한 단지가 생기면

체크해놓았다가 단지분석을 해 보셔요!

예를 들면,

'무궁화 효성한양과 무궁화 코오롱이

24평 가격은 비슷한데 33평 가격이 다르네 왜그럴까?'

이런 궁금함이 든다면 해당 단지들을

먼저 단지분석해보고, 전화임장이나 매물임장도 해보세요!

시세지도를 그리는 것이

단지분석과 전화임장, 매물임장과도 이어진답니다 ^^

2단계: 임보 3~6개

우리 2단계 분들은

지역의 300세대 이상 단지를 모두 정리해보세요~!

또한 생활권별로 좀 더 자신의 생각을 써보세요.

💡2단계 시세지도 방법

1단계에 더해 

교통,학군,환경에 대한 입지정리를 추가하고,

가격에 대한 생각을 자세히 적어보세요.

"A단지랑 B단지가 가격이 비슷하네, A가 싼거같다"

"학원가랑 가까울 수록 가격대가 비싸지네"

"역세권보다는 연식이 더 중요하구나"

라는 문장들로 내 생각을 정리해봅니다.

궁금한 단지들이나 지역에 대한 나의 의견을 정리하고 나면

단지분석을 딥하게 하고 싶은 단지가 생기고,

전화임장에서 물어보고 싶은 질문들이 저절로 나옵니다.

또 매물임장을 어디서부터 가야할지도 선명해집니다.

3단계 : 임보 7개 이상

임장보고서 7개 이상 쓰신 분들은

엑셀을 통해 단지의 시세를 정리해보세요.

엑셀의 필터, 정렬 기능을 이용해

지역의 가격대를 파악하고

내 투자금에 맞는 단지를 뽑아내는 것에 유용합니다.

매매가가 높은 → 낮은 순으로 확인하며 가격감을 잡을 수 있고,

투자금 필터를 통해 내가 투자할 수 있는 단지 리스트를

만들어 볼 수도 있습니다.

💡3단계 엑셀정리 방법

1) 아파트 정보 정리

아파트 정보를 하나하나 정리하면서

위치와 기본정보(복도식, 방개수 등) 을 기억하게 됩니다.

2) 가격 정리

- 매매가, 전세가 정리 : 네이버 부동산

- 전고점, 전저점 정리 : 네이버 부동산

- 하락률, 상승률 정리 : 엑셀함수(실준반 양식참고)

“이렇게 까지 해야되나” 라는 생각이 드시나요?

저는 엑셀을 만들면서 

아파트가 어디있는지, 모습은 어떤지 생각하며

머리속에 지역을 정리했습니다.

또한 현재 시장에 있는 물건의 시세를 직접 보기에

가격 뿐만 아니라 매매&전세물량, 물건들의 특징도 알게 되었죠.

정리하자면, 현재시장의 분위기를 판단하고 투자하는데

(매수 우위인지, 전세는 잘나가는지)

상당히 유용한 방법이고

실제로 이것을 바탕으로 투자를 하고 있습니다.

이렇게 엑셀로 딱 한번만 아파트 정보 & 가격을 정리하면

시세를 업데이트 하는 방식으로

평생 사용할 수 있는 나만의 보물창고를 만들 수 있습니다.

'부' 동산 이기 때문에

어디 움직이지 않고

그 자리에 계속 있기 때문입니다 ^^

모든 일에는 순서가 있습니다.

처음부터 완벽하게 하려는 목표보다는

내 단계에 맞게 '완료해보자' 라는 마음으로

한 단계, 한 단계 밟아 보시기 바랍니다.

<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>

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원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.