안녕하세요.
인생도, 투자도 꾸준한 스토리로
성장하고 있는 행복한 투자자
월부 효.리. 효스토리입니다.
마포구의 위상과 특성을 이해하고
투자해야 할 때 우선순위와
판단 기준을 제대로 익혀나감으로써
가치 있는 물건을 기준에 맞게
투자해나갈 수 있는 힘을 기르는 시간!!!
메로나 튜터님의
마포구 지역 분석 특강 후기를
정리해보았습니다. 출발 :)
임장과 임보를
투자로 연결지어
생각하는 방법
불과 2~3달 전까지만해도
서울의 모 지역구에서는
하루 한 타임에 8~9명의
투자자, 실거주자들이 모여
급매라 나오는 물건들을
매수고려하기 위해 다닌다는 후문,
너무 빠르게 바뀌는 실거래 속에서
서울 투자를 고민하던 사람들의
안타까운 마음들을 공감하면서도
진짜 투자에 유의미한 정리는 무엇인지
제대로 느낄 수 있는 시간이었는데요.
수십년동안 많은 지역에 거주하시고
두 아이의 아빠이자 교대근무하시는
튜터님의 뼈속깊은 경험과 철학을 배우고
임장과 임보에 투자에 접목하고 계신
싱크를 그대로 맞춰나가기 위해
서울 2급지 마포구의 위상과 가치,
단지마다의 개별적 단지 장단점을
분석해볼 수 있었습니다.
강남 접근성이 입지의 가치의 기준이 되지만
그럼에도 마포를 거주지로 하는 사람들은
어떤 이유에서 이 지역과 이 동, 이 아파트를 선택할까를
직장, 소득, 초등학교, 지하철, 등의 핵심 가치 요소로
종합적인 판단을 해나갈 수 있어야 했는데요.
튜터님 말씀처럼, 마포 지역을 단편적으로
서울의 2급지, 업무지구가 있는
지역구로만 생각하기 보다는
한걸음 더 깊은 생각을 할 수 있었습니다.
마포구 지역 내에서 이동하는 수요와
고양시와의 인구를 주고 받는 수요의 차이!
1년 반 사이에 전세가 5억에서 7억이 된 단지는
재계약을 위해 2억이 필요한데 쉽지 않을거에요.
그럴때는 조금 더 외곽쪽으로 밀려나면서
매수를 고려하게 되고 지역으로 접근성은 멀어져도
아파트 연식과 거주 환경에서는 큰 장점을 가질 수 있어요.
메로나 튜터님 말씀 중에서.
여의도로 출근하기, 마포DMC로 출근하기
강남으로 출근하기, 종로중구로 출근하기
어디를 가든지 그 안에 자리잡은 마포구가
참 좋은 거주 지역이겠구나 싶었어요.
그 안에서 선호하는 5호선 중심의 노선들이
2호선보다 더 나은 가치를 보여주고 있는
마포구만의 특징과 여전히 신축 입주가 예정되어
지금모습은 애매해도 앞으로 좋아질 분위기를
과거의 시장흐름을 통해서도 이해할 수 있었습니다.
그냥 임장하고 임보쓰고
궁금한거 한개도 없고 그냥
써내려가시는 분들이 계시다면
이렇게 해보세요.
거주민들의 핵심거주요소들을
먼저 나래비 세워보고 가격을 입혀보세요.
그럼 생각대로 맞는 것도 있지만
그렇지 않은 것도 많아요.
자동으로 궁금해지게 됩니다.
저는 지금도 이렇게 하고 있고
30-40대 젊은 사람들은
선택의 측면에서
아이 키우기 좋은 곳을 선호하죠.
이런 기준이 결국 더 깊이있게
아파트를 이해하게 되는 방법이에요
메로나 튜터님 말씀 중에서.
초등학교를 기준으로 선호도가 높은
아파트를 순서대로 정해보고
임장을 통해 가치를 이해하면서
가격을 보고 의문을 품는 것.
단지와 주변 환경, 초등학교와 교통을 모두
종합적으로 생각해볼 수 있었습니다.
특히나 한강뷰가 보이는 아파트,
한강변을 다라 산책이 가능한 아파트,
한강 바람이 불고 자차로 바로 여의도로
넘어갈 수 있는 접근성이 좋은 아파트 등등
입지를 이해하는 요소에서
바로 이런 점들이 가치임을
느끼게 되더라고요.
BM
억지로 질문하는 것이 아니라
지역에 대한 깊이있는 고민을 통해
궁금증이 유발될 수 있는 정리가 필요!
아파트가 없는 상권은
무조건 패스?
이거 아니죠 여러분,
서울 최대 상권 1위가
마포에 있어요
아파트 귀신들로 변모되는 과정에서
주택이 많은 곳은 무조건 별로?
아파트가 있는 곳이 무조건 나음?
이라는 틀을 빨리 깨버리는 것이 좋더라고요.
튜터님이 짚어주신
마포구의 상권의 역사는 신기하게도
반복성이 있더라고요.
이대-신촌-홍대-망원의 흐름으로
90년도 이후부터 시작된 20대들의
여가와 유흥의 상권은 현재
홍대와 망리단길을 중심으로
주도권을 잡아나가고 있습니다.
튜터님 말씀처럼 상권의 흐름은
지역의 자영업자들의 소득과
부자들이 짓는 건물 등의 가치로
비춰보면 실로 엄청난 유동자본들이
상권안에 상주하고 있는 것일텐데요.
"그들은 어디에 거주할까?
부자들은 어디에 건물을 세울까?
대학생들은 어디 쪽을 더 선호할까?"
유흥상권과 주변 아파트를 종합해보면
거주 주택의 가격 하락에
영향을 줄 수 있습니다.
매매와 전세의 수요에도
크게 작용될 수 있는 것이죠.
지도에서만 보거나
현장에서만 보면
직관적인 생각에만 매몰될 수 있는데요.
지역마다 곳곳의 상권들이
아파트와 매매, 전세에 어떤 영향을
줄 수 있을지를 폭넓게 이해하면서
투자 물건으로의 수요와
공급의 측면에서 향후 더 가치있는 곳을
고려해서 트래킹 해 나가는 것이
유의미하겠구나 느꼈습니다.
BM
아파트가 있고 없고만 생각해서
루트를 짜지 않고
폭넓게 지역의 상권과
사람들의 소비, 주거환경의 희소성을
이해하자!
가치를 알고
가격을 알면
내가 가진 아는 지역중에서
최선의 투자를 할 수 있어요.
두 단지를 정돈해 보면
도화현대(28평)
방3 욕1 /복도/언덕/전고 12.7억
마포삼성(27평)
방3욕1 /계단/평지/먹자골목초근접/전고 14.9억
지도에서만 보면 큰 위치 차이가 없지만
현장에 진짜 한번 가보세요.
두 단지의 극명한 장점과 단점이 보이고
그 간극이 호가 3.2억 이상의 차이가 나는 것이 맞을까?
라고 의문을 가져야해요.
압도적인 교통의 차이가 없고
초등학교의 차이도 없는 상황에서
사람들이 같은 조건이면 어디를 먼저 선택할까요?
언덕보다는 평지를 좋아하는 것이고
이런 점들이 입지의 가치, 거주 가치로 작용하는거죠.
메로나 튜터님 말씀 중에서.
꾸준한 임차수요의 측면에서
이 아파트는 아이 키우기 좋은 선호요소보다
직장을 출퇴근하는 수요와
원주민의 비중이 크다는 것을 알 수 있었는데요.
단순한 가격 비교가 아니라
핵심가치를 먼저 파악하고
현재의 호가와 전고점을 살펴보며
더 나은 선택과
먼저 봐야하는 우선순위를
정리해 갈 수 있었습니다.
의문을 품고 지역을, 생활권을 , 단지를 보며
가치란 무엇인지,
가격만 보면 알 수 없음을,
어떤 과정을 이어가야 하는지를 '
제대로 배워나갈 수 있었습니다.
꾸준히 살펴봐야하는 단지를
네이버부동산에서
"관심단지" 별체크하면서
매일, 매주, 매월
관심있는 유망단지, 또는 투자로 유의미할
단지들의 가격 변동도 잘 살펴나가야한다고
조언해주신 튜터님 감사합니다.
BM
매일 관심 단지 주변으로
시세스캐닝 잘 해나가기
언제나 할 수 있다고 외쳐주시고
할 수 있는 방법을 찾아 성장해가야한다고
조언해주시는 메로나 튜터님,
마포구 특강 감사합니다.
마포구에 등기칠 때까지
묵묵히 해 나가겠습니다.
혼자 힘들어하지 마시고
특강을 들으며
지역정리도 화이팅입니다!!
읽어봐주셔서 감사합니다!
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