과제 제출을 50분 앞두고 2주차 조모임을 마무리했습니다!
이번에는 전원 분위기 임장을 마치고 난 후에 대전 서구의 분위기에 대해 서로 의견을 나누며 뜻깊은 시간을 보냈습니다.
인상 깊었던 내용은,
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시세 딸 때는 호가로 하고, 동시에 실거래가를 확인하는 정도로 한다.
이 매물을 파보겠다 하는 때부터 타입별로 세세하게 들어가라.
조장님은 일단 84, 59 가격 따서 외우고 바로 패스.
현재 지어지는 신축들의 위상을 잘 파악해서 나중에 이게 분위기 등에 어떻게 영향을 끼칠지, 입지 평가에 반영을 해야 한다. 이건 확정된 호재이다.
1-2년 뒤의 모습을 생각하면서 생활권 순위를 판단해라.
Ex. 둔산엘리프 : 지금은 주변에 허하고 구축이지만 그게 올라가고 있고 다 지어졌을 때 어떨지 생각해보고 순위를 매겨라.
2012년부터 3년 단위로 top10을 다시 뽑아라.
e편한세상이 11억까지 갔던 시장이었는데, 이게 7억까지 내려왔다.
-> 대전 서구에서 위치 좋은 신축은 장이 좋을 때는 11억까지 찍는구나.
-> 6개월 사이에 이게 11억에서 7억이 됐다. 너무 많이 올라서 많이 빠진 것이다. 그래서 기존 2등보다 훨씬 가격이 많이 깎였다.
-> 서구에서 신축이 가지는 파워가 11억까지 가는구나 라는 걸 파악할 수 있다.
지방 볼 때 2가지 포인트.
구분해서 보면 이해하기 쉽다.
생활권이 헷갈리면 각 생활권의 대장 아파트들이 얼마까지 찍었나를 보면 된다.
도안 -> 서구라는 곳은 연식이 오래된 곳인데 신규에 택지로 들어와서 사람들이 좋아한다. 최근 8억까지 거래 됐고, 잘나갈 때는 10억까지 갔다. 신규 택지라서 사람들이 좋아하는 곳.
유성구의 도안 신도시랑 연결되어 있다.
관저 -> 구축이지만 택지이고 생활권도 잘 되어 있고 병원, 학원도 잘 되어 있다. 하지만 접근성이 좀 애매하다. 균질성은 되게 좋지만 센터와 멀다.
30평대 구축 2억대도 있다. But 둔산 30평대 구축은 6-10억.
지방에서 이런 곳의 특징. 안락하고 들어가보면 잘 되어 있어. 그런데 센터로 가면 좀 멀다.
가격에는 다 이유가 있다. 입지 반영.
이 백화점/상권을 이 지역 사람들만 이용하는지, 아니면 다른 곳에서 원정 와서도 이용하는지 확인.
이 지역이 사람을 끌어들이는가.
대구 수성구 신세계. 부산 해운대 센텀. 청주 흥덕구 현대.
혹시 이 상권을 쓰려고 다른 지역에서 여기를 올까? 이것도 볼 수 있을 것.
이런 시각으로 상권과 일자리를 파악.
대전에서는 올드하지만 연식 vs 학군일 때, 학군이 이기는구나. 그래서 랜드마크가 크로바. 연식은 오래 됐지만 크목한이 학원가와 학군으로 인해서 이쪽을 가장 선호한다. 도안이랑 세종에 살아도 언젠가는 학군에 대한 니즈때문에 다시 둔산으로 돌아온다.
신축빨이 약해졌을 때 사람들은 다시 어디로 이동할까.
(중소도시는 정말 신축으로 간다. 복대 -> 가경)
초등학교가 중요한 이유 : 생활수준 비슷한 애들끼리 다니게 하고 싶다. 같은 중학교로 연결되는 것까지 고려해서 선호도가 갈린다.
공급을 딥하게 파자! 특히 대전은 공급 이슈가 있는 지역이니 더더욱 딥하게 공부하자~
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정도로 정리할 수 있었습니다.
제가 생각지 못한 부분에 대해 질문하거나 이야기하는 조원분들이 계셔서 아 저렇게도 생각할 수 있구나 라고 배울 수 있었고
같은 생각과 같은 점에 대해 궁금해하는 분들도 계셔서 사람 보는 눈이 다 비슷하기도 하구나 하고 느끼기도 했습니다.
의견을 나눠주시고 좋은 질문 해주신 조원분들, 인사이트와 가이드를 주신 조장님 모두에게 감사드립니다.
오늘 조모임도 정말 알찼고 보람찼습니다 :)
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