안녕하세요.
운을 만드는 투자자
운조 입니다 : )
월부학교 봄학기를 마무리하고
방학기간동안 친구들을 만났는데요
어쩌다 보니 부동산 이야기가 나왔는데
친구들은 부동산 대출규제 때문에
이제 집값 올라가는 것도 끝났다며 이야기를 하더군요.
아무말 하지 않고
속으로 기회가 오고있다는 생각을 했습니다.
모두들 규제속에서 숨어있는 기회들을
꼭 잘 잡으시길 바라겠습니다 : )
지난 전세빼기 1,2편 - 적정 전세가 파악하기에 이어서
이번에는 수리상태, 수리 범위정하기에 대해서
이야기 해보려고 합니다.
전세빼기의 모든것 1편 - 적정 전세가 파악하기[운조]
전세빼기의 모든것 2편 - 적정 전세가 파악하기[운조]
ㅣ내물건의 수리상태 파악하기
전세를 빼면서 중요한 요소중 빼먹을 수 없는 것은
바로 수리상태 인데요.
처음 전세를 뺄때는 수리를 언제 해야하는지
그리고 어떤 물건은 수리하고, 어떤건 안해야하는지
그러한 기준없이 그냥
'수리하면 잘 나가니까 가능하면 수리하자!'
라는 생각만 가지고 있었던 것 같습니다.
그래서 제가 오늘은 어던 기준으로 수리를 생각하는지,
또 운조는 언제 수리를 생각하고, 언제 안하는지에
대해서 설명을 드리려고 합니다.
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각각의 집마다 수리 상태가 조금씩 다르겠지만
저는 크게 이렇게 수리상태를
간단하게 3가지로 나눕니다.
수리가 잘 되어 있어서 크게 손볼 곳 없는 '올수리' 물건
수리가 일부 되어 있지만 조금 애매한 '일부수리' 물건
수리가 하나도 안되어 있어서 수리를 해야하는 '기본집' 물건
이렇게 3가지로 나눕니다.
'올수리 물건'의 경우 가격만 괜찮다면
단지내 혹은 생활권내 경쟁물건중
1등으로 전세가 빠질 확률이 높습니다.
뿐만 아니라 수리가 잘 되어 있기때문에
추가로 수리를 할 필요도 없습니다.
반면 '기본집 물건' 같은 경우에는 전세를 정말정말
싸게놔야 하거나 혹은 상태가 너무 안좋아서
집에 잘 안나가기 때문에 전세를 주기 위해서는
대부분의 경우 수리를 해야 하는데요
여기서 애매한 것이 '일부수리 물건'입니다.
수리하기는 그래도 괜찮은 것 같고
그런데 수리를 안하자니 경쟁물건들의 상태가
너무 좋아서 내물건이 전세가 잘 안나갈 것 같고
그래서 이럴때 저는 어떤 기준으로 수리를 하는지
말씀 드리겠습니다.
ㅣ수리의 기준
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제가 이렇게 애매한 '일부수리 물건'에서
수리하는 기준은 크게는 3가지 입니다.
첫 번째 인풋대비 아웃풋
두 번째 수리기간
세 번째 물건의 가치
입니다.
잇풋대비 아웃풋
내가 들이는 비용 혹은 노력의 인풋대비
아웃풋이 나오는지 인데요.
예를 들어서 수리비를 500만원 정도 썼을 때
1.전세금을 500만원 이상 더 비싸게 받을 수 있거나
2.전세금을 더 받지는 못하더라도 1등 물건으로 만들어서
전세를 더 빠르게 뺄 수 있거나
위 예시들 처럼
수리비 혹은 노력대비
얻을 수 있는게 많을 때 수리를 합니다.
수리기간 확보
두 번째는 수리기간 확보인데요.
일부수리가 되어 있어서 추가로 수리를 안해도
전세가 나갈 것 같은데 수리를 하면
더 잘나갈 것 같더라도
제가 잔금을 쳐야하거나, 수리기간이 확보가
안되는 경우에는
저는 가능하다면 그냥 현재 상태로 전세를 놓습니다.
그래서 이 수리기간 확보는
매수전에 나의 잔금 여력을 확인 하거나
매도자에게 수리기간을 받을 수 있도록
협상을 하거나 합니다.
10년이상 장기보유 물건
단기보유 물건이라면 그리고 현재 상태가
지역의 상황대비 나쁘지 않은 상태라면
추가로 수리를 하는 것을 조금 더 많이 고민합니다.
굳이 수리를 하지 않고도 전세를 놓고
단기간 보유 후에 매도하는데까지 문제가 되지 않는다면
추가 비용을 들여서 수리하는 쪽 보다는
현재 상태를 유지하는게 비용적인 측면에서
더 좋을 수 있습니다.
반면에 수도권에 장기보유할만한
가치 있는 물건들은
수리를 통해서 지역내 선호도를 높이고
보유리스크를 줄일 수 있도록
수리 하는것을 적극 고려합니다.
ㅣ파트별 수리기준
첫번째로 주방과 화장실 입니다.
위 사진을 보시면 어떤가요?
그래도 이정도면 괜찮지 않나요?
이렇게 애매할 때 저는 어떻게
위에서 말슴드린 세가지 수리준에 부합한다면
주방과 화장실은
수리할 수 있는 여건이 되면
주방과 화장실은 웬만하면 합니다!
가장 큰 이유는 전세를 찾으러 오시는 분들의
대부분 의사결정자는 아내분인 경우가 많은데요.
아내분들은 들어오시자 마자 주방과 화장실을
우선적으로 확인을 하십니다.
이럴 때 나의 전세매물의 경쟁력을 올릴 수 있는
선택을합니다.
두번째로 도배/장판/조명 입니다.
위 사진 보시면 도배전후, 장판 전후 사진입니다.
조명은 아직 달리기 전이지만 어떤가요?
집의 분위기 자체가 바뀌지 않았나요?
도배,장판,조명은 해야 되면 그냥 합니다!
도배, 장판, 조명이 집에서 가장 많은 면적을
차지하고 있을 뿐만 아니라 들이는 비용대비
가장 효율이 높은 수리이기 때문에
그냥 합니다.
세번째로 목공/필름/중문 입니다.
왼쪽의 주방과 오른쪽의 주방을 보시면 어떤가요?
왼쪽의 사진을보면 빛이 반사가되는 하이그로시
주방장에서 필름을 입혀 요즘스러운 디자인의
메트한 주방으로 바뀌었는데요.
오래된 문을 교체하거나, 중문을 설치하거나
혹은 필름을 입히는 작업들은
필름은 가성비로,
목공/중문은 + 알파로 작업합니다.
조금 더 설명을 드리자면
내가 전세를 빼야하는 지역 주변에
내 물건과 경쟁물건의 상태를 보고 결정합니다.
만약 비슷한 수준의 수리된 집이 내가 목표로하는
전세가격과 동일하게 나와있다면
전세가격을 낮추거나 혹은 필름/목공/중문 수리를 통해서
내 물건을 1등으로 만드는 용도로 수리를 합니다.
마지막으로 샤시/확장/발코니타일 입니다.
최근 자재값이 많이 올라서 샤시수리는 비용이 많이드는 편인데요.
그럼에도 제가 샤시를 수리하며 전세를 놓았던 경험이 있는데요.
샤시/확장/발코니 타일은 실거주 혹은
장기 운용시에 투자금을 줄이는 목적으로 적합합니다.
샤시 수리비가 많이 드는데 무슨말이지?
라고 생각하실 수 있습니다.
먼저 실거주는 아시는 것처럼 거주 만족도를 위해서
수리를 하는 경우를 말합니다.
두번째 장기 운용시에 투자금을 줄인다는 말은
생각보다 수리된 집을 찾으시는 분들은
전세 가격보다 집이 얼마나 새집처럼 수리가
잘 되어 있느냐를 보는 경우가 많습니다.
30평대 올수리기준으로 4500만원 이라는
비용이 든다고 하더라도
실거주 수리처럼 샤시,타일까지 전부 수리된 집이라면
전세금 5천만원을 더 주고서라도 들어오는 경우가 많습니다.
이 경우에는 제가 위에서 말씀드린 이 수리기준
3가지를 모두 부합한 경우에 해당됩니다.
이렇게 해서 내물건의 상태를 파악하고
어디까지 수리를 해야 하는지, 혹은 수리를 하지말아야 하는지
저의 기준에 대해서 말씀 드렸습니다.
그냥 무작정
'수리하면 잘나가니까 수리하자' 가 아니라
'지금 내물건의 상태가 이러니 이런부분을 수리해서
1등물건으로 만들자' 가 되어야 합니다.
그리고 무엇보다도 수리의 포인트는
결정권자를 가진 고객(세입자) 분들의
구매욕구(전세계약)을 높이는 것이 가장 중요합니다.
다음 글에서는
전세입자로 들어오는 사람들이 어떤사람인지
혹은 매수하는 물건의 상황이 어떤지에 따라서
주인전, 임차인, 공실
세가지에 대해서 이야기 드리는
글로 찾아오겠습니다 : )
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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