안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.
지난주 금요일 대출 규제가 나온지 일주일이 지났는데
최근까지도 많은 분들이 내집마련과 투자에 있어서
어떻게 해야할지 막막하게 느끼시는분들이 많은 것 같습니다.
무엇보다 최근에 부동산에 관심을 갖기 시작한 분들이라면
이런 대출에 대한 규제 강화 소식은 ‘왜 하필 지금?’ 이라는 생각과 함께
‘이젠 끝인가?’라는 불안한 생각까지도 들게 만들기 충분하다고 생각됩니다.
저 역시도 2019년 처음 부동산에 관심을 가졌던 그 시기에도
2020년, 투자를 배우면 실전 투자자가 되었던 때에도
취득세 중과라는 규제, 전국의 대부분 지역이 조정 지역으로 지정되는 등
여러가지 규제가 나오는 것을 보면서
‘왜 하필 지금? 어렵게 마음먹고 좀 하려는데? 왜?’
라는 생각을 정말 많이 했던 것 같습니다.
그렇게 5년 이상의 시간을 시장에 머물면서 느꼈던 건
규제와 완화는 시장의 상황에 따라서 계속해서 반복되는 것이며
규제라는 이유 때문에 누군가는 내집마련과 투자를 망설이지만
다른 누군가는 기회로 바라보고 그 기회를 잡아서
좋은 결과로 만들어 간다는 것이었습니다.
왜 기회이며 그래서 어떻게 생각해야하고,
행동해야하는지에 대해서 이야기 드리려고 합니다.
#최근 대출 규제에 대한 전반적인 정리
전체적으로 이번 대출 규제에 대해서 정리해보자면 다음과 같습니다.
1) 수도권 주택 담보 대출 한도 6억으로 제한
과거에는 소득이 높다면, DSR 한도 내에서 높은 금액의 대출이 가능했지만,
이제는 최대 6억까지만 대출이 가능합니다.
즉, 내가 아무리 소득이 높다고 해도 집을 사기 위해 대출을 받아도
최대 6억만 대출이 가능하고 나머지는 현금이 있어야만 살 수 있는 것입니다.
2) 주택담보대출로 집을 구매시 6개월 이내 전입 의무
주택담보대출로 집을 구매할 경우, 6개월 이내 반드시 전입을 해야하고
전입하지 않는 경우에는 대출금이 회수됩니다.
그렇다면 전입을 한 뒤 얼마나 거주를 해야 하는가에 대한 궁금증이 있으실텐데
이 부분은 은행마다 상이한 부분이 있어서 개별적으로 확인하는 것이 필요합니다.
3) 소유권 이전 조건부 전세 대출 금지
쉽게 말해서 새롭게 구한 임차인의 전세자금대출로
잔금을 치루는 것이 불가능해졌습니다.
해당 규제는 작년에도 나왔던 규제로
쉽게 말하면 현금으로 들어오는 전세 임차인이 아니면
실상 전세 임차인을 구하는 것이 불가능합니다.
그렇다면 잔금을 치고 나서 맞추는 방법도 고민해볼 수 있는데
소유권이 변경된 이후 6개월 이상이 지난 뒤에 가능한 상황이라
이런 부분도 확인하는 것이 필요합니다.
4) 다주택자 대출 금지, 1주택자 처분조건 대출
2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우 주택담보 대출이 제한되며(=불가능, LTV 0%)
1주택자도 대출을 받아 갈아타기를 해야할 경우 6개월 내
기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능합니다.
5) 생애최초 LTV 축소 + 정책대출 한도 축소 + 주담대 만기 최대 30년 제한
생애최초의 경우 기존에는 LTV가 최대 80%까지 가능했지만 70%로 축소되었으며
디딤돌, 보금자리론 등의 정책 대출의 한도가 줄어들었습니다.
그리고 최대 40년까지 가능했던 주택담보대출 상환 기간이 30년으로 제한되게 됩니다.
#내 집 마련과 투자에서 어떤게 달라졌을까?
1) 내집 마련
먼저 내집 마련을 생각하고 계셨던 분들이라면
대출 받을 수 있는 한도가 기존보다 줄어들게 된다는 것입니다.
다만, 여기서 무조건 줄어든다라고 생각하시는 것은 조심하셔야 합니다.
하나씩 따져봤을 때 주택담보대출로 6억이라는 돈을 빌리기 위해서는
연간 1억 이상의 소득이 필요합니다.
즉, 내 연봉이 1억이하일 경우
실질적으로 받을 수 있는 대출 금액의 범위가 달라지지 않는다는 것입니다.
더불어 정책 대출에 해당하는 조건이 안되어서 일반 은행 상품을 알아보고 계셨다면
정책 대출 한도 축소에 대한 영향도 무관하게 됩니다.
반대로 6억 이상의 대출을 고려하셨던 분들이라면 현금이 많이 필요한 상황이다보니
대출 규제로 인해 줄어든 한도만큼의 현금을 보유하지 않은 상황이라면
매수하려고 하는 지역과 단지를 낮추거나 보류해야하는 상황이 됩니다.
이는 상대적으로 고가 주택 매수에 영향을 주면서
상급지를 매수하고자 하는 수요를 줄어들게 하고
거래량을 낮출 가능성이 높습니다.
또한, 기존에 상급지로 갈아타기 위해 매도를 진행하던 사람들이
대출 규제로 인해 당장 갈아타기가 어려워지면서 기존에 내놓은 물건을 거두고
매물이 잠기면서 역시나 거래량이 줄어들 가능성도 있습니다.
그러면 반대로 대출 한도가 줄어드니까 6~7억대 아파트 혹은
상대적으로 저가 주택의 가격이 오르는게 아닐까라고 생각하실 수도 있는데
한번 이렇게 생각해보시는게 필요합니다.
서울 시장은 일반적으로 무주택이 아닌 1주택자가 갈아타기를 하는 시장인데
실거주 갈아타기를 하는 사람들 입장에서 상급지로 이동을 못하는데
굳이 매도를 해서 하급지로 갈 이유가 있을지 생각해보는 것이 필요합니다.
그렇다면 결국 기존 시장에서의 수요와 큰 차이가 없기에
저가 주택의 가격이 오른다고 생각하기에는 조금 어렵지 않을까 싶습니다.
2) 투자
전세를 맞춰서 잔금을 치는 방법이 실상 어려워졌습니다.
가능한 방법은 임차인이 거주하고 있는 집을 매수하거나,
집주인이 전세로 거주하면서 매도를 하는 경우,
잔금을 치고 일정 기간 이상 실거주를 한 뒤에 임차인을 맞추는 방법 등이 있습니다.
그렇다보니 투자를 하기 어려운 상황이 되고 수요가 줄어들 가능성이 높습니다.
다만, 이런 상황은 현재 전세가 부족한 시장에 더욱 전세를 줄어들게 만들 수 있기에
전세 가격의 상승을 가속화 하거나 그 상승폭을 더 크게 할 수 있습니다.
여기서 한가지 더 알아두셔야 하는 건 정책 대출 한도가 축소 되는 것 이외에는
모두 다 수도권에만 해당하고 지방에 내집 마련과 투자를 고민하시는 분들에게는
상대적으로 영향이 크지 않기에 이런 부분을 구분하셔서 생각하시는게 필요합니다.
그저 규제라는 이유만으로 다 안된다라고 생각하는 것이 아니라 하나씩 따져보는 것이 중요한거죠.
#앞으로 시장은 어떻게 변할까? 왜 기회일까?
이런 상황이 그럼 왜 기회라고 하는지에 대해서 의문점이 드실 수도 있는데
핵심은 내집마련과 투자에 대한 수요가 줄어든다는 것이 핵심입니다.
수요가 줄어든다는 것은 매도를 하려고 내놓은 집을 사주는 사람들이 줄어든다는 것인데
이렇게 매도를 내놓은 집들 중에서는 빨리 거래가 필요한 물건들이 있습니다.
그리고 이렇게 수요가 줄어드는 상황이 장기적으로 흘러간다면
급하지 않더라도 기다림에 지친 매도인들은 가격을 더 낮추게 되고
낮은 가격에 거래가 하나둘씩 진행되다보면
다른 물건의 가격들도 내려오게 될 가능성이 높습니다.
즉, 직전 시장과 다르게 가격 조정에 대한 여지가 높아지는 방향으로 시장이 변하는 것입니다.
더불어 매수 후 전세 임차인을 맞추는 방식으로 투자를 하는 것이 어려워진 상황이라
아까 앞에서도 말씀드렸지만 이미 전세가 부족한 시장에 전세가 더 줄어들고
내년부터 급격하게 더 줄어드는 공급을 고려했을 때
전세 가격의 상승은 피하기 어려운 상황이 될 것 같습니다.
물론 규제가 있는 상황에서 높아진 전세 가격으로 임차인을 맞춘다는 것이
현실적으로 어려울 순 있지만 매도인과 협상을 통해 주인 전세로
기존 임차인과의 협상을 통해서 전세금을 조정하는 조건 등으로
규제에 대한 대응을 해 나갈 수 있습니다.
정리해보자면 내집마련과 투자 모두 가격적으로 조정이 가능하다는 점
그리고 투자에 있어서는 전세 가격의 상승 가능성이 높아지면서
여러가지로 기회가 될 수 있는 시장이라는 것입니다.
5. 그래서 어떻게 해야할까?
현재 상황을 확인했고, 왜 기회인지까지 이해했다면
이제는 이 기회를 잡기 위해 어떤 행동을 해야하는지 알고
그 행동을 실행하는 것이 필요합니다.
하지만 많은 분들이 규제가 나오게 되면 규제라는 것에만 너무 초점을 맞추다보니
실제 내가 해야하는 것을 보지 못한채 발만 동동 구르고 걱정만 하다가
기회를 놓치는 경우를 정말 많이 봤던 것 같습니다.
기회를 놓치지 않고 제대로 잡기 위해서
내가 할 수 있는 것이 무엇인지 알아야 하고
그 알게 된 것을 하나씩 행동으로 옮기는 것입니다.
가장 먼저 해야하는 건 명확한 목표를 설정하는 것이 필요합니다.
내집 마련이 목표인지, 투자를 통해 자산을 쌓아가는 것이 목표인지 정하는 것이 필요합니다.
똘똘한 한채가 좋다던데? 내집 마련보다는 투자를 해야 돈을 번다는데? 라는
주변의 이야기를 듣고 정하는 것이 아니라 각각의 장단점이 있기에
내 자신과 가족들이 우선하는 것에 대해 고민해보고 스스로 결정하는 것이 중요합니다.
그렇게 내집 마련과 투자 중에서 어떤 것을 우선순위로 잡을 것인지 정했다면
그 다음은 최선의 선택을 하기 위한 방법을 배우는 것입니다.
내집 마련이라면 소득 수준을 감안해 감당 가능한 범위내의 예산을 정하는 방법부터
최종적으로 내가 원하는 지역과 단지에 내집마련을 위해 어떤 단계를 밟아가야하는지 그 과정을 알고
그 과정마다 어떤 아파트를 선택하는 것이 최선의 선택을 하는 것인지 이 방법을 배우는 것이 매우 중요합니다.
투자라면 투자의 원칙과 기준이 무엇인지 아는 것이 시작이고,
그 원칙과 기준을 통해 내가 가진 투자금으로 어떤 지역과 단지를 선택하는 것이
최선의 선택을 하는 것인지를 배우는 것입니다
반드시 이 과정을 거쳐야만 의미있는 결과까지 연결될 수 있습니다.
마지막으로는 긍정적인 마음을 갖고 시장을 바라보는 것입니다.
시장은 언제나 오르고 내림을 반복하며, 규제 또한 생기고 사라짐을 반복하게 됩니다.
영원한 상승도, 영원한 하락도 없듯이 영원한 규제는 역시 없습니다.
그렇기에 오히려 이런 상황으로 인해 시장이 기다려준다라고 긍정적으로 보며
아직 부족한 최선의 선택을 하기 위한 방법을 배우는 시간으로 채워갈 수 있다고 생각하셨으면 좋겠습니다.
혼란스러운 상황으로 답답하고 막막함이 느껴지다보니 규제라는 것에만 집중하고 있는 분들 모두
지금 해야할 것이 무엇인지 알고 기회를 잡기 위한 필요한 행동을 해나시길 바라겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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