[열(10)정으로 내집마련 해오(5)조 빛나기] 1주차 강의 후기!

본 것

1. 내집마련 하기에 적기인 시장인지 보기 위해서는 과거 부동산시장의 흐름을 보고 유추해볼 수 있는데 
   전세가율과 PIR 이라는 2가지 지표를 볼 수 있다.
   서울 아파트 평균 전세가율은 57%, 평균 PIR은 12였다.
   과거 상승장 고점에서는 PIR이 20 수준이었고 전세가율은 50%였으며
   현재는 PIR이 10까지 내려왔고 전세가율은 53% 수준이다.
   과거 가장 내집마련하기 좋았던 2014~2018년은 PIR이 10, 전세가율이 약 70% 수준이었던것을 비교해보면 
   현재는 PIR 즉 집값 수준은 소득 대비 싼 구간에 들어왔으나 전세가율이 상대적으로 낮아서 투자금이 어느정도 필요한 시기라고 볼 수 있다.
2. 집값은 현금 가치가 떨어지면서 상대적으로 오를 수 밖에 없는데 그것은 지역마다, 단지마다 다를 수 있다.
3. 그래서 지역마다 범위를 잘 살펴야 하는데 서울, 수도권에 강남 1시간 출퇴근 가능한 곳은 수요가 많아 인구, 가구수가 계속 늘기 때문에 극소수 지역의 극소수 단지 빼고는 대부분 물가 상승 수준으로 인플레이션 방어될 것이다.
   그러나 광역시부터는 인구가 줄고 있어서 사람들이 좋아하고 수요가 계속 있을 수 있는 신축이나 최상급 구축까지를 범위로 볼 수 있으며 지방도시에서 구축은 빌라 수준의 수요밖에 없어서 다음 상승장에서도 상승 여력이 부족하므로 신축까지만 봐야 한다.
4. 즉 서울은 범위는 모든 범위가 투자/내집마련 가능하기에 가격이 적절한지를 살펴야 하며
   지방은 범위선택이 가장 중요하기에 대상을 먼저 보고 가격을 두번째로 봐야 한다.
5. 내집마련하는 방법은 첫째 현재 내 예산, 상황이 가능하다면 실거주 매수가 있고 둘째 예산과 상황이 맞지 않다면 거주와 투자를 분리하여 전세를 맞추고 더 좋은 자산을 사두는 방법이 있다.
6. 거주 투자 분리 방법은 지역 내 모든 아파트 단지 전수조사를 하고 현재 시세, 전고점을 조사한 후 내 종잣돈에 맞는 단지들을 추려내어 그 중에서 가장 좋은 단지를 투자하는 것이다.
7. 거주 투자 분리전략 구사 시에 중요한 점이 레버리지해야 하는 전세가가 어떻게 움직일지를 아는 것인데 전세를 움직이는 요인에는 공급, 금리, 가격이 있다.
   2010년도 전세대출이 생기기 전까지는 전세가격에는 공급이 제1순위 요인이었으나, 전세 대출이 생긴 이후에는 금리도 전세가에 영향을 주기 시작하였다. 공급, 가격 과 별개로 전세가가 비싼지, 싼지도 전세가에 직접적 영향을 준다. 
8. 나중에 투자금이 줄어들 때 살거라고 기다리는 결정은 후에 투자금이 오히려 더 필요하게 되는 시장을 만났을 때 후회밖에 할 수 없다. 단, 현재 가격이 싸다고 생각할 때 매수를 결정한다면 향후 전세가가 올라 투자금이 적어지는 시장을 만나게 되더라도 전세금이 회수되어 추가 매수가 가능해지므로 현재같이 가격이 아직 덜 오르고 앞으로 전세가가 오를 것이 예상되는 시장에서는 지금 사는 것이 가장 좋은 의사결정일 수 있다.
9. 자산 불리는 갈아타기에 가장 첫번째 원칙은 하급지에서 상급지로 이동하는 것이다.
10. 갈아타기는 하락율 이런 것을 따져서 하기보다는 할 수 있을 때 강남으로 한 보 전진하는 갈아타기를 하는 것이 무조건 옳다.
11. 현재 규제지역이 아닌 곳은 1주택자도 전세대출이 나오므로 이를 잘 활용해보면 좋다.
12. 거주와 투자를 분리하는 내집마련은 내 예산으로만 사기 어려운 좋은 자산을 사는 것에 초점이 맞춰져 있으므로 대출 받아서 사기 어려운 버거운 좋은 지역들로만 보는 것이 의미가 있다. 수지, 평촌, 구리, 광명 이상으로만 보자.

깨달은 것

1. 현재 전세가율은 서울 평균보다 아직 낮지만 PIR이 과거 내집마련 최적기의 수준으로 내려왔기 때문에 투자에 가장 중요한 가격이 현재 저평가 되어있으므로 나중에 실거주할 수 있는 충분히 좋은 땅에 가치있는 단지라면 내집마련하기에 매우 좋은 시기이다. 더욱이 금리가 더 올라가긴 어려워 보이는 상황에서 향후 서울 수도권 공급이 국소적으로만 많고 대세적으로 평균 이하로 매우 적어져서 전세가가 상승할 확률이 높으므로 지금 투자를 해둔다면 향후 전세가를 높혀 받을 가능성이 높기 때문에 지금 여력이 된다면 갈아타기나 거주투자분리 내집마련을 하기에 매우 좋은 시기라서 지금 내가 하고자 하는 방향이 맞다는 확신이 더욱 들었다.
2. 갈아타기를 처음 해보기도 해서 차라리 거주/투자분리 전략이 자산을 불리기에 더 좋지 않을까 생각이 들었는데 너나위님께서 아이도 키우고 기존에 실거주로 내집에서 거주하고 계셨던 분들이라면 상급지로의 갈아타기를 더 추천한다고 해주신 말씀이 인상깊었다. 아무래도 아이를 키우기에 거주안정성 측면도 중요하고 충분히 상급지로 갈아타기가 가능하다면 갈아타기를 성공하여 어느정도 거주안정성을 가지고 살다가, 향후 아이가 조금 크거나 서울에 보다 적은 투자금으로 좋은 자산을 매수할 수 있는 적기에 전세를 맞추고 월세로 갈아타는 전략도 생각해봐야겠다고 느꼈다.
3. 부자아빠가난한아빠를 보면 금융지능, 돈을 만들고 자산을 쌓기 위해 머리를 쓰는 것의 중요성을 많이 언급한다. 이번 내마중 강의를 들으면서도 너나위님께서 멍하니 시장만 바라보면 기회도 잡을 수가 없다고 하시면서 
   과거 아이가 아플 수도 있다는 이야기를 들으셨을 때에도 부자가 되기 위해 할 수 있는 것에만 집중하셨다는 말이 기억에 남는다.
   나 또한 지금 갈아타기를 하기 위해서 돌파해야 하는 나의 상황이 몇가지 있는데 그게 단순하게는 풀기 어려워보였지만 계속 방법을 고민하고 내가 지금 할 수 있는 것들을 해나가다보니 어제 조금은 풀릴 듯한 실마리를 얻어낼 수 있었다. 그것을 실제 실행해나가는 것이 남았지만 너나위님 말씀대로 계속 노력하다보면 결국 될 것이라는 용기와 스스로 마음수양을 계속 해나가면서 꼭 갈아타기에 성공하는 한달로 만들어야겠다.

적용할 점

1. 이번에 갈아타기를 잘 성공시키기 위해서 너나위님이 알려주신 대로 우리가족 예산으로 대출 받아서 갈 수 있는 지역의 모든 단지를 매물임장할 것이며, 이것을 잘 정리하고 하락율, 전세가율, 실거주 환경 등을 잘 비교분석해서 좋은 갈아타기 단지를 선정할 것이다. 그와 동시에 지금 살고 있는 집을 주변에 30개 이상 부동산에 내놓는 노력을 통해 희망하는 매도가를 받고 매도함과 동시에 매수계약을 진행하여 실거주 갈아타기를 잘 성공시켜야겠다.
2. PIR, 전세가율, J-PIR 이라는 거시적 지표도 투자에 중요한 신호라는 것을 알게 되었으니, 갈아타기 성공 후 앞마당 만드는 루틴에 이 지표들 모니터링을 추가하여 투자적기 PIR 12 이하, 전세가율 60% 이상이 되는 시기에 자산을 빠르게 모으는 데 집중할 수 있도록 할 것이며 그러기 위해 종잣돈을 꾸준히 아끼고 모아 투자 시드를 계속 준비해놓는 노력을 꾸준히 해야겠다.

3. 어려운 순간이 오더라도 항상 내가 할 수 있는 것만 생각하고 묵묵히 집중하기