열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 책1고 아파트 4러가조 =3 뚝딱이]

1주차 : 투자의 원칙과 실전투자 프로세스 (게리롱님)

1주차 강의는 지금까지 배운 저환수원리 복습 + alpha인 느낌이었다. 

저환수원리의 가이드 라인이 있었는데 딱 그 가이드라인을 지키라는 것이 아니라 어떤 기준으로 바라봐야 하는지 알려주는 강의라서 그동안의 궁금증이 해결되었다. 

열기때부터 가이드라인을 보면서 어떤 이유에서 이런 가이드가 정해졌을까(물론 너무 좋은 가이드였지만)를 가장 궁금해 해왔기 때문에 이번 강의에서 그동안의 조금 쌓여있던 답답함을 해소하는 느낌이었다. 

(나는 강의를 들으면서 마냥 받아들이기보다는 어떻게 이런 가이드를 제시하는지 어떤 경험으로부터 저런 결론이 나왔는 지를 추측하고 생각해보면서 듣는 자세가 굉장히 중요하다고 생각해서 이번 강의에서 좀 더 시원함을 느낀 것 같다)

2-1. 투자의 원칙 - 저평가 : 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다

 월부를 만나기 전에도 부동산을 볼 때 갭을 많이 봤는데, 심지어 실준반 임보를 마무리하면서도 갭을 보면서 내 투자금 범위에 들어오는 아파트에 가치있다고 스스로 주문을 했던 것 같다. 저평가와 저가치를 구분해서 객관적으로 바라보는 눈의 필요성을 느꼈다

2-2. 투자의 원칙 - 환금성 : 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것 

환금성의 기준은 그동안 저층, 탑층 제외, 300세대 이상이었지만 가이드가 정해진 기준이 사람들이 좋아할 만한 것이라고 정리가 된 느낌이라 어떤 관점으로 생각해야하는지를 알게 되었다. 

2-3. 투자의 원칙 - 수익성 : 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낸다 

수요가 풍부하고, 가치가 있는 물건 + 적당한 투자금 + 싼 구간 

아파트를 바라볼 때 가장 어려운 부분이 수익성인 것 같다. 아무래도 딱 보이는 것은 가격이기 때문에 투자금이 적게 들어가는 물건에 눈이 가는데, 여기서 투자금보다 수요와 가치를 봐야한다는 부분을 찝어주셨다.

2-4. 투자의 원칙 - 원금보존 : 높은 전세가율에 투자해 원금을 절대 잃지 않는다.

전세가율(전세가)가 적절한 수준인가? + 수요, 가치 + 입주물량

전세가율이 높을수록 마냥 좋은건가? 라는 생각을 열기 때 한 적이 있는데 그 부분이 시원하게 해결된 느낌이었다. 열기 전부터 전세가율을 생각하면 낮을수록 투자금이 많이 들고, 높을수록 역전세 날 가능성이 많다고 생각해와서 월부에서의 지방은 80%이상, 수도권은 70%이상, 서울은 60%이상이라는 기준을 선정한 이유가 너무나도 궁금했었다. 가이드 퍼센트 이상이어야 원금보존 측면에서 안전하다. 그리고 적절한 (시세에 맞는) 전세금을 유지해야 역전세를 방지할 수 있다는 점에서 새로운 가이드가 생겨 더 안전해진 느낌을 받았다. 그리고 너바나님께서 계속 전세금 욕심부리지말라고 했는데 그 이유를 좀 더 현실적으로 들을 수 있었다. 현재 투자금으로 이득을 봤다고 생각해도 미래에는 투자금이 더 들게 되는 전체적으로 봤을 때의 투자금을 생각해서 전세금에 욕심을 부리지 말아야겠다.

2-5. 투자의 원칙 - 리스크 : 감당 가능한 리스크에 투자하고, 대응한다. 

예상되는 리스크 (잔금-전세상황/입주물량, 역전세-입주물량) + 감수할만큼 매력적인지?

투자에서 가장 무서운 부분이 이 리스크를 감당할 수 있는가 인데 예전에는 입주물량을 보고 신용대출을 받지 말아야지 라고만 생각했다면, 이번에는 적정한 전세가로 진행을 하고 입주물량이 많더라고 감수할 만큼의 가치가 있는지를 보는 것이 추가되었다. 적정한 전세가는 비교적 쉽게 생각할 수 있겠지만 감수할 만큼의 가치가 있는 지를 보는게 가장 관건일 거 같다. 

3. 실전 투자 프로세스 

가치파악 + 가격 관찰 

단지 임장 - 바뀔 수 있는 주차차단기 유무, 놀이터, 동입구 번호키 유무가 아니라 바뀔 수 없는 동간거리, 단지 경사, 주차 여건, 유해시설 유무(안좋은 시설이 없는 것이 중요)을 중심적으로 보라는 점이 가장 와 닿은 부분이었다. 실준반에서 단지임장을 하면서 구축들이 많아 주차장이 깔끔하지 않은 곳이 많았는데, 그 중 유독 깔끔한 아파트가 있었다. 그때부터 그 아파트의 호감도가 싸악 올라갔는데 다른 조원분께서 여기도 최근에나 페인트칠을 한 것이라고 원래 다른 아파트와 똑같았다는 말을 듣고 아 이런 페인트칠은 마음만 먹으면 개선될 수 있구나.. 이게 중요한게 아니네? 라며 반성했던 기억이 난다. 그러면서 기준점이 모호해서 조금 혼란이 왔었는데 이번 강의를 통해 바뀔수 없는 것 위주로 단지 임장을 하라고 말씀해주셔서 명쾌하게 해결이 되었다.