서울 앞마당 5개, 수도권 앞마당 7개
앞마당이 될 지역 서울만 20개
경기 주요 지역까지 하면 20개 이상
현재 제 서울 앞마당 현황입니다.
한 달에 1개 지역을 꾸준히 쉬지 않고 임장한다고 해도
거의 2년에 가까운 시간이 걸립니다.
지방 임장까지 고려하면
서울 모든 지역을 앞마당으로 만들기 위해서
3년이 걸린다는 계산이 나오고
이미 2년 반을 했는데 다시 똑같은 시간을
다시 한 번 보내야 한다고 생각하면
덜컥 겁부터 나는 게 사실입니다.
결국엔 다 가는게 답이고
모든 지역을 앞마당으로 만들어 내리라
믿어 의심치 않지만...
투자기회를 지속적으로 주는
현재와 같은 시장에서는
좀 더 전략적이고
디테딜하게
임장지를 골라야 한다고 생각합니다.
너바나님도 항상
실전 투자의 중요성을 강조하시는 것처럼
공부만 해서는 투자생활을 지속하기 쉽지 않고
공부만 하는 부동산학과 학생과 같이 되지 않기 위해서는
내 종잣돈으로 투자를 할 수 있는 지역을
집중적으로 늘려나가는 것이
의미가 있습니다.
다만, 어디를 갈지와 관련해서는
사람마다 상황이 다르기 때문에
정답이라는 것이 있다고 할 수 없습니다.
누구는 종잣돈을 많이 모아놓은 덕에
최상급지를 고민할 수도 있고
누구는 저처럼 투자기간도 짧고
종잣돈 규모가 제한적이어서
상대적으로 절대가가 낮은 지역을
고려할 수밖에 없을 수도 있습니다
그렇다면
서울/수도권만 해도 이렇게 갈 곳이 많은데
내 상황과 임장지를 어떻게 연결 시켜서
앞마당을 늘려가는 것이 현명한 선택이 될까요?
오늘은 센스 튜터님께서 월부학교 2강
그리고 칼럼(LINK)을 통해 강조하신 개념을
벤치마크하여 직접 템플릿으로 만들어 봄으로서
앞마당, 뒷마당을 포함한
서울의 전반적인 상태와 지역간 위상 차이를 직접 확인하고
나에게 맞는 다음 임장지를 결정하는 방법에 대해 이야기 해보려 합니다.
| 데이터 추출 및 템플릿 업데이트 방법
부동산 가격이라는 것은 살아 움직이는 생물과 같이
실시간으로 변동하는 성격을 가지고 있습니다 .
(특히 23년초, 24년초의 하락장 및 최근 몇 개월 간의 상승장을 보면
얼마나 시세가 민감하게 변하는지 실감할 수 있습니다)
다른 동료 또는 멘토님이 떠먹여 주는 정리된 데이터를 보는 것도
레버리지를 통해 시간을 효과적으로 활용할 수 있다는 면에서 의미가 있으나
실제 원데이터를 추출해서 가공하는 과정 속에서
데이터를 하나하나 디테일하게 검토하는 것은
또 다른 차원에서 의미가 있다고 생각합니다.
하지만 데이터 추출 자체에 소중한 시간을 낭비하면 너무 아까우니
그 시간은 제가 이 글을 통해 줄여드릴 수 있을 것 같습니다. :)
데이터 추출은
1. KB 평당매매가
2. 한국부동산원 중위가격
3. KB 전세가율
총 세 단계가 필요합니다.
(실제로 해보시면 아시겟지만,
시간이 그리 오래 걸리는 일이 아닙니다)
그럼 각 단계별로 하나씩 추출방법과 제공해드린 템플릿에
업데이트 하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
1. KB 시세(평당매매가) 확인
먼저 지역구별 평균매매가격을 확인하기 위해
KB 시세 자료를 가져와야 하는데
데이터 추출 경로는 다음과 같습니다.
▶ 데이터 추출 경로 :
KB부동산(LINK) -> KB통계
-> 월간주택
-> [202X_월간시계열.xlsx] 다운로드
다운로드 받은 시계열 데이터에서
평균매매가격을 가져오는 방법은 다음과 같습니다.
(KB 매매가격의 경우 ㎡ 기준으로 집계가 되고 있어
평수 기준을 환산한 후 표로 가져오도록 수식을 걸었습니다)
▶ [47.㎡당아파트평균매매]
-> 최근 월의 데이터 복사 (B열~EM열)
-> 템플릿의 N3셀 선택
-> 선택하여 붙여넣기(Ctrl+Alt+V)
-> 행열바꿈(E) + 값(V) 선택 후 확인
2. 한국부동산원 중위가격
다음은 중위투자금을 계산하기 위한 기초데이터인
중위가격 데이터를 가져와야 하는데,
이는 한국부동산원 통계시스템에서 제공하고 있습니다.
하단 캡쳐화면과 추출경로를 참고해서
'전국주택가격동향조사' 보고서를 다운로드 해주시면 됩니다
▶ 한국부동산원 부동산통계정보시스템(LINK)
-> [공동주택실거래가격지수] 클릭
-> [아파트] 클릭
-> 작성통계리스트에서
[전국주택가격동향조사]-[아파트]-[매매가격]-[중위매매가격]
순으로 조회
-> [공표보고서] 클릭 후
최근 업로드된 [202X년 X월 전국주택가격동향조사] 파일 클릭
-> 첨부파일 다운로드
-> [28] 탭의 아파트 중위매매가격 복사
-> 템플릿의 N3셀 선택
-> 선택하여 붙여넣기(Ctrl+Alt+V)
-> 행열바꿈(E) + 값(V) 선택 후 확인
3. KB 전세가율 확인
마지막으로 중위투자금을 역산하기 위해 필요한
전세가율 데이터를 가져와 주면
임자지 선정을 위한 기초작업이 완료됩니다.
쉽쥬?
▶ 데이터 추출 경로 :
KB부동산(LINK) -> KB통계
-> 월간주택
-> [202X_월간시계열.xlsx] 다운로드
(상기 1번에서 ㎡당 평균매매가격 데이터를 추출한 파일과 동일합니다)
다운로드 받은 시계열 데이터에서
전세가율 데이터를 가져오는 방법은
상기 1단계와 동일합니다.
▶ [28.아파트매매전세비]
-> 최근 월의 데이터 복사 (B열~EM열)
-> U3셀 선택
-> 선택하여 붙여넣기(Ctrl+Alt+V)
-> 행열바꿈(E) + 값(V) 선택 후 확인
| 나에게 맞는 임장지 찾기
상기와 같이 세 단계에 걸쳐 데이터를 추출하면
외와 같이 중위투자금,
즉, 지역구별로 투자를 위해 필요한 평균의 투자금 규모를
확인할 수 있습니다.
구체적으로 내 종잣돈 현황을 확인한 후
내 종잣돈 + 1억 범위 내에서
투자할 수 있는 지역이 어디인지 확인합니다.
예를 들어 종잣돈이 2억정도가 있다면,
2~3억범위 내에서 투자가 가능한 곳은
4급지 및 5급지 대부분의 지역으로 확인됩니다.
+1억 범위까지 투자가능 후보지로 보는 이유는
제가 이해하기로는
현재 서울/수도권 시장의
전세가가 지속적으로 상승하고 있다는 점,
(좋은 단지들이 가격이 오르긴 했지만)
여전히 상급지 단지들을 우선적으로 봐야 하는 시장인 점
등을 고려해야 하기 때문입니다.
이렇게 가능 범위를 확인했으면
나의 앞마당과의 연계성을 고려해서
다음 임장지를 정하면 되는데요,
인접지역 여부,
동일한 입지강점이 있는지 여부(대표적으로 학군지),
경기도의 경우 1기신도시가 있는 지역인지 여부 등을
따져볼 수 있을 것으로 보입니다.
+상기와 같이 서울/수도권의 시세 현황을 한 표에 정리하는 것은
임장지를 정하는 목적 이외에도 다음과 같은 관점에서 의미가 있습니다.
1. 급지별 시세를 확인할 수 있다.
보통 강남, 서초가 1급지이고,
마포, 성동구가 2급지라는 사실은 누구나 알지만
그래서 거기가 얼마인지는 관심이 없는 사람들이 많은 것 같습니다.
급지를 구분하는 것도 중요하지만,
한 발 더 나아가서
'24년 8월 현재 강남의 중간가격 아파트는 20억이 넘는구나',
'아파트 중간가격이 10억이 넘지 않는 지역으로는 영등포, 강동 정도가 있네'
이런 식으로
가격에 대한 감을 잡아보는 시간을도 활용해보시면 좋을 것 같습니다.
2. 절대적 저평가 지역을 가늠해 볼 수 있다.
상기 표를 보면 유독 눈에 띄는 부분이 있습니다.
바로 하남시가 강동구보다 위에 위치하고 있다는 부분인데요,
여러가지 변수(연식, 평균의 오류 등)가 많다는 점을 고려하더라도
하남시가 강동구 위에 있다는 점은 다소 부자연스러워 보입니다.
물론 해당 데이터를 통해서 절대적 저평가 지역에 대한 결론을 내리는 것은
무리겠지만, 이런 방향 저런 방향으로 생각을 해보는 관점에서
의미가 있다고 이해해주시면 좋을 것 같습니다.
하라는 대로 해보니,,,
'최소 투자금이라고 해봤자 2억인데
나는 지금 모은 종잣돈에 1억을 더해도
턱 없이 모자라는 구나'
라는 결론이 나버리는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?
지난 글에서도 말씀드렸지만
우리는 (전국국) 투자자이지
서울/수도권에 남들 다 아는 단지만 골라 하는 투자자가 아닙니다.
당장 투자도 못하는데
남들 가는 서울만 여기저기 따라다니다가 지쳐 포기하는 것보다
위와 같이 서울/수도권의 상황을 구체적인 금액수준까지 확인면서
현실을 직시하는 것은 스스로에게 매우 중요하다고 생각합니다.
제가 이런 사람이라면 다음과 같이 생각할 것 같습니다.
"내 상황에서는 지금 서울/수도권 투자는 어려우니
지방투자를 우선적으로 고려하되,
서울/수도권은 시세흐름을 꾸준히 확인하고
미리 앞마당을 늘려놓는다는 생각으로
3달에 한 번은 서울/수도권 앞마당을 늘려야겠다"
꾸준한 투자를 하고
시장에서 살아남는 자에게
'부'라는 선물을 주는 것이지
특정 투자처에 몇 번 해본 투자 경험이
부를 가져다 주진 않는다는 사실을
명심해야 합니다.
그런 관점에서 좌절하지 않고
내가 할 수 있는 투자를 꾸준히 해나가되
언젠가 하게 될 서울/수도권 시장에 대한 관심을
소홀히 하지 않는 사람에게는
반드시 그 노력에 합당한 보상이 주어질 것이라 믿습니다.
| 마치며
지금까지 나의 상황에 맞는 임장지를 선정하는 법과
그에 대한 생각을 말씀드렸습니다.
다만, 이는
투자금 범위를 확인하는 방법으로
실제로 투자 가능한 지역을 확인하고
임장지를 선택하는 하나의 방법론이지,
특장 지역이 투자금 범위에 들어온다고 해서
그 지역의 모든 단지가 저평가 되어 있다거나
어디든 투자해도 된다는 것으로 오해해서는 안 됩니다.
마지막으로,,
어제 반장님과 대화하던 중에
[부자 아빠 가난한 아빠]를 재독 하면서
새롭게 마음에 와닿았다고 하신 부분을 말씀해주셔서
바로 찾아보고 다시 곱씹어 봤습니다.
========
'똑똑한 투자자들은 시장의 타이밍에 연연하지 않는다.
그들은 파도를 타고 다음 파도를 찾아다니며 포지션을 확보한다'
-부자 아빠, 가난한 아빠-
========
저 역시 이 구절을 다시 읽어 보면서
투자 경험을 꾸준히 쌓아나가고
시장에서 살아남기 위해 애쓰며
시장 참여자로 살아 남는 과정에서
반드시 견지해야 할 본질은
이미 책 속에 다 담겨 있다는 것을 다시금 깨닫게 되었습니다.
임장지를 선정하는 과정 역시
이번에 '여길 못 보고 투자를 못하면 난 끝이야'
라는 관점보다는 ...
실제 투자가 가능한 지역에 가서
더 깊이 그 지역을 이해하고
꼭 최종투자까지 가지 않더라도
나의 투자와 연결시켜보려는 노력을 하는 것이
본질을 추구하는 행동이라는
관점에서 이해하고 활용한다면
이 템플릿의 의미가 있지 않을까 싶습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
(모찌롱) 아파트중위매매+투자금_FY2024.xlsx
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