1주차 주말에 해운대구 분위기 임장을 마치고 제주바다님 강의를 다 수강하고 난 후 열린 1주차 조모임!
다들 강의를 감명깊게 수강한 후 너무 좋았다는 말로 조모임을 시작했습니다.
첫번째 대화주제는 현재 나의 상태파악과 앞으로의 목표세우기 였습니다.
저를 포함 조원 모두 투자 공부를 한지 오래되지 않아 앞마당이 많지 않았기에
1차 목표는 앞마당을 늘려가면서 비교평가가 가능한 상태까지 올라오는게 1차 목표였으며 더불어,
임장보고서를 끝까지 ‘완수’하는데 중점을 두고 목표를 잡는다는 의견이 많았습니다.
많은 튜터님들이 ‘임장보고서를 완벽하게 하려하지 말고 일단 완성해라. 그뒤 조금씩 개선시켜라’ 라고 조언해주시는데
그게 맘처럼 쉽지가 않더라구요…
그래도! 이번 강의 목표는 임장보고서 마무리!로 목표를 잡기로 다짐했습니다.
두번째 대화주제는 광역시와 중소도시의 가치와 투자 우선순위를 판단하는 기준에 대해 이야기 나눴습니다.
중소도시만 앞마당을 만들고 광역시는 처음으로 앞마당을 만들고 있는 분께서는 중소도시와 다르게 광역시는 확실히
'학군이 중요한거 같다.' 라고 말씀해주시면서 중소도시와 다르게 광역시에서는 잃지않는 투자가 가능할꺼같다고 하셨고
광역시에서 오랜기간 거주했었던 분께서는 ‘광역시에 오래 살아보니 아무리 광역시라도 수도권과 서울처럼 교통의 가치가 그렇게 높지 않은것같다. 그것보다 중요한건 연식인것으로 보인다’ 라고 말씀해주셨습니다.
저 또한 기초강의를 지속적으로 들으면서 튜터님들과 강사님들에게 “주입식?”교육처럼 중소도시와 광역시의 가치는 수도권과 다르게 학군과 환경+연식이 더 우선시 된다 라는걸 한번더 되새길수 있는 시간이였습니다.
세번째 대화주제는 수요를 결정짓는 핵심요소에 대해서 이야기 나눴습니다.
우리가 공부하고 있는 입지는 직장/교통/학군/환경으로 구성되어있는데
특히나 광역시에서는 ‘학군’이라는 요소가 수요를 끌어들이는데 가장 큰 요소로 작용한다라는점은 모두가 의견이 같았습니다.
다만 중소도시는 학군이라는 메리트 보다는 직장과의 접근성 내지는 연식가치가 더 우선시 될것으로 보이는데
그이유는 학군(학원가와 학업에대한 열정적인 커뮤니티)이 발달하여 지역내 생기는것보다 중소도시 주변 광역시로 이사가거나 그곳으로 학원을 다니는게 보다 용이할것으로 생각되기 때문에 중소도시는 좀더 디테일하게 봐야하지 않을까 생각했습니다.
또한 저는 수요를 끌어내는 요소(즉,선호도를 나타내는지표)가 수치와 하기위해 직장/교통/학군/환경을 토대로 분석하지만 그보다 더 우선시되거나 넓게 봐야하는 요소가 있지 않나 생각합니다.
즉, 예를들어 학군으로 본다면 ‘어느 단지가 학군이 좋아서 매수한다’라는 관점보다 더 폭넓게 생각한다면 그지역 사람들의 인식속에 ‘해당단지가 학군을 신경쓰는 사람이 가는 곳이다’ 라는게 사람들 머릿속에 박혀있는걸 확인하는게 더 중요하지 않나 라는 의문이 들었습니다.
학군뿐만 아니라 ‘이단지는 부자들이 사는곳이네?’ 라는 이미지가 지역사람들에게 심어진다면
해당단지의 입지요소가 좋지않더라도 수요가 있지 않을까 생각합니다.
예를들어 한남더힐과 에테르노 청담등 입지의 요소가 좋지만 과연 그가격까지가 적당한가? 라는걸 생각하기에
입지요소만으로는 이해하기 어렵습니다.
결국 이건 그 해당 지역을 몸소 느끼며 지역 사람들과 대화를 통해 또는 그곳에서 생활하면서 자연스럽게 체득되는요소가 아닐까 싶습니다. 저는 커뮤니티라는 표현을 썼지만 정확한용어를 생각하기 어렵더군요 ㅜ
그렇다 하더라도 그 결과로 나오는게 우리가 공부하고 있는 입지(직장/교통/학군/환경)로 나타나기에 입지를 분석한다는게 결국 선호도를 분석한다와 비슷하나 한발더 물러나서 지역과 단지를 바라볼 필요성이 있다고 느꼈습니다.
네번째 대화주제는 지방투자(1호기투자)에서 나를 가로막았던 편견 혹은 고민에 대해 이야기를 나눴습니다.
포스트잇에 해당 고민을 적고 찢는 방식은 신선하고 효율적인 방법이라 생각했습니다.
아직 앞마당이 많지않아 지방 아파트가 싼지 비싼지에 대한 기준과 확신이 없어 자신감이 부족하다는 조원분께서는 기준과 확신을 가지기 위해 해당 문구를 적은 포스트잇을 찢어버리셨고,
지방아파트 투자시 환금성에 대한 부분을 고민하던 조원분은 지방투자에서 환금성을 얻기위해서는 ‘좋은 단지, 신축단지만 봐야지’라는 편견이 있었으나 지방투자에서 전체를 보고 그안에서 좋은단지만 할필요는 없다는걸 강의를 통해 깨닫고 해당내용을 포스트잇으로 찢어버리셨습니다.
저는 지방투자에서 돈을 벌수 있다는 확신이 생기게 된 계기가 과거 사례들이 보여주지 않나 라는 생각이 들면서 였습니다. 2014년/2019년/2023년등 각 해당연도의 아파트 매매가격 추이를 보면 선호도가 있는 단지를 저렴하게 사서 수익을 얻고 매도가 가능한걸 과거사례들이 말해주는데 굳이굳이 지방투자는 안된다며 서울/수도권으로만 갈 필요가 있나? 라는 생각을 항상 하고 있었고, 제 투자 기준중 하나인 남들이 보지 않는곳을 보고 남들이 투자 하지 않을떄 하자라는 기준에 현재 광역시 상황은 너무 맞아 떨어지지 않나 라는 생각이 듭니다.
서울집값이 올라가고 수도권이 불장이 될것으로 예상되는 현재, 오히려 지방투자에서 잘 준비해서 자산을 모아 기다린다면 결국 지방이라 하더라도 선호도있는 단지들은 나에게 수익을 가져다 줄거라 생각합니다.
그때가 되면 그 수익으로 서울/수도권에 투자할수 있는 기회가 올 확률이 높다 생각합니다.
세상에서 제일 비싼 네단어는 ‘This time is different’ 라고 합니다. 이번에는 지방투자 망한다는 그 생각이 우리가 치르는 값비싼 고정관념이 아닐까 합니다.
그럼에도 제 고민은 다주택자가 되면서 내는 취득세 중과입니다.
3주택이 되면서 취득세 중과로 인해 8.8% 4주택부터는 12.4%의 취득세를 내야하는데
많은 강사님들이 취득세의 허들을 넘으라고 하시지만
수익률을 계산할때 투자금 + 세금으로 원하는 수익률(200%)를 달성할수 있을까? 라는 의문이 듭니다.
워렌버핏이 말했듯이 테드 윌리엄스 처럼 나의과녁에 정확히 들어올때 배트를 휘둘러야 하는것처럼
취득세가 중과되어있는 현재는 배트를 참고 운동하고 기다리고 잘 준비하다가(2주택자)
취득세가 풀리는 그시점에 투자할수 있는것중 가장 좋은 물건을 투자해야 하지 않나 생각합니다.
그전까지는 1가구 2주택 전략을 유지하면서요. 이 고민은 해결되지는 않았지만 계속적으로 생각해볼 고민이라 생각됩니다.
조모임을 통해 이렇게 4가지 주제에 대해 서로 이야기를 나눠봤는데
다들 각자의 고민과 시각이 존재하고 그 고민이 공감되면서 다른 시각을 통해 저 넓게 생각할수 있는 뜻깊은 조모임이였습니다.
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