지금부터 시작하는 0호기 복기 (Feat 20대의 패기)

이글은 나의 경험을 여러분들과 공유 할겸 나의 앞으로의 투자를 위해서 쓰는 글이야.

나는 20살 되자마자 일을 시작해서 남들보다 어린 나이에 돈을 벌기 시작했어. 그것도 평균보다 조금더.

그렇게 일 하다가 내인생 일만 하다가 청춘이 다 지나갈거 같아서 일을 과감하게 그만두고 놀았어.

얼마나? 한 2년정도. 많이 놀았어~. 모아놓은돈 흥청망청 써가면서 생활했었지.

그렇게 미래가 어찌되든 하루하루 "재밌게" 살아가던중

아버지가 집 주변에 새아파트가 지어진다는 소식을 듣고 청약을 넣으러 가신다고 하시는거야. 나한테도 같이 가자고 하시더라고

그래서 그냥 갔어.

사실 일을 하면서 아버지랑 시간을 많이 못보낸것도 있고 아버지랑 조금더 친하게 지내고 싶어서 따라간것도 있고.

근데... 청약이 됐어. 그것도 전용84. 그것도 로얄동 로얄층.

분양가가 한 5억 정도 였는데 난 당연히 잔금 치를 돈이 없었고 직장이 없기에 대출받을수도 없었어.

근데... 그냥 계약했어.

우리 월부인들이 고민하는 입주장/전세가 이런거 하나 생각 안하고 그냥 계약했어.(어후 지금생각하니 아찔하다.)

다행히 그전에 일해서 모아놓은 돈이 있어서 그걸로 계약했지. 그리고 2년이 지났어. 나는?

여전히 무직자에 잔금치를 돈도 없었지. 놀고있었어. "재밌게"

근데 갑자기 분양권에 p가 붙네? 5천 정도. 어라? 지금 팔아서 수익을 실현해야 하나?

돈을 번것같은 기분이 드니까 공부를 하게 되더라고. 내돈이라 생각하니까.

이것저것 알아보다 보니까 분양권도 그냥 파는게 아니라 매도시 세금도 내야되고 이것저것 신경쓸게 많더라고.

그러다가 1주택자 비과세(특례조항)를 알게 된거지.

"오 그럼 들어가서 잔금치고 살다가 팔면 세금 안내도 되겠네?" 라는 간단한 생각이였어. 당시까지만해도.

잔금치려면 대출을 받아야 하고 대출을 받으려면 직장이 있어야하잖아? 그래서 직장을 구했어.

뭐 집때문에 구한건 아니지만 어쨋든.

그렇게 입주일은 점점 다가 오는와중에 다행(?)히 p가 계속 붙는거야 7천....1억.... 1억5천...!??!??

3억!!!!!!!!!!!??!?!?!?!??!? 다들 알고있는 바로 그 불장이였지.

매매가가 높아지다보니 전세가도 당연히 높아지고 전세가가 분양가보다 높아진 상황이 되버린거지.

그때가 제일 고민이였어. '전세를 줘야할까?? 잔금치르고 들어가서 비과세 노려야하나??'

나의 선택은 잔금이였어. 왜??

1. 분양권으로 매도시 세금 66%(3억 수익 / 세금 2억)

2. 당시에는 조정지역이다보니 2년 거주하지 않으면 1주택 비과세를 못받고 일반과세를 내야했어.

(당시 3억 수익에 대한 양도세 대략 7천)

3. 1년 거주(비과세 특례)시 비과세.(은행이자 대략 2천)

4. 남들은 비과세 받으려면 2년이 지나야 하는데 나는 1년만 지나면 되니까 매도할떄 경쟁자가 없을거라 생각했어.

여기서 첫번째 난관을 만나게되.

아파트 가격이 올라서 분양가 전체를 대출로 받을수있는데(LTV 70%) 문제는 내소득이 너무 적었어(DSR 40%)

그러다보니 잔금 치를 돈이 부족한거야. 그때부터 마음졸이기 시작. 너희들도 알거야.

등골이 싸늘해지는 이 기분.

입주자 카페에 있는 대출 은행, 사전점검때 나와있는 대출 은행, 입주 아파트 근처 은행 할거없이 모든 은행에 대출 문의를 했는데...

돈이부족해. 하.. 세금 66%내고 팔아야 하나?? 부모님한테 돈빌려야하나?? 엄청 고민하고 스트레스 받았지.

(당시에는 생애첫주택 관련 특혜가 없었어)

그러던 중 한줄기 빛과 같은 은행을 찾게 되.

당시에는 규정이 너무 많이 바뀔 때라 은행들도 보수적으로 대출을 해주는데 그중에서 딱! 한 곳! 딱! 한 곳이

바뀌기 전 규정 (DTI 60%) 으로 대출 해준다는거야. 할렐루야.

아마도 내가 분양권을 계약한 날짜가 법과 규정이 바뀌기 전이라서 가능했던거같아.

그렇게 분양가 전체를 대출 받고 난 1년후에 팔거니까 원금 1년 유예하고 입주했어.

그 당시에 나는 부린이(물론 지금은 월부린이) 였기에 아파트 가격이 그대로 유지 될거라 생각했고 떨어진다 해도 천천히 떨어질거라 생각했지.

그래서 입주했어. 덕분에 새아파트에 새가전에 새가구에. 모든걸 새거로 샀고 아주 쾌적한 생활을 했어.

직장 출퇴근 왕복 4시간인건 안비밀.

그렇게 1년이 다 되어 갈쯤 두번째 난관을 만났어. 무슨??

첫번째로 아파트 가격이 떨어졌어. 물론 분양가보다는 높았기에 수익권이였지만 계산하던 수익이 아니였지.

두번쨰로 비과세를 받을 수 있는 게 확실하지 않았다는 걸 알아버렸어. 왜??

우리가 흔히 아는 1가구 1주택 비과세는 너무 당연하기에 딴지 걸게 없었는데 나에게 해당되던건 비과세 요건중 예외상황이였어.

그러다 보니 세무사에 문의를 해도 누구는 '될거같다.' 누구는 '이건안된다.' 애매모호 했지.

이때부터 손에 땀이 나기 시작하면서 가슴이 두근두근 거리더라고

세금에 관해서 확실하지 않았는데 왜 사람이 확증편향이라고 하잖아. 믿고싶은대로 믿고 믿고싶은것만 보이는거. 내가 그떄 그랬던거 같아. '되겠지' 라는생각에

부동산에 전화했고 원래 계획했던 가격보다 3천만원 싸게 판다했어. (그때당시에 매수희망자가 있었거든)

여기서 실수가 원래 계획했던 금액으로 올리고 나서 상대방 반응을 보고 가격 조정을 했었어야 했는데

당시 내 판단은 새 아파트지만 입지가 좋은 지역이 아니였고 시장이 완전 얼어붙은 시장이라 매수 수요가 없을거라 생각해서

매수 수요가 있을 때 팔아야 한다는 생각이 강했던거 같아. 그래서 3천이나 싸게 내놨고.

너무 어이없게 매수자는 집을 본 당일날 바로 계약서를 썼어. 참.. 너무 속쓰리더라고. 내3천만원..ㅜ.ㅜ

그래도 나는 수익을 실현하고 매도 한다 + 수익으로 다른곳을 투자하리라!

(맹점은 당시에 난 다른 투자할곳을 찾지도 못한상황.)

여차저차 해서 내 0호기는 나에게 수익을 안겨주고 떠나보냈어.

입주 당시로 돌아가서 내가 만약 실거주를 안하고 전세를 줬다면 세금은 냈어도 부대비용(은행이자,새가구,새가전 등등)이 안나갔을테니 더 이득이였을거같지만,

그건 너무 결과론적인 이야기잖아. 내가 이렇게 집값이 떨어질지 알았남...

이 경험 덕분에 세금에 대해 기초를 확 잡혔어. 공부를 많이 했거든. 특히 양도세! 너희들도 세금 공부 많이 하겠지만 일반적이지 않은 상황일때는

무조건 세무사에게 상담을. 그것도 최소 5명에게. 물론 상담료가 많이 나갈수도있지만 그건 나의 무지에대한 비용이라 생각해야지 뭐. 그래도 2억 세금 내는것보다 낫잖아.

(이때 알았는데 세무사 상담비용도 천차 만별이더라고. 20만원 ~ 200만원. 물론 특이 케이스고 어려운 상황이라 그랬을거라 생각하는데 사연 말하기전에 가격부터 정해놓고 하는 상담도 있고)

세금 이야기 하다보니까 생각난건데 난 세무사님을 월부를 통해 알게된 세무사님께 상담을 받았고(아마 많은 분들이 아시려나??)

너무너무너무너무 깔끔한 설명에 너무너무너무 합리적인 가격에 너무너무너무 믿음가는 업무능력을 보여주셨어.

하나의 킬링포인트는 내가 매도 계약서를 쓰고 세무상담을 받았다는거야. (멍청이도 이런멍청이가...)

뭐가 그리 급했는지 확실하지도 않은데 매도계약서를 먼저썻어.

(생각해보니까 매수자가 살고있는 전세 기간이 얼마 남지 않아서 시간이 촉박했었어)

만약 비과세가 안된다고했다면 내 생돈 몇천만원이 날아갔겠지..ㅜㅜ

복기를 하면서 보니 정말 이런 천운도 없다 싶어.

분양권 당첨부터 상승장, 대출규제, 세금문제 등등 운이 없었다면 그대로 추락했을거같은데.

내가 분양권 계약할때 20대가 아니라 30대 혹은 가정이 있는 40대 였으면 저런 패기로 덜컥 분양권을 계약할수 있었을까?? 그로인해 이런 수익을 가질수 있었을까??

아찔하면서도 대견하기도 해.(잘햇어 내자신)

절대 자랑하려고 쓴글이 아니고 생각나는대로 내 과거를 기록하는거야. 똑같은 실수를 반복하지 않으려고.

같은 상황에서 운이라는 요소가 없었으면 정말 큰일났을 그 경험을 다시 하지 않으려고.

이 글을 읽는 사람들도 내 경험을 통해 배워가는게 있었으면 좋겠어.

다음글은 조금나아졌지만 역시나 엉망진창이였던 1호기 투자 복기로 보자구~ 그때까지 다들 독강임투~!

ps. 문장을 구어체로 하는 이유는 나의 경험을 여러분들 친구의 경험담 처럼 읽어주길 바래서야. 그러니 너무 비난말아줘. 상처받아.