너나위님의 강의를 듣고 가장 값지다고 느낀 것
너나위님이 라이브 강의에서 월부들을 위해 강의한 경험이 환상적인 경험이었다고 말씀하셨던 것만 들었을 때는 어떤 의미인지 잘 와닿지 않았는데요. 너나위님께서 3강 강의 중간에 저희가 옛날의 나나위님이라고 생각하기 때문에라고 저희를 좋아한다고 말씀해주셨을 때 너나위님이 학생들을 진심을 다해 생각해주고 계신다는 걸 느낄 수 있었습니다. 그리고 여러분들도 할 수 있다고 거듭 말씀해주셔서 저도 진심으로 그 말을 믿게 되었습니다. 그것만으로도 저는 평생 써먹는 성공 노하우를 얻은 느낌입니다.
월급쟁이로 시작해서 성공한 투자자로서의 본보기가 되어주시고 반드시 할 수 있다고 말씀해주셔서 너무너무 감사했습니다. 투자를 하다보면 언제 어디서 힘든 일이 생기기 마련일텐데 그때마다 너나위님의 진심, 격려를 꺼내서 보고 힘을 얻을 수 있을 것 같습니다. 어떤 일을 자꾸 미루게 되는건 자신감과 용기, 희망과 같은 감정적인 자원이 부족하기 때문이라고 생각하는데요. 저는 이런 정성적인 부분에서 이 강의가 너무나 큰 도움이 되었습니다.
나에게 당장 해야 하는 행동을 알려주고 시켜주는 강의
그런데 이것으로 끝이 아니고, 시세 조사 엑셀 양식을 나눠주신 다음 이 엑셀을 직접 작성하는 것을 필수 과제로 내어주신 부분에서 세상에 어떻게 이런 강의가 있을 수 있을까? 하는 생각이 들었습니다. 당장 어떤 행동을 해야하는지를 알려주시고 이걸 강제로 하게 만들어 주셔서 정말 감사합니다. 만약 서울시 전체 시세 조사를 채워서 주셨다면 저는 그걸 열어보지도 않았을 것 같아요. 너나위님 책에서 아파트 가격이 적정 가격인지 아닌지를 알 수 있는 방법은 소고기의 적정 가격을 알아보는 방법과 같다고 말씀해주셨는데요, 바로 시장에서 정육점을 돌아다니며 소고기 가격을 전수조사하는 것이라고요. 제가 그 조사를 직접 할 수 있게 시켜주셔서 정말 감사합니다.
너나위님은 수강생들을 좋아해서 편지를 써준건데, 수강생들은 그게 돈인줄 알고 다 만들어진 표를 막 무단배포할 때 진심이 전해지지 않은 것 같다고 하신 부분에서 마음이 아파서 눈물이 조금 났습니다ㅠ 저 또한 너나위님께 한 가지를 받을 수 있다면 돈 몇푼 보다는 응원과 격려가 담긴 편지를 받고 싶다는 생각을 합니다. 바로 강의 내용과 같이요.
강의를 듣고 새롭게 알게 된 지식들
1주차 강의가 5개로 나누어져있는데 다 합치면 거의 7시간 정도가 되는데요, 그 시간동안 제가 새롭게 알게 된 정말 유용하고 중요한 지식들로 가득 차 있었습니다. 제가 얻은 지식들을 복습 겸 정리해보고자 합니다.
- 집값이 오른 게 아니라 돈이 흔해진거다. 돈이 흔해져서 더 많은 돈을 줘야 같은 아파트를 살 수 있게 된거다.
- PIR이 낮다는 것은 소득대비 집값이 비싸다고 볼 수 없다는 뜻이다.
- 서울 아파트 최적 매수 시기는 PIR이 평균보다 낮고, 전세가율이 평균보다 높은 시기이다.
- 2008년 이후 평균 PIR은 12.2, 평균 전세가율은 57%이다.
- 현재 시기는 PIR이 10으로 평균보다 낮으나 전세가율이 평균보다 낮아 애매하다고 볼 수 있다.
- 인구가 준다고 반드시 집값이 떨어지는 것은 아니다. 부산을 보면 인구감소보다 화폐가치 하락이 집값에 더 큰 영향을 준다.
- 인구가 줄어드는 지방은 오르는 데는 오르고 안오르는데는 죽어라 안오르기 때문에 아무거나 사면 안된다.
- 서울은 아무거나 다 사도 된다 (노인이 많고 교통이 아주 나쁜(산 꼭대기) 특정 단지 빼고).
- 서울은 단지를 고르는 게 중요한 게 아니고 가격을 비싸게 사면 안된다.
- 서울 최상급지 일부는 이미 반등폭이 크게 올라왔다. 이런데는 비싼 것이므로 사는 것 지양.
- 반등폭이 작은 단지들을 매수하는 것이 유리하다.
- 지금 시점 기준으로 당장 살 사람은 전고점 대비 90% 이상 회복한 곳들은 지금 가격에서 15%~20% 떨어지면, 전고점 대비 90% 이상 회복하지 못한 곳들은 20~25% 떨어지면 매수
- 조금 더 가격이 떨어질 것을 기다릴 사람은 계속해서 시세 추적, 가격이 오르면 그때라도 매수, 가격이 내리면 목표 매수가에서 매수.
- 전세가 매매가가 오르는 상승장에서는 거주를 원하는 지역의 아파트가 너무 비싸다면, 세끼고 매수 후 전세를 빼줄 돈을 모아서 입주할 수 있다는 걸 알아야 한다. 그 사이 내 소득은 오르고, 금리는 내리고, 집 값을 담보로 대출을 더 많이 땡길 수 있는 시나리오가 있다.
- 전세가에 영향을 미치는 요인은 공급, 금리, 가격인데, 세 요인 중에 어느 것이 더 영향을 많이 줄지는 시기에 따라 다르다. 그런데 변동폭이 큰 요인이 영향을 많이 준다는 것은 확실.
- 당분간 금리 변동폭이 크지 않을 것이라고 생각하면 공급이 영향을 세게 줄 것이다.
- 대량 공급이 예정되어있는 광명을 주의 깊게 봐야한다! 6천세대는 한 번에 받기 쉽지 않은 물량으로, 전세가 쌓이게 되면 매매 호가가 떨어지는 시나리오가 예상된다.
- 그때 매수 하는 것이 적극 권장된다. 공급이 많아서 눌린 가격은 올라가게 되어있으므로.
- 앞서 전세가에 영향을 주는 것은 공급과 금리가 있다고 했는데, 전세가가 너무 비싸면 금리가 낮아도 가격이 내려가고, 싸면 공급이 많아도 올라간다.
- J-PIR (Jeonse-PIR)은 평균이 7인데, 10.9를 찍고 현재 5.9로 내려왔으므로 전세가가 비싸다고 볼 수 없다.
- 매-전 차이가 줄어든다고 해도 지금 사는 게 손해가 아니다,, 전세금 올라가면 올려서 받을 것이기 때문!
- 매-전 차이가 늘어난다면 다른 지역을 살펴보면 됨.
