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지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요.짱아입니다.
B지역에 대해…투자인생에 대해 너무나도 좋은 말씀해주신 게리롱님 진심으로 감사합니다.
입지분석을 할 때 지방은 인구가 가장 중요하다.
인구를 조사할 때 중점포인트는??젊은 인구가 어디 에 많지??
4인가족이 사는 생활권은 어디에 있지???
위 두가지만 파악해도 그 지역 사람들이 선호하는 지역이 어디인지 알 수 가 있다.
그 지역의 선호도가 높은 생활권을 파악하는 기준은 세대당세대수 + 연령비율이 낮은 곳을 찾아라.
세대당세대수가 높으나 연령비율이 높으면 구축택지이거나 구축택지일 가능성이 높다.
내가 해야 할 것은????
임보에 올려서 그 위치를 파악해보자!!!두 기준의 교집합을 확인해야 한다.
단순한 생각과 남들을 따라하는 장표를 만들기 보다 투자와 어떻게 연결할 수 있는지 꼭 생각해보자
직장
투자와 연결하기 위해 해야 할 것은 어떤 산업인지??어디에 위치해있는지???
또 주변 지역에서 그 일자리를 위해 들어오는지를 확인해야 한다.
소득이 높은 사람들이 직장 때문에 그 지역으로 오는 지를 꼭 확인해라.
내가 해야 할 것은???
그 위치가 어디인지도 체크할 것.!!!
지역에 직장의 종류도 확인해서 임보에 적용하자
학군
학업성취도 85프로이상이면서 진학률 3%내외에 재학생 300명이상을 찾자!!!
환경
백화점도 중요하지만 대표상권은 어디인지???
신도시 느낌의 쾌적한 생활권이 어디인지를 찾아라.
그렇다면 지금 내가 임장하고 있는 곳에서 신도시느낌의 생활권은 어디이지?????
각 생활권의 분위기를 파악하고 임보에 남기자..
되도록 대표상권은 낮에도 가보고 밤에 도 가보자..!!!이용하는 사람들을 볼 수 있도록 하자!!
공급
그 지역과 인근지역의 공급은 얼마나 되는지??
언제,,어느 위치에 몇세대나 들어오나???
역전세 위험이 있을까???
향후1등이 바뀔 가능성이 있을까???를 확인해서 임보에 올려보자.
공급을 확인할 때 재개발 재건축을 확인해라.
향후 공급물량으로 변할 것이기에 확인해보는 것이 좋다.
관리처분인가 이후것만 확인하면 된다.빨라야 6년이 걸린다.
호재
확정된 호재인지???
또 그것이 실현이 되었을 때 입지 개선의 여지가 있는지도 확인해라.
단순히 호재가 있다는 부사님의 설명에 흔들리지 말아라.!!
지방에 투자 할 때 가치 있는 물건을 고르는 법
저평가와 저가치
전전고점대비 현재의 금액 그 때보다 떨어져 있다면 상승가치가 없는 단지이다.
내가 지금 투자하는 이유는 돈을 벌기 위한 것이다.그저 등기를 갖기 위한 것이 아니다.
피같은 돈을 잃지 않아야 오래 할 수 있다.
지방에 투자할 때 투자범위 설정을 잘해야 한다.가치가 있는 물건에 투자해야 한다.!!!!!!!!!!!
개리롱's 지방투자기준(구축)
1.입지가 좋은 곳의 구축
2.싸게,적은 투자금으로
3.입주물량이 적고 그것이 2년이상 지속될 때.
위 3가지 사항이 모두 충족되어야 한다.
지방에서는 전세가가 오르지 못하면 매매가가 오르지 못한다.
공급이 2년이상 없어야 구축도 그나마 매매가가 올라간다.
굉역시에서는 입지가 우수한 구축은 신축도 이길 수 있다.이유는 광역시는 땅의 가치를 일부 인정하기 때문에..
단, 광역시라 하더라도 입지가 떨어지는 구축은 투자를 지양해야한다.
광역시건 중소도시건 입지가 떨어지는 구축은 저가치이다.
절대 투자하지 말아라.
중소도시에는 입지가치가 떨어지기때문에 입지가 좋아도 구축은 보수적으로 판단해야 한다.
중소도시에서 안좋은 구축은 장기 우상향하지 않는다…
지방 20평대 투자는??
지방에서는 상승장에서 20평대와 30평대의 가격차이가 더 벌어진다.
30평대를 우선적으로 검토하되,
1등입지에서 준신축이상이거나 상품성이 우수한 최신축이라면(1군브랜드의 대단지)투자한다.
1등입지의 20평대와 입지가 좋지 않은 곳의 최신축 에 브랜드 20평대를 찾아봐라
입지가 1등인 준신축이상이거나 상품성이 우수한 최신축이라면 투자해도 된다.
여기 30평대보다는 저기 20평대가 낫겠는데라고 판단이 된다면 투자해도 된다.
20년차 이상 구축에 입지가 좋지 않고 전세가가 장기간 오르지 않으면 저가치 이다.
내 꿈을 향해 가고 있는 현재의 나는???
나는 지금 치쳐있나..???지칠만한 먼가를 내가 했나.??그냥 행동하자..
생각이 행동을 만든다.
내가 할 수 있다고 생각하면 할 수 있다.
나는 지금 현재를 포기하는 것이아니다.
내가 나의 꿈을 이뤘을 때를 상상하자.!!나는 행복해질 것이다.
나를 위해…나에 가족을 위해..
나는 할 수 있다..나는 의지가 있는사람이다.
나는 매일매일 정말로 조금씩 모든 면에서 나아지고 있다.
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