안녕하세요. 모찌롱입니다.
올랐다. 거둔다.
최근 몇 달 간 가장 자주 듣고 있는 단어가 아닐까 싶을 정도로
지난 상승장에 이어 다시금 부동산에 대한 관심,
특히 서울 아파트에 대한 투자자 뿐만 아니라
일반 대중들의 관심이 엄청난 것 같습니다.
그 과정에서 서울에 등기를 아직 치지 못한 저와 같은 투자자들은
마음이 좋지만은 않았던 것이 사실인데요,
그런 마음을 어떻게 아셨는지,,
월부학교 3강을 담당해주신 라즈베리 튜터님께서는
24년 서울 시장을 복기하고
현재 시장에서 어떻게 투자를 해나가야 하는지를 주제로
복잡한 마음을 다잡을 수 있는 강의를 해주셨습니다.
ㅣ상급지 시장을 이해하는 것의 중요성
서울 1급지 중의 1급지라고 불리는 강남, 서초에 투자를 한다는 것은
제 투자와는 당장은 또는 영원히(?) 상관이 없는 일이라고 생각했습니다.
강남, 서초에 당장 투자할 투자금도 없거니와,
무엇보다 강남, 서초에 등기를 친다고
그것이 제 목표를 달성해주는
만능 단지가 되지 않을 거라는 사실을 배웠기 때문도 있습니다.
하지만, 이것은 반은 맞고 반은 틀린 생각이었습니다.
주요 수도권을 포함한 서울 시장은 지역구 별로 따로 움직이지 않고
시차를 두고 하나의 큰 흐름(사이클)에 따라 움직이는 특성을 갖고 있습니다.
그 흐름의 선두에서 상승과 하락을 이끄는 곳은
중간에 있는 3급지나 바닥에 있는 5급지가 아니라
강남, 서초와 같은 1급지라고 불리우는 지역입니다.
상급지 시세가 가장 먼저 움직인다는 이야기는
기회를 포착한다는 측면에서 매우 중요합니다.
기회라는 것은 분위기가 반전될 때,
(예를 들면 24년 초와 같이
매매가는 다시 하락 또는 보합세를 보이고 전세가는 급격한 상승세를 보일 때),
찾아온다고 볼 수 있는데,
이러한 변화가 일어나는지를 알아채기 위해서는
상급지의 시세 변화를 인지하고 있어야 하는 것입니다.
ㅣ 나의 투자 전략 : 안전마진
이번 강의를 통해 잃지 않는 투자의 의미에 대해서
다시 한 번 제대로 짚고 넘어갈 수 있었습니다.
'잃지 않는 투자 = 안전마진이 있는 구간에 자산을 매수하는 것'
여기에서 '안전마진이 있다'는 것은 튜터님에 따르면
구체적으로 '가치가 있는 자산'을 어떤 불황이 찾아오더라도 '버틸 수 있음'을 의미합니다.
따라서, 가치가 높지만 가격도 비싼 단지를 '좋은 거니까 괜찮지 않을까?'라는
안일한 생각으로 또는 조급한 마음으로 매수하지 않는 것이 매우 중요합니다.
(특히 현장에 가면 부사님들이 이 가격에 나온 매물이 마지막이라면서
유혹의 손길을 내밀기 때문에 더 쉽지 않습니다)
성공하는 투자자가 되기 위해서는
'가치가 있고 싼 것'을 하나 하나 쌓아나가야 하는 것입니다.
너바나님의 표현을 빌리자면...
'볼 품 없어 보이지만, 황금알을 낳아주는 단지'가 바로 우리가 매수해야 하는 단지인 것입니다.
단순히 '서초구에 등기를 찍겠다', '성동구에 등기를 찍겠다'는 목표는
투자적으로는 매우 위험할 수 있는 말입니다.
부동산이 장기적으로 우상향한다는 사실이
어떤 단지를 사더라도 부자가 될 수 있음을 뜻하지는 않습니다.
매수보다 보유하고 매도하는게 어렵다고 하는 이유도
같은 맥락에서 이해할 수 있습니다.
예를 들어, 누구나 아는 좋은 단지를 2007년에 매수했다가
8~10년후에 매수한 가격에 판 사람이
바보여서 그런 의사결정을 한 것이 아니라는 것을 알아야 합니다.
그 사람이 왜 그런 의사결정을 했는지
감정이입을 해서 이해하고
나의 투자전략에 그대로 적용해야 하는 것입니다.
그만큼 내가 매수한 자산의 가격이 오르지 않거나 떨어지는 경우에
내가 내린 결정을 끊임없이 의심하고
팔아야 하는 것은 아닌지 의문을 갖게 되는 것이
인간의 특성입니다.
특히 서울의 경우 지방보다 사이클이 훨씬 길기 때문에
한 번 불황이 찾아오면 지루한 기간이 내 예상보다
오랜 기간 지속될 수 있으며,
지루함은 곧 의심이 되고
그 의심이 커지면 커질수록
잘못된 의사결정으로 나를 이끄는 것입니다.
"투자는 살 수 있는 것을 사는 게 아니라, 저평가 된 것 중 살 수 있는 것을 사는 것"
-라즈베리 튜터님-
l BM
이번 강의를 들으며 매달 임보를 쓰고 임장을 하면서
앞마당을 늘려나가는 것도 중요하지만,
시장 참여자로서
지금 내가 들어와 있는 시장이
어떤 상황인지를 이해하려는 노력도
소홀히 해서는 안 되겠다는 생각을 했습니다.
이번 강의에서 벤치마크할 사항을 생각해보며 후기를 마치겠습니다.
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