[재테크 기초반 1기 7천만원 '모아' 투자해서 3대가 부자되조 슈퍼지니] 3주차 과제~ 조건 맞는 마음에 드는 아파트 어디에 있니?

안녕하세요~ 오늘 ‘조금 더 나은 내가 되는’ 슈퍼지니입니다.

이번 재테크 기초반 3주차 과제는 네이버 부동산으로 내집마련 or 전세/월세집 찾아보기 입니다.

저는 “동생의 서울 or 수도권집 찾아보기”를 테마로 과제를 진행했습니다.

그럼 가볍게 과제 시작합니다~

Step 1. 우선 찾고자 하는 집의 조건을 정해보자.

저의 여동생은 프리랜서라 매일 출퇴근하지는 않습니다.

상황에 따라 자주 회의차 사무실을 가야할 수도 있지만, 그럼에도 상대적으로 출퇴근 지옥과는 관계가 없지요.

사회 초년생이라 매매든, 전세든 제가 도와주게 될 것 같은데요.. ㅎㅎ

동생의 선호도 + 저의 금전상황을 고려해서 장소 및 예산 셋팅을 하도록 하겠습니다.

(1) 방2개 집도 OK. 안전한 곳. 집근처에 편의점 정도는 있으면 좋겠음. 가끔 놀러나갈 번화한 시내 느낌도 필요함.

(2) 너무 멀리 출퇴근할 바에는 30분정도 바운더리를 원함.

(3) 금액적 조건

매매일 경우

• 내집마련의 경우, 동생 명의일 경우 생애최초이므로 LTV 80%, 대출금 6억이내, DSR 40% 필요 : 소득문제..
• 제가 2주택으로 주택 매매를 할 경우, LTV 70%, DSR 40% 필요 : 소득은 괜찮은데, 기존 대출 문제.. 
• 개인 보유 자금 : 1억 + 주택 매매시에 1억 근처 도움 : ‘매매 6~7억’ 정도인 매물 보기
• 원리금상환, 주택담보대출 이율 5% 가정, 40년 만기
  - 4억 대출시 1달 193만원 상환 필요 (4%일 때 167만)
  - 4억 5천 대출시 1달 217만원 상환 필요 (4%일 때 188만)
  - 5억 대출시 1달 241만원 상환 필요 (4%일 때 208만)  

전세일 경우

• 전세자금대출 80%까지 가능 : 보증서대출 : 은행에서 취급, 아파트의 경우 KB 시세 우선 참고
• 개인 보유 자금 : 1억 → ‘전세 5억’인 매물 위주로 보기
• 만기일시상환, 전세자금대출 이율 4% 가정, 2년 만기, 4억 대출시 1달 134만원 상환 필요 
• 청년 버팀목전세자금 대출 조건에는 해당되지 않음

Step 2. 네이버 부동산에 대략적 지역을 정하고 검색하기

대략적으로 위와 같이 금액을 생각하고, 네이버 부동산에 필터를 정해봅니다.

저의 필터는 우선 매매/전세 + 4억~7억 범위 + 49~86까지 넓게 + 25년 이내로 우선 구축 제외 + 300세대 이상

이런 느낌으로 설정을 했습니다. (위의 86=전용 59타입=방3, 화2 정도 나옵니다)

아파트 ✅ 

거래방식 : 매매/전세  ✅ 

가격대 : 가격대 4억~7억 ✅ 

면적 : 15~26평대 ✅ 

세대수 : 300세대 이상 ✅ 

직장을 기준으로 우선 아파트 위주로 검색했을 때에, 

40분 이내 왕복 가능한 범위내에서 살펴보니 저에게는 몇몇의 후보군이 있었습니다.

(1) 고양시 덕양구 행신동 : 행신 SKview 3단지 (2009, 574세대)

• 행신사거리 인접 위치, 택지 느낌이 있는 곳 + 단지앞 bus 정류장에서 1번에 직장까지 이동, 40분 소요
• 집에서 어른들이 오시기 좋은 위치 (KTX 행신역 인접성 때문)
• 전용 59타입, 방3화1 계단식 + 준신축
• 매매호가 5.8억, 전세 실거래가 3.8억 확인됨 : 매매로만 고려 예정

(2) 고양시 덕양구 향동동 : DMC중흥S클래스더센트럴 (2020, 951세대)

• 행정구역은 고양시 덕양구이나, 서울 인접성 높은 장점 + 단지 5분거리 버스정류장에서 직장 이동, 30분 소요
• 단지내 초등학교, 중학교 위치 + 단지 주변에 상권이 갖추어져 있음 + 전체 지도상 살짝 외진 느낌
• 전용 59타입, 방3화2 계단식 + 최신축
• 매매호가 6.9억, 전세호가 4.5억

(3) 서울시 은평구 e편한세상수색에코포레 (2003, 976세대)

• 서울시 은평구 남서쪽에 위치, 단지에서 도보로 20분 소요, 버스 이용해도 1정거장, 도보 이용거리가 길다.
• 수색 뉴타운 입주중이고, 조금 오래되었으나 주변 택지 느낌 있음
• 전용 59타입, 방3화1 계단식 + 준구축
• 매매호가 6.2억, 전세호가 4억

(4) 서울시 은평구 DMC롯데캐슬더퍼스트 (2021, 1192세대)

• 서울시 은평구 남서쪽에 위치, 단지에서 도보 16분 소요, 버스 이용 어려움
• 수색 뉴타운 최신축 단지 중 하나, 호갱노노에 의하면 옆단지에 비해 아직 인프라가 덜 들어왔다고 함.
• 전용 39타입, 방2화1 복도식 + 최신축 : 매매호가 6.2억
• 전용 59타입, 방3화2 계단식 + 최신축 : 전세호가 5.9억

(5) 서울시 은평구 백련산파크자이 (2021, 678세대)

• 서울시 은평구 백련산 자락에 위치, 단지에서 정류장까지 도보 10분, 버스 이용시 직장까지 총 40분 소요됨.
• 인근에 아파트들이 있고, 호갱노노에 의하면 조용한 분위기라고 함. 층간소음 주의 이야기도?
• 전용 49타입, 방2화1 복도식 + 최신축 : 매매호가 6.6억
• 전용 59타입, 방3화2 계단식 + 최신축 : 전세호가 5.5억

(6) 상암DMC푸르지오시티오피스텔 (2017, 799세대) - 최소 마지노선

• 직장에서 도보 10분거리, 5~6평 원룸 + 주변에 인프라 갖추어짐, 생활 편리성
• 원룸 구조라는 단점, 오피스텔이므로 감가상각 고려해서 전세/월세로만 고려
• 현재 전세 시세 1.8억, 월세는 1000만/75만 + 관리비 별도인 상태

Step 3. 후보 단지의 장단점 생각해보기

위의 단지들을 나란히 표에 넣고 생각해보면..

각 단지에 가보지 않았고, 매물을 보지 않아서 장단점을 지금은 알 수 없지만,

원룸보다는 투룸 및 쓰리룸이 당연히 비용이 더 들수밖에 없다고 생각하며, 관리비 별도인 상황에서..

매매를 한다면 원리금 상환 부담은 있어도, 거주-보유 분리시 시세차익형 투자가 될 수 있다고 생각하고,

전세의 경우 월 100만원 선에서 (이율 4% 기준) 거주를 진행할 수 있을 때,

방3개 이상 조건을 우선시한다면.. 

버스 40분정도 감수하고 행신SKview 3단지, 혹은 신축이 중요하다면 버스 30분 DMC중흥S클레스를 노려보고,

도보 생활권 및 서울 거주를 우선시하면 ‘e편한세상수색에코포레’를 생각해볼 수 있을 것 같다.

과제후에는 로드뷰를 보아도 실제 가서 느끼거나 매물 보고 생각하는 것이 다를 것 같아서,

실제 단지 및 생활권에 가봐야겠다는 생각을 우선 하게 되었다.

실제 DMC 인근 출퇴근하는 젊은 사람들에게 어떤 거주옵션이 있을까 생각해본 점에서 좋은 과제였다.