[안산월부가즈아] 240819_#168칼럼필사 [망구] 투자와 연결되는 ‘단지 분석’을 하고 싶다면 이걸 이해하셔야 합니다

안녕하세요

안산월부가즈아 입니다

오늘은 단지분석에 관한 칼럼입니다

어떤 내용을 넣어야 단지분석을

투자로 바로 연결시킬 수 있을까요?

망구 튜터님께서 그 질문에 대한

통쾌한 답변을 해주십니다 😊

칼럼 통해서 확인해보시죠!

링크: https://cafe.naver.com/wecando7/10128232
 

 
[본]

투자와 연결되는 ‘단지 분석’을 하고 싶다면 
이걸 이해하셔야 합니다.

안녕하세요 망구입니다.

임보코칭과 튜터링을 통해
단지분석에 대한 아래와 같은 
고민을 많이 듣습니다.

‘단지 분석을 어떻게 하면
효율적으로 할 수 있을까요?’

‘어떤 내용을 넣어야
단지분석을 투자로 연결시킬 수 있을까요?’

이 질문들 속에서 느껴지는 것은
‘가장 좋은 단지 분석 포맷’ 같은 것이
있을지도 모른다는 기대입니다.

가장 최적의 방법이 있고,
그 틀 안에 정보를 넣다보면 투자와 이어지는
결과가 촤라락 나오는 걸 기대하시는 것 같기도 해요.

하지만 단지분석은
‘가장 최적의 분석방법’에 대한 기대를 깨야
더 의미있는 결과를 얻을 수 있습니다.

# 시장의 변화와 단지 가격의 변화

시장은 변합니다.
개별 단지의 가격도 시장에 따라 변화합니다
이 것을 이해해야 더 좋은 분석이 가능합니다.

예를 들어볼게요.

대전 서구 둔산동에 있는 샘머리 2단지입니다.
자세히 보시면 그래프는 2020년 7월에 멈추어 있습니다.

제가 투자를 시작했을 즈음 대전은 이미 언론에서
가격이 폭등했다며 떠들썩했습니다.

부동산에 관심이 없는 사람도 ‘대전이 많이 올랐다’
라는 것 쯤은 알 수 있을 정도였어요.

이 글을 보는 분들께서 공감하실지 모르겠지만,
이때는 대전 아파트의 ‘전고점’에 대해
얘기하는 사람은 많지 않습니다.

왜일까요?

이미 4억을 훌쩍 뛰어넘은 상황에서
2억 7천이었던 샘머리2단지의 전고점은
유명무실한 상황이었기 때문입니다.

2020년 7월 대전 임보의 단지분석에서
중요했던 부분은 ‘상승 시기’ 였습니다.

같은 지역의 같은 조건에서
아파트는 좋은 단지 먼저 움직이는 경향이 있습니다.

당시 대전의 경우
꽤나 많은 단지가 상승한 상황에서
빠른 상승이 있을수록 선호하는 단지였을 가능성이 높았죠.

그리고 이 상황에서 샘머리2단지의 가격이
어디까지 갈지는 알 수 없었습니다.

다만 시장의 시험대 위에서 
이 단지가 어느 가격까지 받아들여질지를
바라보는 듯한 분위기가 강했습니다.

시간이 지나 2022년 3월에 멈추어있는
샘머리2단지의 그래프입니다.

어디까지 오를까…
와 정말 비싸다 대전…

이런 생각을 하며 시간을 지나왔고,
샘머리 2단지는 21년 10월
6억 7천이라는 전고점을 찍고
드문드문 거래가 되더니 하향세로 

돌아서기 시작했습니다.

그리고 대전 (그리고 전국의 단지들)의
단지분석에서 ‘전고점’ 이라는 단어가
자주 눈에 띄기 시작했습니다.

전고점이 절대적으로 그 단지의 가치를
나타내는 기준이라고 볼 수는 없습니다.

다만 그 지역에 거주하는 사람들이
이 단지를 이 가격까지 받아주었다
라는 하나의 지표가 될 수 있었던 것입니다.

각 시기마다 단지 분석 시 확인해볼 수 있던
정보들이 하나 둘 추가되고 변화했습니다.

언제까지 빠질까…라는 생각으로
롤러코스터를 타고 쭉 빠지던 시기를 지나
어느새 저점을 찍고 반등하는 모습이 나타났습니다.

샘머리 2단지는 3억 5천으로
거의 반토막난 가격에 저점을 찍고
2023년 상반기에 반등하기 시작했습니다.

이렇게 저점을 한 번 찍고 반등하고 난 다음에
단지분석시 살펴볼만한 가격이 등장합니다.
바로 ‘전저점’입니다.

언제까지 빠질지 모르는 상황에서
저점을 확인할 수 없었지만, 시간이 지나며
다시 반등을 보였을 때 저점을 확인할 수 있게 된 것이죠.

샘머리2단지는 -48%(-3.25억),
반토막의 엄청난 하락률을 찍고
반등을 하며 활발한 거래를 이어가다가
최근 다시 주춤한 모습을 보이고 있습니다.

현재 샘머리 2단지는 4.6억으로
저점대비 +1.1억 상승한 가격이나
고점대비 -2.1억 (-30%)로 이전 가격에 비하면
여전히 하락이 큰 가격대를 보여주고 있습니다.

#마무리

샘머리 2단지라는 하나의 아파트로
각 시기마다 단지분석 중요하게 볼 수 있는
가격 변화가 달라질 수 있다는 것을
예시로 설명드렸습니다.

제가 말씀드리고 싶은 것은
단지분석이 정해진 포맷에 정보를 딱딱 넣으면
결과가 나오는 일이 아니라는 것입니다.

시장을 지나오며 시기마다
유의미하게 볼 수 있는 정보들은 변화하며
그 변동성을 받아들이고 단지의 가치 요소와
시장의 변화에 호기심을 가지는 것이 중요하다
는 말씀을 드리고 싶습니다.

앞으로 시장이 어떻게 변화할지,
샘머리 2단지의 그래프가 어떻게 움직일지
저는 알지 못합니다.

다만 이 단지가  겪고 있는 시장을 바라보며
이를 통해 다른 시장에 적용할 수 있는
여러 인사이트를 얻을 수 있다는 것이 흥미롭습니다.

그리고 이 불확실성이
아파트 투자의 진입장벽이자
기회가 된다고 생각합니다.

따라서 단지분석을 하실 때,
단지의 가격이 시장의 상황에 따라
변화하고 있음을 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

그리고 각 시기마다
어떤 정보를 중요하게 보는 것이 좋을지
에 대해 생각해보시면 좋겠습니다.

어떤 정보를 봐야할지 모르겠다면,
그 단지에서 보고 들은 것만
잘 정리해두어도 좋다고 생각합니다.

좀 더 나아가 투자와 이어지는 분석을 하고 싶다면
월부TV의 구해줘 월부에서
시장을 해석하는 방식에 대해
주의깊게 들여다보시거나
매일 부동산 관련 뉴스기사를 살피며
최근 어떤 정보가 중요하게 해석되고 있는지를
살펴보시며 단지분석에 적용해보시기를 바랍니다.

감사합니다.
여러분의 단지분석 고민에
조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

행복한 한 주 되세요!

[깨]

-거시적 관점에서 시장의 상황에 따라 단지의 가격이 변화함
-어떤 정보를 봐야할 지 모르겠다면 단지 내에서 보고 들은 것 잘 정리해두기
-구해줘월부 또는 강사님들의 시장 해석 방법에 대해서 확인 및 생각맞추기
-지금 현재 임장지역의 시장 분위기 파악. 분위기에 호기심을 가지자

[적]

-단지분석 시, 단지 분위기에 대해 세줄 요약으로 기억에 잘 남기기
-시계열 분석 -> 임보에 넣어서 거시적 관점에서 시장 흐름 파악하기
 

감사합니다

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