월급쟁이부자로 은퇴하라 독서후기[열반스쿨 중급반 39기113조 파이프라인부자]

STEP1.책의 개요

1.책 제목:월급쟁이 부자로 은퇴하라

2.저자 및 출판사:너나위/RHK

3.읽은 날짜:24.8.22

4.총점(10점만점): /9/10

STEP2. 책에서 본 것

P6.'투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다.또한 이는 누구나 할 수 있다.'

투자 역량을 쌓기 위한 노력에 집중하고 있습니까? 아니면 돈이 되는 정보만 쫓아자니고 있습니까?

투자는 실력이 영역에 속하며 역량이 쌓이는 순간, 돈은 자연스럽게 따라옵니다.

P9.여전히 기회는 있습니다.

그러나 대부분은 또다시 놓칠 겁니다.

극소수만 잡게 될 것입니다.

누군가는 행동했고, 또 다른 누군가는 덮어버리고 말았을 겁니다. 그렇게 시간이 흘러 우리는 누가 옳았는지를 확인할 수 있게 되었습니다.

P17.'혹시 내가 편견과 선입견에 사로잡혀 진짜를 보지 못하고 있는 건 아닐까?'

나는 맞고 타인은 틀렸다는 선입견, 그래서 내 생각과 다른 방향으로 흘러가는 세상은 옳지 못하다는 편견. 나는 그날 처음으로 철옹성 같던 생각에 의구심을 품었다.

P18.부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다. 그렇기에 이런  부동산의 본 모습을 똑바로 보지 못한다면, 결국 경제적으로 어려운 상황에 내몰릴 수 밖에 없다.

Chapter1.왜 투자를 해야 하는가?

#투자 #자본주의 #인플레이션

P28.인플레이션은 개인의 경제적 생존에 가장 큰 영향을 미치고, 주머니 속에 있는 돈의 값어치를 떨어 뜨린다.

물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 된다. 인플레이션은 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리기 때문이다.

P32.통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치하락이다.돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다

P33.이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1% 에도 채  미치지 못한 이자에 만족하며 산다면, 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다. 시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니 말이다.

P36 인간이 생존을 위해 필요한 아파트는  필수재인 동시에 투자재이다.부동산 가격은 칫솔이나 신발  같은 생필품처럼 세월이 흐르며 조금씩 일정하게 가격이 상승하는 선형적인 움직임이 아닌 투자수요에 따라 가격이 오를 땐 많이 오르고 지나치게  많이 올랐다 싶으면 내리기도 하는 ‘파동’에 가까운 움직임으로 상승한다.

P38.부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제체계에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라. ‘부동산 가격은 우상향.’이라는 것은 자연스러운 현상이다.

P40 평범한 직장인이 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수도 없다.

돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책을 세워야 한다. 그것이 바로 투자다.

P42.자본주의 경제의 주체는 가계.기업.정부이다. 문제는 시간이 갈수록 나눠 가지는 양이 기업과 정부는 더 많아지고 가계는 적어진다는 것이다. 이런 소득분배의 불균형이 심화되면서 가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도  과거에 비해 점점 더 적은 것을 가져가게 된다

P55.당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야한다. 

본격적인 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니라 나의 노후 준비를 위한 투자였다.

P60.가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 이제  상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해 볼 차례다. 나를  있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다.

Chaptet2.당신과 돈이 가야 할 방향

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p72.직장인은 시간과 돈을 교환한다

  어쩌다 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면, 그 순간부터 교환할 돈이 없어지기 때문이다.소득이 뚝 끊긴다.

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

P77.돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성 있는 것에 돈을 쓰느냐(생산자산), 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐(소비자산)으로 구분 할 수 있다. 생산자산에는 토지나 건물 같은 부동산,기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물,저작권, 다단계나 프랜차이즈등이다.

4번에서 1번으로 가야하는 것인데 징검다리가 필요하다. 3번, 당신이 평범한 직장인이라면 4번-→3번-→1번 순으로 이동해야한다.직장에 다니면서  모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

P89.투자란 돈이 많은 사람이나 하는 것이라는 선입견에서 벗어나는 것이다.사실상 이런 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다.필요한 것이라곤, 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해  나갈 수 있는 꾸준함이다.

P95.부동산을 선택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.정보대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. ‘세력’의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

P99.부동산은 우리나라에만 있는 전세 제도를 활용할 수 있는 레버리지 효과가 있다.

더 작은 힘으로 더 무거운 물건을 들어 올릴 수 있는 지렛대와 마찬가지로, 전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있고 수익률도 그만큼 높일 수 있다.

세상 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출기관은 없다.

Chapter3.평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#입지 #가치#

P112.아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 결정할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음 신축인지 구축인지를 따지는 것이 현명하다.

입지란? ‘인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소’로  사람들의 선호도를 의미한다.

 입지는 위치에 의해 결정되고 곧 그 땅이 어디에 있는가를 뜻한다.

P120. 실제로 투자할 부동산을  찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서  초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

P122.내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다. 이것이 ’잃지 않는 투자'의 선결 조건이다.

호재는  투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.호재들은 모두 언제 현실화될지는 아무도 모른다. 시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

P125.투자 대상으로 적합한 물건은 찾기에 수월한 시기가 있다. 6월초에서 8월중순, 11월초에서 1월말까지가 비수기 기간이다.

P131. 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

부동산의 가치는 입지로 결정된다.

또 다른 것과 비교평가해 보는 것이 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

P132.비교대상이 많을수록  물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.'부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다..

P138.여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다.

P140.처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않누 선에서 경험 쌓기’이다.

투자 시장에 든어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라. 

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.(다른 지역.  다른 평수, 주인 살던집, 전세 임차인 살던 집,월세임차인 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중 매매, 신축,구축, 올수리, 부분수리,수리가 전혀 안된 집)

이것은 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.

P142.분당은 수도권에서 입지가 우수한 지역이다. 분당이라는 지역명 자체가 브랜드가 될  정도다.

입지가 우수한 지역일  경의 실수요 자체도 풍부하지만 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다

P144.고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다.받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.변동성이 크기에 안정성도 떨어진다.

충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

P148.통상적으로 철도개통  등의  호재는 사람의 심리를 자극해  개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다.

P154.투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다.자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫단추는 ‘싸게 사는 것’이다.

P157.대안이 있는 사람은 급할  것이 없다.투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과  역시 달라진다.아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

P158.가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.다만 내가 매입한 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다.싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 내가 할 수 있는 것만 한다.

신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

P161.잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.이 세가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다.

P163.'준비된 자에게 기회가 온다.'라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다.’라는 의미다. 부동산 투자는 고되고 힘들고 정직하다

 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게  된다

  화려한 기술과 어렵고 복잡한 분석도구를 가지는 것보다 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

P177.무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되든지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서에 따르자.

Chapter4 성공 투자를 위한 필수 지식

P192.종잣돈 마련을 위해 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다.

P192.투자놀 준비한 지 9개월쯤 

절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 경제 및 투자관련 도서 100권 이상 읽었고, 10여개의 강의 수강으로 이론과 지식을 쌓았고, 50여명의  투자동료를 만들었다.

자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선시 되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

P201 당신이 10년 이상 직장생활을 통해  당장  생활비를 걱정할 필요가 없다면, 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼  뭉쳐지지 않는 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다. 언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

P203.2년 가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

P205.사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기다.

투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는 투자를 할 수 있다.

P211.당신이  잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지)대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투지하라.

P213.시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금  만큼이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

P222. 흐지부지 써버리고 말 용돈벌이 투자를 할 것이 아니라, 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 그런 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 10년 뒤를 바라보는  투자, 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오른다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

P228.전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다.

P232. 시스템 구축 계획(열기에서 작성)

P234.주택의 전세가가 장기적으로 볼 때, 오를 거라는 건 알고 있다.주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이다

Chapter5

P272 부동산이 하락과 상승을 반복하는 이유는 수요와 공급의 시차 때문이다.

아파트는 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 이것이 하나의 사이클이고 아파트 시장의 주기라고 한다.

P273. 아파트 시장의 주기를 ‘어떻게 투자에 활용할 것인가?’ 인데 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위인 ‘권역’이 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기 때문에 지금 이 순간에도 투자할 곳은 반드시 존재한다.

이 때 활용할 수 있는 지표들은 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양등이다.

1.전세가율과 가격--전세가율 70%이상, 가격이 저렴하면 일단 임장하고, 최적의 매수 타이밍을 잡는다.

전국 시구 단위 아파트 매매가와 전세가는 ‘부동산 지인’에서 찾고 양식으로 일목 요연하게 정리한다.

2.투자금의 규모--'조인스랜드부동산' 에서 전세비율이 높은 아파트 테마 검색 활용해 ‘전세가율 85% 이상, 매매가와 전세가 차이가 3000~5000만원 가량인 단지가 많은 지역’을 임장지역으로 선정한다.

3.입주물량

‘부동산지인’을 통해 입주 물량의 전반적인 감을 잡고, ‘호갱노노’나 ‘아파트 실거래가’앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기 수월하다.

4.미분양- ‘국토교통부’사이트 통계 누리에서 수시로 데이터 게시되고 ‘부동산 지인’사이트에서는 그래픽으로 제공된다.

P283.

1.일자리--근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 활용.

국세청 ‘국세통계 홈페이지’-→'시군구별 근로소득 연말정산 신고현황'-→원천징수지 기준 또는 거주지 기준

2.교통--강남접근성이 중요

3.환경--인터넷검색과 지적편집도.로드뷰활용

4.학군--아파트실거래가 앱/ 학업성취도 평가와 특목고 진학률,초품아

5.지역분위기--인구 구성. 연령분포(통계지리정보서비스에서 시군구동별 연령별 인구 분포  확인)

6.가격-임장지역내 모든 아파트를 적는다(네이버 부동산 이용)/ 시.구.동.마을.단지..입주연월.세대당 주차 대수. 용적률.공급면적, 전용면적, 평형(공급면적 기준),세대수, 구조, 형태(복도식,계단식),전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사 일자., 임장 여부, 초등학군

P302.부동산 사장님께 물어봐야 할 것들.

‘돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다.하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.’

STEP3.책에서 깨달은 것

P328.'현재 집값은 터무니없이 비싸다. 일본처럼 거품이 빠지면 부동산 가격도 폭락할 것이다. 이렇게 된 데는 분명히 비정상적인 외부의 힘이 작용했기 때문' 이라는 결론을 내렸다. 그리고 그 힘의 주체는 선량하고 성실한 나 같은 사람이 아닌, 탐욕스럽고 이기적인 사람들이라고 생각했다.--→시간이 지날수록  내 생각과 정반대의 상황이 펼쳐졌다. 집값은 계속, 꾸준히, 올라갔다

어제 전세자금대출을 제한적으로 중단하고

대출 금리도 많이 올린다는 보도가 나왔다.

또 흔들린다.역시 난 부동산투자랑 잘 안맞나? 공부 좀 하려니 또 막는구나~!!!!

-→이건 내 힘으로 어쩔 수 없는거다.

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 하자,

P331.스티븐코비, 그는 결국 파산했다. 

그 이유를 물으니

“내가 책에 쓴 내용대로 살지 않았기 때문이다.”

-→ 자본주의.돈, 부동산 투자에 대해 알았다면, 그리고 더 잘 살고 싶다면  아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행해 옮기자~!!

STEP4.책에서 적용할  점

1.종잣돈 확보--월부 투자를 시작하고 3개월,어느 정도 그동안의 카드 할부비도 정리하고 지출 규모도 파악했으니  불필요비를 과감히 제거 시키는 작업에 들어가자.

*식비 --냉장고 채워 놓는 습관을 버리고 하루 필요한 양 구매습관으로 바꾼다.

*주변정리-- 필요없는 물건 당근판매, 있는 물건 중복 구매하지 않고 돈이 들어오는 운으로 환경 개선하기

2.<투자 하기 전 독서와 강의로 투자 실력 키우기>

1.24.12.31일까지 경제도서 100권읽기

2.강의 7개 듣기

3.임장지역 아파트 시세따자!!!!