용인 기흥구 중동 경남아너스빌 아파트 수익률 분석 보고서[열반스큰 기초반 77기64조파이프라인부자]

▶️아파트명

용인 기흥구 중동 동백역경남아너스빌 아파트

▶️위치(지도)

▶️입지평가

1.직장--c등급

용인 기흥구 사업체수 39,340개, 종사자수 48,309명

2.교통--B등급

강남/1시간 9분 서현/40분 판교/59분 (수인분당선)

기흥삼성캠퍼스/23분(자차)

3.학군--C등급

초당중(65%)/ 동백중(58%)/ 백현중(50%)

4.공급-- S등급

<공급 입지 평가>

*지역/용인 기흥구

*인구수/437633명

*적정수요(인구수×0.5%)/ 437,633×0.5%=2188세대

1년:2188세대 3년: 6564세대

*연도별 입주

2024-1998세대

2025-715세대

2026-472세대

총-3185세대

연평균-3185세대÷3년=1061세대

적정수요대비공급수준:1/3 배

공급평가-s등급

5.환경 --c등급

대형마트-이마트 1.4km

▶️과거시세

▶️수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

현시세: 기흥 중동 동백역경남아너스빌 33평형 -->현재 시세 매매:4.88억 전세:3.7억

5년 내 고점 매입시: 22년 1월

매매 6억 전세4.1억.

5년 내 저점 매입시:24년4월

매매 4억 전세 3.25억

*고점 매입시 수익률(4.88억-6.00억)÷(6.oo억-4.00억)×100= -56%

*저점 매입시 수익률( 4.88억-4억)÷(4억-3.25억)×100=117%

▶️현장사진

▶️투자결론

매매/전세: 4.88억, 3.7억

투자금:1.18억

전세가율:62.5%

전고점:6억

1.저평가:비교대상이 없어 저평가되었는지는 평가하기 애매함(🔺️)

2.환금성:아파트500가구이상, 저층×,탑층×,4층이상으로 (⭕)

3.수익성:고점대비 (-18.33%) 떨어진 상황이라 매매가가 조정되면 20%하락에는 들어감. 그러나, 저점 매수시 117% 이익으로 우리가 기준으로 하는 200% 미달(❌)

4.원금보존:전세가율 62.5%(⭕)

입지독창성(❌)

5.리스크관리: 마이너스 통장.신용대출 가능함