[열중 40기 Only조 에단리치] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.08.21

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해 보세요

[p.112]

#입지가 연식보다 우선

투자를 고려할 떈 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지 따져보는 것이 현명하다. 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나 만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다

[p.117]

#가격 조정은 계약서 작성 전

애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 일이다. 계약이 깨질 확률도 높다 
자신이 경험이 많은 투자자라면 나름의 임대 노하우를 갖고 있겠지만, 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다

[p.122]

#저평가가 중요  #호재는 기름일 뿐

투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다. 물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더 없이 좋다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다

[p.125]

#여름,겨울 비수기를 활용하라

장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월초부터 설 명절이 있는 1월말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 야외활동이 힘든 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

[p.132]

#앞마당을 많이 만들어라 #매도사유 확인 #등본 확인

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 이제 당신은 저령가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다. 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다.

집을 보고 중개소 사무실로 돌아오면서, 나는 소장님에게 매도자와 가격을 협상하기 전에 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 또한 등기부 등본도 열람하여 매도자의 사정을 짐작하여 협상에 활용한다

부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서

1. 매매 가계약 체결

2. 매매 계약 체결

3, 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

4. 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급

5. 매매 및 전세 잔금 지급

[p.144]

#수익률이 중요 #잃지 않는 투자

당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자자로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자.

[p.150]

#달을 목표로  #역전세에 대비하라

입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다. 임차인을 구하기 쉽지 않은 상황이 되면 집주인들이 그들 입장에서 가장 큰 위기가 되는 공실을 막기 위해서라도 전세 보증금을 내리기 떄문이다. 그러나 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

[p.157]

#급할게 없는 투자 #조급해 말라

J아파트를 두고 협상하고 있을 당시에도 나는 다른 지역에도 투자할 만한 물건을 여러 개 물색해 둔 상태였다. 그러니 급할 것이 없었다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 떄 뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

[p.171]

#이사 계획을 확인하라

나는 보통 매물을 확인할 떄, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제 쯤 이사할 계획인지 질문한다. 대화하다 보면 잔금을 치뤄야 하는 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다

[p.206]

#저평가가 최우선 #미래 예측은 신의 영역

미래를 예측하는 건 인간의 능력 밖이다. 누가 미래를 예측할 수 있는가. 설령 예측한다고 해도 그것이 내가 투자를 실행할 떄마다 맞아 떨어질 거라고 누가 장담할 수 있는가. 따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

[p.221]

#자산은 불려나가는 것

잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이다. 수익이 날 떄마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다.

[p.245]

#직장, 교통 입지에 집중하라, #입주물량 유의

초보자라면 역전세 리스크에 대해서도 구체적으로 생각해 봐야 한다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다. 
리스크관리법은 다음과 같다. 
첫쨰, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 직장 수요나 교통 편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다. 
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 특히 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 투자 대상의 주변 지역이 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 
셋쨰, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다

[p.248]

#인생은 길다, #과욕을 삼가라

인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다. 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라

[p.267]

#교통이 최우선 입지, #강남 접근성

수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 '지하철 역세권'이 부동산 입지에 큰 의미가 있고 지방은 그 정도가 덜하다. 수도권 부동산에서는 '강남 접근성'이 중요한 선택 요인이 된다. 지하철로 강남까지 쉽게 이동할 수 있는 곳, 강남 뿐 아니라 강북 도심이나 여의도까지 빨리 갈 수 있는 지역, 나아가 강남과 강북 도심, 여의도 업무지구 모두를 편하고 빠르게 지하철로 이동할 수 있는 곳이라면 교통 우위에 있다고 할 수 있다.
 

[p.303] (매우 중요)

#중개소를 나서기 전 넘버원 물건 정리, #여러 중개소를 방문하여 중개소 별 No.1끼리 비교

매물보기 전: 중개소에서 일자리, 교통, 환경, 학군에 대해 궁금한 점 붇고 이 단지의 장점 및 선호 이유, 매매/전세 시세 및 매물량, 실수요자 거래/투자자 거래 중 어떤게 더 많은지, 임대가 잘 나가는지(+잘 나가는 시기), 옆 단지와의 시세 가격 차, 지역 내 단지 선호도 순서, 지역 내 임대가 가장 잘 나가는 단지 묻기

매물로 이동 중: 집주인의 매도 사유, 지금 거주하는 사람의 집주인/임차인 여부, 임차인이라면 임차 형태 및 만기일

매물 보면서: 사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부를 살핀다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라. 확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하며 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 보는 것이 좋다.

중개소로 돌아와서: 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 집어가며 정리하기 위해서다. 그다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 중개소를 나서기 전, 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다. 그 다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 뗴어달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시깅와 가격등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 물론, 이에 대해서는 이후 본격적인 매매 협상 시 직접 매도자에게 말하기 보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있어서다.
집에 돌아가기 전, 확인한 물건에 대해 마지막으로 정리한다. 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해 보기 위해서다.

[p.311]

#가급적 많은 중개소, #임대하기 좋은 물건

나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다.이렇게 확인한 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건일까? 나의 경우 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건(기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것)을 우선 선택한다.

[p.312] (매우 중요)

#조금함을 버려라, #거기 아니면 여기에 하지뭐

정작 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다. 그러나 초보 투자자는 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험 상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다.

[p.316]

#전세가에는 집 상태가 가장 큰 영향, #입주시기

만약 지금 당신이 매수한 부동산에 임차인을 구하기 위해 여러가지를 시도하고 있으나 좀처럼 쉽지 않다면, 다음을 가장 먼저 생각해 보라. 바로 가격이다. 결국 임대에 가장 큰 영향을 미치는 건 가격이다. 만약에 그 물건에 별다른 장점이 없는데도 높은 가격에 내놓고 모니터링조차 게을리 하고 있다면, 당신의 물건은 부동산 중개인이 브리핑조차하지 않고 있을 확률이 높다. 이 경우 임차인을 구하는 방법은 두 가지다. 가격을 저렴하게 맞추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나. 보통 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 장비 보유로 투자를 이어가거자 한다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다. 세 번쨰 요인은 입주 가능 시기이다. 언제이든 당장이라도 입주할 수 있는 집이라면, 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높다.
부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2~3월과 9~10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치뤄야 한다면 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다.

[p.334]

#열정이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라, #결국에는 한 지점에서 만난다

많은 사람이 조급하다. 나도 그랬다. 투자를 막 시작했을 때 우연히 한 물건을 보게 되었는데, 당시 그곳은 각종 호재로 전형적인 매도자 우위 시장이었다. 물건의 가격이 직전보다 상승한 상태였는데도 급한 마음에 추격 매수를 했는데, 결국 그것이 시간이 흐른 지금 나에게 아픈 손가락이 되었다. 과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다. 그 때 나는 규정 속도를 준수하지 않았다. 그 속도로 차를 몰 수 있는 실력이 아니었는데, 지나치게 속도를 높였다. 그래서 봐야 할 것들을 보지 못했고, 결국 사고를 내고 말았다. 조급함을 눌러야 한다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서나가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만난다. 당신이 지금 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 '나는 뭐 했나?" 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

사실 이 책은 두 번째 읽는 책이다. 예전 실준반 때 처음 읽었을 때는 '월부에서 다 배웠던 내용이잖어!' 정도로만 생각하고 책을 덮었었는데, 1년이라는 시간이 흘러 실전 투자를 마음먹고 있는 지금 중요한 구절들을 필사 하면서 보니 진짜 놀라운 책이다. 실전에서 매물 임장은 어떻게 해야하는지 가격 협상은 어떻게 해야하는지, 투자자로서 전세를 어떻게 뺄지 너나위 님이 선배 투자자로서 실전에서 경험하신 각종 팁들이 빼곡하게 차 있었다. 특히 초보 투자자들이 왜 투자에 실패하고 월부를 떠나게 되는지 꽤뚫어보듯 말씀 하신 부분들이 인상 깊었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

절대 조급해 하지 말고 실전투자에 임하기. 매도자 우위 시장인 이번 장에 1호기를 못 만들어도 망하지는 않지만, 조급하게 쫓겨가며 투자했다가는 사고를 칠 수가 있다. 투자 전 매물코칭을 받고, 멘토님의 가이드라인에 맞는 물건만 매수할 것. 
'이거 아니면 다른 거'라는 마음가짐으로 실전 투자 과정에 투자 가이드라인을 철저히 지킬 것. 1호기 투자에 성공해서 대박을 낸다기 보다, 이번 실전 투자를 지금까지 내가 투자자로서의 훈련과정을 충실히 소화했는지 검증 받는 과정으로 여길 것.
마지막으로, 그 동안 관행적으로만 하던 매물임장을 탈피하여, 너나위 님이 알려주신 프로세스를 그대로 따를 것

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

당신이 지금 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라
내 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이다.