안녕하세요 돈농사입니다
3주차 강의는 양파링 멘토님께서 해주셨습니다
열중 1,2강은 매수과정에 대해 강의를 해주셨다면
이번 3주차에는 매수 이후 전세를 맞추는 과정을 알려주셨습니다.
3강을 통해서 느낀 점을 간략히 남겨보고자 합니다
전세 시장 분위기
기사를 통해서 알려지는 시장의 분위기는
크게 수도권과 지방 이분법적인 기사를 보게 됩니다
하지만 지방에도 오르는 곳이 있었고 내리는 곳이 있었으며
지역내로 들어 왔을때 공급이 많은 지역에도
사람들이 좋아 하는 대장 단지는 오르는 모습을 보여주고
덜선호 하는 단지는 내려가는 모습을 보여줘
시장을 퉁쳐서 볼것이 아닌 개별 물건의 특성을 알아야
정확한 리스크 판단이 되겠다는 생각이 들었습니다.
전세 세팅을 위해 알아야 할 필수사항
투자로 집을 매수 하는 과정에서 저평가된 단지를 찾고
저평가 된 단지끼리 붙혀서 어디가 더 저평가 되었는지
지역끼리 비교 하고 찾는데
저평가 되었다고 덜컥 매수 할 것이 아니라
전세 유형에 따라서 1등의 물건이 달라질수 있는 만큼
전세는 매수 이후의 일이 아니라
매수 부터 잘 살펴야 매수 후에
어떤 상황이 펼쳐질지 알고 대비 할수 있겠다는 생각이 들었습니다
전세 세팅 유형별 행동
매매 잔금을 세입자의 돈으로 잔금을 치르지 못할 경우
금융비용(이자, 공실관리비)을 고려하여 전세가격을 낮춘다는 것과
잔금이 불가한 경우 세안고,주전으로 투자 할수 있는데
그동안 세안고 투자의 경우 이전 계약을 승계 하는것에 대해서는 알았는데
계약상 불리한 사항이 있는지 확인하는 것은 미처 생각 못했었습니다.
#투자 유형별 해야 할 행동을 알고 하지 않을 경우 치를 비용을 안다.
계약시 주의할점
계약이라는 것은 법률 행위이므로
섣부른 가계약금입금으로 소중한 종잣돈을 날리지 않도록
계약부터 챙겨야 할 것에 대해 알려주셨는데
이것 역시 알면 대비 할수 있겠다는 생각이 들었습니다.
등기부 등본을 작성하면서 생길수 있는
문제들을 하나하나 알려주셨는데
경험이 없는 부분이다보니
모든 부분을 외우기엔 한계가 있는것 같았습니다
그런데 디테일하게 빨간색 박스로 마킹해서
주의할 것을 알려주셔서 계약전에 꼭 다시 한번
자료를 챙겨보고 내가 할 계약은 어떤 것에 해당하고
어떤 일이 발생 하는지 알수 있어
전세 공략집을 얻은 느낌이 들었는데
그중에서 실수하기 좋겠다는
생각이 든것은 임대계약 조건에 따라
보증금 반환을 임차인에게 할지,
은행에 하게 되는지 주의해야 겠다는 생각이 들었습니다
1등 물건 만들기
금융비용과 리스크, 다음 투자를 위한 준비를 위해
이전 투자를 빨리 마무리 지어야 하는데
그러기 위해선 내 물건을 1등으로 만들어야 한다고 합니다
1등물건을 만들기 위해서 싸게 빨리 빼면 좋겠지만..
적정한 투자금을 들여야 다음 투자도 이어 나갈수 있기 때문에
무조건 싸게가 빼는 것이 아닌 내 물건의
적정 가격을 아는게 중요하다는 생각이 들었는데
강의에서는 단지 내에서 시작해서
생활권에서 적정한 수준을 아는 방법에 대해 알수 있었으며
그리고 지역을 공급이 있는지 확인하고
신축과 경쟁이 되지 않도록
투자 후보 물건이 신축의 어떤 평형과 경쟁하게 되는지
알수 있어 좋았습니다.
#단생공
임대 기간 설정방법
전세는 통상적으로 2년을 만기로 계약 하는데
통상적인 기간을 따르게 되었을 경우
공급 리스크로 인해서
투자금 회수가 지연되거나
투자금이 더 들어갈 수 있고
학군지나 평형별로 전세 성수기가 다르기 때문에
다음 재계약 시기에 원활한 전세 계약을 위해서
임대 기간을 무조건 2년이 아닌
전세 성수기에 맞춰 끝나도록 설정해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
현제 저에게는 해당 상황은 없지만 투자 단지가 많아지면
재계약 생각을 하지 않으면 같은 재계약을 하게 될 경우가 생길 수도 있는데
이 경우 리스크가 발생하게 되면 쌓아둔 자산이 없는 상태라면
원하지 않게 내 물건을 지킬수 없는 상황이 올수 있겠다는 생각이 들었습니다.
#공수표(포)
실전투자 사례를 통해 배워보는 임대리스크 줄이는 법
양파링 멘토님의 실전 투자 사례를 통해서 리스크 될수 있는 것과
리스크를 줄이는 방법에 대해 알려주셨는데
구축이 많은 지역을 매수 했을 때에
거리가 비교적 떨어진 지역이더라도
신축 택지로 들어오게 되면 시장에 영향을 주는
리스크로 작용 할수 있다는 점이 인상 깊었고
투자 지역 분산으로 역젠세를 돌려줘야 하는 지역이 있을 때
전세금을 올려 받는 지역도 있기 때문에
리스크를 상쇄 할수 있었으며
같은 지역에 투자한다면 2배의 리스크를
감당해야 하는 상황이 있을 수도 있겠구나 라는 생각이 들었습니다.
#잔금기간 신축입주 주의, 투자지역 분산으로 리스크 분산 및 상쇄
투자 경험이 없기 때문에 매수 이후
전세를 맞추는 것은 정말 머릿속에 그려지지 않았는데
이번 3강에서 멘토님과 함께
전세 계약 시뮬레이션을 해보면서
막연히 어려운 영역에서
조금은 자신감이 생긴것 같습니다.
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