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월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
전세가상승이 의미하는 궁극적인 것은?
서울, 수도권, 지방에서 전세가와 매매가가 상승하는 요즘 시장, 몇달전 대비해서 투자물건들이 날라간건아닌지 하는 걱정들이 많았던 요즘같다. 반면에 전세가도 상승하는 분위기라는것은 투자자에게 더할나위없이 좋은 기회인것같다.
모든 단지와 모든 지역에서 전세가상승은 아니다.
전세가 상승 지역과 단지의 특징에서 알수 있듯이, 실수요가치를 반용하는것이므로 좋은것 (연식좋은곳, 구축이더라도 선호도 높은곳)
전세가가 오르는 좋은 물건을 사자!
반복해서 임장과 임보작성을 하면서 저평가된 좋은 물건을 뽑아낼수있는 실력이 기본중에 기본이구나 한번더 느꼇다.
좋은 물건을 알아보는 눈! 몇번이고 되내여도 지나치지않을많큼 중요하다고 한번더 깨달앗다.
2. 전세셋팅에 대해 깊이있게 이해해야, 리스크로부터 대비할수있다.
강사님이 말씀해주신 임차인은 네이버부동산이 해주는거아니야? 라고 생각했던 과거의 나에게 반성하는 내용이었다.
전세셋팅유형을 알고, 프로세스를 알아간다는것은 다시 말해, 어떤 상황이 닥쳐올지 미리 준비할수있는, 대비할수있는, 꼭 필요한 단계임을 깨달았다.
실전 투자이니만큼, 어떠한 실수도 용납될수없기에, '전세맞추기' 정도로 통틀어서 생각하면안될것같다.
강사님이말씀해주신, 여러 유형에 대해서 나노단위로 세심하고 섬세하게, 어떤일이 일어날지에대해 생각해보는것이 정말 중요한것같다.
내 투자의 베스트, 워스트를 제대로알고, 행동하지않았을때 치룰 비용을 아는것이 중요하다고 강조하셨다.
나를알고 적을알면 백전백승이라는 말이 떠올랐다.
3. 단계별 주의사항- 매수결정, 매매계약, 임대계약
-매수결정: 등기부등본에서 반드시확인해야할 5가지(소유자일치하는지, 권리침해있는지-가압류가처분가등기, 근저당권-집담보대출, 열람일시-권리관계에변동이없도록 현시각을기준해서 총3번확인해야하는이유, 페이지전부확인
-매매계약: 계약서에서 주의해야할 내용들체크, 특약기재
-임대계약:원상회복반환이 주목적, 특약란에 전세사기방지를위한 특약넣기, 법률고민일때 대한법률구조공단, 로톡 이용하기!
4. 내물건 1등만들기로 전세맞추기까지 끝내서, 더욱 완벽한 투자로 마무리 짓자.
매수를 했다면 이제, 최대한 빨리 임대차 계약을 통해 시간절약, 돈절약을 해야한다고하셨다.
과거에 4개월정도 내소유집의 임차인을 구하지못했던적이있었는데, 전략적으로 임차인을 구하는것이아니라, 시간에 쫓겨 빨리 임차인을 구하기위해 몇천만원이나 낮춰서 임차인을 구했던적이있었다.
나는 나의 적정전세가를 몰라서 몇달을 힘들어햇던것같다.
적정전세가 설정하고, 임대기간을 조절하고, 임차인의 유형에따라 대응하는것이대해 말씀해 주셨다.
적정 전세가를 알기위해서는 단생공 을 잊지말고, 상위,하위평형까지 확인해야한다고하셨다.
이말은 반대로생각하면,
전세맞추는것 뿐마아니라,
나의 물건뿐만아니라, 단지단위(네이버호가, 아실실거래가), 생활권단위에서 다른단지들, 공급영향을 주는 신축단지들(입주시기, 세대수, 가격등), 위아래 평형까지 두루두루 내물건뿐만아니라 확대해서 정확하게 알고있어야 나의 물건에 대해 객관적으로 아는것이라고 생각하니,
월부방식의 투자방법이 정말 옳고 현명한 방법이구나 느꼈다.
나의 전세가격이 위에 모든것들을 입체적으로 생각하고판단해서, 전세가격을 설정해서 빨리 전세계약을 해야겠다고 생각했다. 또한 첫 전세계약뿐만아니라 그이후까지도 전세계약을 계속반복해야하므로,
나의 물건뿐만아니라, 그 주변까지 주기적으로, 관심을 둬야함을 깨달앗다.
5. 지방투자는 특히 전세보증보험이 필수다.
강의에서 다루지 않았다면 절대 몰랐을내용임에 너무 놀랐다.
수도권과달리 전세가율이 매우 높은 지방이므로, 임차인입장에서도 전세보증보험을 꼭 들고싶어할것같다,
전세보증보험가입이 가능한 금액을 알고, 전세금설정해야하므로, 마음에드는물건이 나온다면 부사님께, 전세보증보험가능금액을 꼭 물어봐서, 전세설정을 해야겠다.
KB부동산 일반평균가*90%이내로 전세가 설정하기
6. 투자자가 유일하게 주도적으로할수있는 리스크 줄이는 방법: 임대기간!!!
계약만료일이 입주공급과 맞물린다면 임차인구하기어려움, 전세가 하락발생할수도잇다
이는,
투자금회수지연, 재투자 기회상실로 다가올수있다.
한번의 선택의 나의 투자인생에 큰 영향으로 다가올수잇다.
싼 매전갭으로 기뻐하지마라, 2년후 배보다 배꼽이 큰 역전세를 맞이할수있다, 나의 새로운 투자기회가 날아갈수잇다.
임대기간설정은 공수표로 기억하면된다.
-공급: 입주물량 시기와 세대수 가격등 체크, 입주보다 직전에 더 크리티컬하다. 사전점검때부터 임차인들 움직인다.
-수요의 특징: 학군지면 겨울방학과 수능등 유의해야할점이잇으니 주의하자
-포트폴리오: 시스템투자자는 여러개의 물건을 갖고잇기때문에, 보유주택수가늘어남에따라, 전세재계약등이 오버랩되지않도록 주의해야한다.
7. 임차인의 종류와 대응전략
-기존임차인이 있는경우(전세낀물건): 얼마로 언제까지 , 계갱권썼는지, 주인전세로 사는지가중요→상황에따라 전세가협의(전세보증보험기준) 또는 매매가협의(싸게사는게중요)
조건협의해보고, 협의가어려워 리스크대비가 어렵다면 매수를 자제하자→ 투자원칙을 세우고 기준에서 벗어나면, 강경하게 대처하는 자세에 감탄스러웟다.
전세낀물건이라고해서, 안일하게생각하면 큰코다친다.
계약된전세금이 현재시세와 적정한지 생각해보고,
-높을때→임대만기 확인, 해당시점에 공급물량체크, 높은전세가로 이후 신규임차인구하기어려움, 전세금 낮춰야함, 내돈 추가로 들어갈수있음→리스크대비안되면 매수 재검토
-적정할때→연장거주의사묻기→ 만기시점 공급있는지확인→ 갱신연장보다, 계약서 신규작성(유출되지못하게잡아두기)
-낮은가격→갱신청구권행사로 투자금 회수 지연될수있음,
-법인인경우: 장점: 집컨디션좋아야함, 높은전세가/ 단점: 전세권설정,흡연등 집관리안됨,
< 나의 투자인생에 적용할 점>
1. 매수결정단계에서 등기부등본에서 확인할점 체크하기
소유자계약자동일한지, 권리침해있는지 가압류가처분가등기, 근저당권있는지, 열람일시는 현시점으로 총3번 반복확인하여 권리관계변동없는지 확인, 페이지전체확인)을 유의해서 확인해야겠다.
2., 매매계약서의 특약란을 적극활용하기
전세세팅대비문구, 원상회복관련문구 등 더욱 완벽한 계약을 위해
3. 적정전세가를 위해 내물건뿐만아니라 확대해서 객곽적인 가격지표를 확인한다.
단(단지내전세가, 네이버호가, 아실실거래가확인)생(생활권내에서 나의 물건과 비슷한입지의 단지 가격알아보기)공(공급입주날짜, 세대, 전세가 등)과 상하위평형별 가격을 알고있어야하며, 나의 물건뿐만아니라 확대해서 주변까지 파악해서, 나의 물건에대해 더욱 객관적으로 판단해야한다.
4. 지방투자는 특히 전세보증보험 필수임.
전세가격에 부합하는지 확인
5. 임대기간을 공수표의 단계로 확인한다.
6. 임차인을 고수를있을때, 없을때의 상황에 맞게 빠르게판단해야한다.
전세낀물건(현 전세가격이적정한지, 만기언제인지, 계갱권을 썻는지 등)과
법인(전세권설정이 대부분)물건의 경우
<느낀점>
강의의 카테고리가 확실해서, 내가 지금 듣고있는내용이 어떤내용의 세부내용인지 정확히 이해하면서
헤매지않고 강의를 들을수있어서 좋았습니다.
전세맞추는것에 대해 세심하고 섬세하게 하나하나 짚어주셔서 너무 좋앗고, 경험이 많은 사람눈엔 보이지만, 초보자들에겐 보이지않는 함정이 많은데, 이런 함정에빠지않게 대비하고 준비해야할것이 무엇인지 알려주셔서 감사합니다.얼른 1호기투자를 앞둬서 강의교안을 보면서 전세계약을 준비하는 나를 상상하니 너무 즐거웠습니다.
진심을 다해 강의를 준비해주신 양파링 강사님 정말 감사합니다!
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