[지기21기 4ㅏ장님 급매 주시조 모카라떼7] 3강 강의 후기_공급?시세트래킹? 한판에 정리해주신 식빵파파님

안녕하세요

평정심을 잃지 않고 싶은 투자자

모카라떼7 입니다.

식빵파파님과는 이번 3강에서 처음 뵙게 되었는데

전달력도 넘 좋으시고

때려박는 딕션에 이해가 쏙쏙! 되는 강의였습니다 :)

C지역은 거의 1년 전 임장다녀온 지역이고

당시 핫하디 핫한 지역이라 매임 예약을 실패하여

반마당으로 남겨둔채로

생활권과 단지의 가치가 흐릿해져가고 있었는데

식빵파파님께서 4개구를 분임부터 매임까지 시켜주셨습니다!ㅎㅎ

명확한 가치 순서를 알려주셔서 명쾌한 강의였습니다.

그럼 BM 위주로 후기 남겨보겠습니다!

# 투자와 연결하는 선호도 파악

중소도시의 입지요소를 파악할때

투자로 어떻게 연결시켜야하지?

투자자가 쓰는 임보는 어떤거지?

에 대한 항상 궁금증이 있었는데요.

궁금증을 이번 강의에서 답을 다 얻었습니다.

인구 : 나 여기 투자 안해, 가 아닌 지역에 대한 이해를 돕는 관점보기

직장 : 질과 양을 동시에 보고

교통 : 직장과 연결시켜서 어디까지 출퇴근이 가능한지,

거주지 역할을 하는 곳은 어딘지?

학군 : 미래의 학군지까지 봐야하는 것. 

(입지분석 강의중 가장 띵했던 부분입니다)

학급당 학생수와 총 학생수로 선호하는 초등학교까지만 파악을 했었는데..

앞으로 학군이 좋아질 곳까지 생각해야한다며 시야를 넓혀주셨습니다.

중소도시는 연식에 따라 수요가 이동하기 때문에

앞으로 좋아질 지역, 사람들이 계속해서 몰릴 지역을

찾아내는 방법이 학군에도 있었구나! 깨달았습니다.

실제 투자할때 각 입지요소별로

어떻게 적용시켜야 할지

단지 사례를 하나하나 짚어주셔서

비교평가도 되고, 실전 투자에 적용할 수 있어서

너무 좋았습니다.

C지역에서 현재 가장 주의깊게 봐야하는 ‘공급’

공급이 있으면 가격에는 영향을 주거든요.

가치에는 영향을 주나요? 아니에요.

공급이 많다고 해서 아파트 가치가 떨어지지 않거든요.

-식빵파파님-

식빵파파님은 공급파트를 30장을 쓰실정도로 

공급에 진심이셨는데요.

사임에서 가장 부담시러운 공급…! 이었는데

공급파트에 대한 관점을 바꿔주셨습니다!

무작정 공급량을 분석하는게 아닌,

그 지역이 공급에 어떻게 반응하는지 진단을 내린다 하셨습니다.

적정 공급일때는 위치와 시기를 디테일하게 보고

영향권을 체크하여 저평가된 단지중

공급 영향이 덜 가는 단지로 가는 전략도 짜야겠습니다.

[BM]

1.저평가와 투자금을 우선 검토후, 그다음 고려해야하는게 공급리스크다. 가격이 우선이다.

2.같은 외곽 택지라도 메인 접근성과 브랜드 가치에 따라 가치 순서가 다르다. 그 지역의 상위 선호요소를 파악해야한다.

3. 중소도시는 환경(연식)이 변별력이 크다. 나라면 어딜 살고 싶을까? 거주민 입장에서 생각하기.

# C지역 가격 분석

식빵파파님께서는 C지역을 입지요소 설명해주실때부터

단지대단지로 사례를 많이 설명해주셔서

이해가 쏙쏙 되어서 좋았는데,

가격 분석 해주실때도

생활권별 단지 가치를 먼저 설명해주시고

후에 가격을 입혀주셔서

가치 → 가격 판단 프로세스대로 설명해주셔서

가격 비교 평가가 더 잘 들렸습니다.

싸다 비싸다 가치 판단은 이렇게 하는거구나~ 느꼈습니다.ㅎㅎ

현재 우선순위 생활권이 더 싼 상황에서

저평가된 단지중 투자금을 비교하여

어디를 우선순위로 봐야하는지 알려주셔서

기회를 이렇게 잡아야하구나 생각했습니다.

SK뷰자이 단지를 공사할때 갔었는데

이 위치에 사람들이 좋아할까..? 싶었던 초보시절..ㅎㅎ

현재 전세 갯수가 반이나 줄고

실거주 수요가 많아 전세 매물도 생각보다 많이 없었습니다.

이래서 트래킹이 중요하고, 공급은 마냥 피할게 아니라 대비의 영역이구나 싶었습니다.

현재 신축 84 가격이 4억 초반을 형성하고 있는데

4억이네~ 하고 끝낼게 아니라 한판으로 정리하여

가장 싼게 뭐지? 뭐가 더 좋지?

투자로 이어지는 결론을 내보겠습니다.

[BM]

1.시세파트에 가격정리표 장표 추가하기

2.싸다고 생각되는 단지는 모든 평형 전수조사

3. 적정공급은 공급 영향권이 어디까지 있을까? 과거 데이트로 확인하기

#시세트래킹

매달 숙제처럼 느껴지는 시세트래킹..

엑셀에 가격을 입력하는 행위에 취했던 시세트래킹..!

1호기를 앞두고 있어서 매달 앞마당 전수조사를 하고 있다보니

시세트래킹은 우선순위에 밀리고 있었는데요.

시세트래킹보다 무거운(?) 전수조사를 하다보니

전수조사도 거부감 느껴지고 시세트래킹은 손을 놓게 되어버리니

전세상황이 어떤지 앞마당 관리가 안되고 있었습니다ㅠㅠ

마지막 강의는 시세트래킹의 의미와 목적을 분명히 짚어주신 강의였습니다.

숙제처럼 느껴지는 시세트래킹을

실제 투자로 어떻게 연결시켜야 하는지

실제 임보 장표도 보여주시고

 투자관점에서 판단하는 방법을 알려주셨습니다.

바로 BM하려고 임보 장표에 2페이지를 추가했습니다.ㅎㅎ

알려주신 5단계 시세트래킹으로

실전 투자까지 꼭 연결지어 보겠습니다!

[BM]

1.2년 단위로 랜드마크 흐름 파악하기

2.결론장표에 생활권 연식별 단지 등급 추가하기

3. 투자 결정 여부 판단할때 교안 3가지 질문에 답내리기

현재의 고통은

미래에 누릴 것들을 위한

기회의 씨앗이다

-불변의 법칙-

최근 이런 저런 상황에

멘탈이 부숴져서 심적으로 힘들었는데

마지막에 말씀해주신 ‘두려움’을 깨는게 힘들었던것 같습니다.

안되는 것에만 집중하면 아무것도 할 수가 없으니

내 상황에서 할 수 있는걸 차근차근 해나가보겠습니다.

쉬어가야하나 잠시 고민도 했지만

다음달 실전반 환경에서 꾸준히 성장하겠습니다.

감사합니다!