[열중39기 6쾌한 투자생활 0ㅣ어가조 시간을달려서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

책제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 

저자 : 너나위 

읽은 날짜 : 24.08 (재독) 

[본 것] 

1장 왜 투자를 해야 하는가 

당신 옆자리에 앉은 김 차장이나 이 과장, 박 대리가 집을 사고 주식 투자로 돈을 벌면 그건 신성한 노동으로 번 돈이 아닌 불로소득이며, 불공평하고 옳지 않은 일이라고 비난만 할 것인가? 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

→ 처음 월부은을 읽고, 그동안 내 곁에 있었던 수많은 사람들이 이러한 사고를 하고 있었고 나 또한 이 사고에서 자유롭지 못했다는 걸 인정했다. 노동소득만이 결실이 아니라 자본주의 사회에서 자본소득으로 돈을 버는 것은 지극히 당연한 일임에도 어느새 그 일에 대해 선악 판단, 감정을 곁들여 판단하고 있었다. 자산이 일하게 하는 법을 배우는 것은 나의 생존을 위해 필요한 일이다.

2장 당신과 돈이 가야 할 방향 

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

→ 나는 투자의 필요성을 ’노후 준비’ 그리고 ‘시간의 자유’에 대한 갈망으로 느꼈다. 

시간을 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있다면, 그 시간에 다른 곳에 에너지를 투입하여 삶을 풍성하게 만들 수 있다면 좋겠다는 바람을 이어왔다. 

그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. … 그러니 이 과정에 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다. 시간이 흐르며 조금씩 경험이 쌓이자, 역시 그 정도는 충분히 감당할 수 있을 뿐만 아니라 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다.

→ 우리가 간과하는 사실 중 하나는 세입자의 전세금이 그냥 주어지는 것이 아니라는 것이다. 누군가의 거주 환경을 위하여 조금의 노력을 하면 결실은 모두 소유권자에게로 돌아온다. 생산자산을 나와 함께 일궈 가는 노력의 일환이라고 생각하면, 세입자의 작은 요구들이 두렵지 않은 것 같다. 

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 개인적으로는 투자 이전까지 이 같은 협상을 해본 적이 없었다. 그래서 타인의생각을 읽고 마음을 헤아리려고 노력해 본 적도 없다. 결국 나의 자존심이 가장 중요하게 된다. 훈련이 되지 않아서 어려운 일이다. 내 제안을 상대가 받아주면 하는 거고, 아니면 말고 식이 되기 쉽다. .. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀 가는 것이 최선인 것이다. 

→ 이번에 1호기 투자를 경험하면서, 되돌아보니 매도인은 “빠른 잔금”을 원했던 것 같다. 자신이 얻을 차익을 조금씩 포기해가면서 나에게 빠른 결정을 종용했기 때문이다. 조금 더 느릿한 속도로 협상을 진행할 걸 그랬다는 후회도 들지만 싼 구간에서 산 자산이기 때문에 후회는 들지 않는다. 다음 협상 때는 2번 물건, 3번 물건 등 후보를 정렬해두고 먼저 깎이는 것을 할 수 있는 여유와 실력을 기르고자 한다.

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 이것이 비수기 투자의 정석이다. 

가진돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

→ 여러 번의 투자 기회에 대해 숙고하게 된다. 가진 투자금이 모자란 상태에서 한번에 많은 금액을 쓸 것인지, 쪼개어서 경험을 살 것인지의 여부는 아직 나에게 있어 딜레마인 것 같다.

부동산의 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다. 최근 여기저기서 똘똘한 부동산 한 채에 대한 이야기가 나오고 있는데, 재미있는 건 바로 이전 부동산 상승 사이클에 해당하는 2004~2007년에도 이 같은 현상이 있었다는 사실이다. 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 이것을 선택하면 된다. 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 ‘몰빵‘ 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다. 

손에 쥔 칼이 예리할수록 그것은 내게도 위협이 될 수 있다는 걸 잊지 말아야 한다.

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 

지역을 눈에 담는다는 건, 한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다. 

중요한 건 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다. 

→ 임장을 하는 나의 태도에 대해 돌아보게 되었다. 전보다 대충 하려고 한 적은 없지만, 힘들다고 루트를 수정해가면서 길을 짧게 치고 가는 것 / 매물임장의 횟수에 대해 전보다 더한 노력을 하지 않는 것 / 단임 때 구축 단지들에 대한 딜레마에 시달리는 것… 어쨌거나 발품 파는 대로 번다고 믿는다.

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 

→ 시장의 파도가 칠 때 그 파도를 타면 된다는, 여름에는 스키를 타지 않고 수영을 하면 된다는 너바나니 말씀이 떠오른다.

매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 

투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미이다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다. 

당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 태권도를 배울 때 아무도 없는 도장에서 혼자 기합을 넣으며 발차기를 하는 것보다는, 여러 친구와 함께 도장이 떠나갈 듯 쩌렁쩌렁한 기합을 지르면서 발차기를 하는 게 훨씬 즐겁지 않겠는가? 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

→ 갈수록 동료들의 소중함을 느낀다. 서로 다른 지역을 임장하고 있고 듣는 강의도 모두 다르지만, 하나의 목표를 바라보며 언젠가 투자를 통해 돈을 벌고 목표를 달성할 때까지 실력을 쌓아나가려고 하는 노력들을 같이 한다는 것이 큰 재미이고 위안이다.

[깨달은 것]

알았다면 행하라 !

이 책을 읽고 행동에 옮긴지 이제 막 1년이 지났다. 

책에 쓰인 내용은 월부 강의와 임장보고서에 녹아 있다. 

아직 지역을 넓혀가려는 노력을 더 해야 저평가, 투자금, 리스크에 따른 투자 기회들이 속속들이 보일 것 같다. 

더불어 월부라는 환경을 만들어주신 너바나, 너나위님께 무척 감사하다.

[적용할 것]

아직 소액투자 기회가 있음을 알 것. 

2007년까지의 상승장을 맞고 나서 긴 하락과 보합이 이어졌고, 

수도권 4~5급지 같은 경우 투자 기회가 거의 8년 간 있었다. 

어디가 입지 대비 저평가 되었는지 찾고자 노력한다.

2024년 하반기 임장지 

• 우선 선정지역 : 수도권 3-4급지 3곳 
• 2차 선정지역 : 지방 중소도시 1곳