열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 1만 시간의 법칙속에 4는 4람들 세로토민]

3강은 ‘시장 상황에 따라 완벽하게 전세 놓는 법’에 대한 양파링 님의 강의였습니다!

투자 공부를 시작하고 처음으로 전세 셋팅에 대해 고민 해본 시간이었습니다.

강의를 듣고 투자에 대해 알아갈수록 단계마다 쉬운게 없다는 것을 알게 되었고 그 중에서도 가장 자신 없는 부분이

전세 셋팅에 관한 부분이었습니다.

‘힘들게 매수했는데 전세가 안 나가면 어떻게 하지? '

'만약에 전세가 안 나가서 내가 잔금을 치뤄야 하는 상황이 생기면 어떻게 하지?’

이런 두려움이 항상 있었고 그런 생각이 들 때 마다 내가 정말 투자를 할 수 있는 건지 자신이 없었습니다.

3강 강의는 이런 초보 투자자들의 마음을 읽고 

전세 셋팅 시 발생 가능한 여러 상황들을 철저하게 준비 할 수 있도록 해준 강의였습니다.

초보 투자자가 느끼는 두려움은 한번도 경험해 보지 못했기 때문에 준비가 되지 않아서 생기는 것이고

미리 알고 리스크를 헷지 할 수 있다면 위기는 기회가 된다는 것을 알려주셨습니다.

전세 셋팅을 완벽하게 기회로 만들 수 있도록 도움을 주신

양파링님께 정말 감사드립니다!!

BM1 리스크를 평가할 때는 단지별 상황 확인이 필요하다

부동산은 몇가지 사례만 보고 퉁쳐서 평균으로 판단하면 안된다는 사실을 다시 한번 깨달았습니다.

입주물량이 많으면 무조건 전세가가 떨어질것이라는 생각과 

대규모 공급의 영향은 그 근방에 위치한 단지에만 영향을 미칠 것이라고 생각했던 것은

공급에 대한 잘못된 생각이었던 것 같습니다.

입주 물량이 많다고 무조건 안 좋은 상황이 펼쳐 지는 게 아니고 반응 정도에 따라 다르다는 것.

그렇기 때문에 단지 별로 상황을 확인해야 한다는 것을 알게 되었습니다.

지방의 경우에는 공급이 있는 단지가 내가 투자하려는 단지 생활권과 멀리 떨어져 있다고 해도

신축을 선호하는 사람들의 반응이 거리와 관계없이 가격에 영향을 미칠 수 있다는 것도 알게 되었습니다.

수도권, 지방 전체적으로 다양한 케이스를 많이 접해봐야 넓은 시야로 리스크를 대비 할 수 있다는 것을 배웠습니다.

항상 내가 투자하려고 하는 단지만 볼게 아니고 내가 만나게 될 리스크과 비슷한 상황이 일어났던 지역이나 단지가 없었는지 지역을 전체적으로 보도록 노력해야겠다고 생각했습니다.

BM2 특수한 전세 셋팅 방법 알고 있기

지금까지 투자시 매매 잔금은 전세 잔금으로 하면 된다고만 생각하고 있었습니다.

이게 가장 일반적이고 유리한 전세 셋팅 방법인 것이고 

실제 투자시에는 매도자가 전세입자로 사는 주인전세의 경우와

기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경우까지 알고 있어야 한다는 것을 알게 되었습니다.

전세를 매매 잔금일까지 못 맞추게 되면 투자를 포기할게 아니고 이러한 특수한 전세 셋팅 방법을 활용하면 된다는 것을 배웠습니다.

하지만 전세 셋팅은 매수 전에 대비가 가능한지 그려봐야 하고 

만약 이렇게 특수한 전세 셋팅을 활용하려고 해도 대처 불가능한 상황이라면 

매수 자체를 고민해봐야 한다는 것도 새롭게 알게 되었습니다.

“투자= 매수+ 임대” 임을 기억하자!

BM3 전세 가격 설정은 단생공!

매매 전세 차이를 줄여서 최대한 투자금이 적게 들이는 쪽으로 전세가격을 맞추기만 하면 된다고 생각했습니다.

욕심내서 전세가를 높게 설정하면 시장 상황에 따라 역전세 리스크를 맞이 할 수도 있고

반대로 전세가를 너무 낮게 설정하면 임차인이 계약갱신청구권을 사용하게 되었을 경우 투자금 회수가 지연되는 리스크가 있을 수 있습니다. 

적절한 전세가격 설정 방법은?

1. 단지
2. 생활권
3. 공급 

전세가 설정의 1단계는 단지 내 비교입니다. 이때는 내가 투자하는 평형의 하위평형과 상위 평형의 전세가를 모두 확인하고 경쟁력 있는 가격으로 설정해야 합니다. 그리고 2단계 생활권 내 비교 단계에서는 입지와 가격을 비교하여 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 내가 셋팅하려고 하는 전세가가 적정가격인지 다시한번 확인하는 단계입니다. 마지막 3단계에서는 투자하려는 단지 주변에 공급물량의 규모와 입주 시기를 확인해야 합니다. 투자하려는 단지가 구축 단지라면 신축 하위 평형의 전세가와 경쟁력을 비교해야 합니다. 

앞으로 전세가격 설정시에 단생공을 꼭 기억하고 실제 투자에 적용하도록 하겠습니다!

BM4 임대기간 설정시엔 공수포!

임대기간 설정시 봐야 할 요소

1. 공급
2. 수요
3. 포트폴리오

임대기간을 설정할때 공급물량의 규모와 시기 위치를 확인하여 어느 정도까지 영향을 미칠 것인지 범위를 가늠해봐야 합니다. 지방의 경우에는 대단지 입주의 영향 범위가 크기 때문에 같은 공급 규모여도 수도권과는 다른 리스크가 생길 수 있습니다. 그리고 투자하고자 하는 지역의 단지와 평형의 수요를 아는게 중요합니다. 학군지와 같은 특수한 수요가 있을 때 임차인의 성수기 비수기가 있을 수 있기 때문입니다. 그리고 시스템 투자를 하고자 한다면 재계약 시기를 분산하여 리스크를 줄일수 있도록 임대 포트폴리오를 구성해야 합니다. 임대기간 설정이 향후 투자 방향에 영향을 줄 수 있기 때문에 후회가 없도록 공급, 수요, 포트폴리오 세가지를 꼭 체크하도록 해야 합니다.

3강 강의를 듣고 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을 배울 수 있었습니다.

각 투자 단계에서의 주의사항을 알게 되었고 안전한 투자를 할 수 있도록 준비해야 할 사항들도 배웠습니다.

오늘 배운 실전 노하우를 현장에 알맞게 적용하도록 하겠습니다! 

양파링님 감사합니다!!