실전준비반 2강 강의 후기[실전준비반 47기 1조 윤시]

오늘로 월부입성 1개월 2주차 넘어가네요.

사람의 본성과 인성 바뀌기가 힘든 만큼 습관을 바꾸기도 힘든 법인데,

과제하고 강의듣느라 강제로 습관이 바꿔지고 그렇습니다.

1강에서는 투자자의 삶을 사는 가이드라인이 주어졌다면,

2강에서는 구체적으로 임장보고서가 어떻게 투자까지 연결될 수 있는지 알려주셨습니다.

☆ 밥잘사주는부자마눌님과의 첫 만남

"임보쓰자, 임보 완성하기, 임보는 완성 못했지만..."

월부카페에서는 '임보'라는 단어를 굉장히 많이 언급하는 것을 볼 수 있었습니다.

그 임보가 무엇인지는 기초반에서 '임장보고서'의 줄임말이라고 알게 되었습니다.

실전준비반에서는 그 "임장보고서"에 들어가야할 내용과 그 내용이 의미하는 바,

내용을 적고 난 후 점수화시켜서 다양한 단지와 매물 중 나의 예산에 맞는 최적의 한 매물을

선택하는 과정까지를 배울 수 있었습니다.

앞마당이 90개나 되시는!!!! 밥잘사주는부자마눌 강사님께서는 어려운 것이 당연하다,

실력이 늘지 않는 것처럼 느껴질 수 있다, 다 과정이다,

하지만 성장하고 있다고 하시며 투자 비기너부터 준전문가까지 다양하게

마음에 품을만한 고민과 의문, 질문들을 차분히 짚어주셨습니다.

이 강의를 잘 듣고, 임장보고서를 처음부터 끝까지 7번은 써야겠다, 그리고

더 할지 말지를 결정해야겠다. 하지만, 7번의 보고서도 쓰지 않고

그만두는 일은 없어야겠다고 생각했습니다.

야심차게도 현재 주어진 과제도 시작하지 못했음에도 불구하고

야침차게 임장보고서를 쓸 7곳의 지역을 고르고 있었습니다.

이 강의를 마친 후 어설프더라도, 빠진 부분이 있다하더라도

우선은 저희 1조의 임장지 원주 임장보고서 과제를 '완료'해야겠다고

굳게 다짐해보았습니다.

☆ 임장보고서를 써야하는 이유: 확신을 갖기 위해!

'임장보고서를 쓰지 않고 투자하는 것은 단지를 모르는채로 투자하는 것과 같습니다.'

갭만 보고 묻지마 투기를 했던 경험이 있던 저로서는 1주차 과제 지역분석과 공급 조사를 통해

아무리 하락장이라지만 제가 산 아파트가 있는 동네가 타지역보다 상대적으로 매가가 더 많이 떨어지고,

더 큰 역전세가 왔는지 그 이유를 알게 되었습니다. 반대로 말하면 공급폭탄이 예정된 곳에서의 투자는

조심했어야했고, 전세가를 올려 받지 말았어야 했습니다. 역전세를 맞아 감당할 수 없다는 결론이 나서

팔지 말지를 근 8개월을 고민하기도 했습니다.

☆ 투자자의 지역분석 작성법

저는 2022년 하락장에서 아파트의 가치를 평가할 수 없었기에 그저 손해볼거라는

두려움만 가득했습니다. 만약 제가 그 당시 투기했던 물건을 손절했다면 내가 산 가격보다도 2~3천 더 손해보고

급하게 팔았을 것입니다. 그리고 다신 부동산을 거들떠보지 못했을 것이고,

부자가 될 루트 중의 하나를 영영 잃었을지 모릅니다.

하지만 임장보고서 지역분석을 통해 공급이 어떻게 되는지, 기다린다면 언제까지 기다려야하는지를

알 수 있을 것입니다. 실제로 밥잘사주는부자마눌 강사님도 보고서를 작성한 후 확신을 갖게 되셔서

투자를 진행하셨다고 합니다. 강의에서도 말씀해주신대로 이 번거롭고 부담스러운 대용량 보고서,

석박사 논문 분량의 이 보고서가 바로 투자자의 창과 방패가 되어줄 수 있는 것입니다.

사실 임장을 떠나는 나를 보고 네이버지도나 위성맵, 거리뷰 등으로 가보지 않아도

어떻게 비슷하게는 될 수 있지 않겠냐는 배우자의 회의적인 시선이 있었습니다. 나도 어느 정도 공감하기도 했습니다.

그런데 막상 임장지에 가보니, 컴퓨터의 한계가 여실히 느껴졌습니다. 컴퓨터에서는 생활권이라던지, 은근한 언덕이나 내리막, 동네 블럭 블럭마다 관리나 정돈, 분위기 같은 것은 나오지 않았던 것입니다. 아직은 미숙하긴 하지만 생활권을 묶고, 순위를 정하는 작업이 왜 필요한지를 임장을 통해 알게 되었습니다. 실제로 1주차 과제의 인구나 세대현황이 동네를 돌아보니 여실히 드러났습니다. 어르신들이 바깥에 옹기종기 모여 앉아 계시는 곳이 있는가하면, 엄마들이 유모차를 끌고 다니는 동네도 있었습니다. 또한 공단지역의 상권과 오피스 지역의 상권의 모습도 사뭇 달랐습니다.

지역과 아파트 단지, 상권들을 돌면서 우리 조원들도 생각이 거의 일치했습니다. 채소를 좋아하는 사람이 있고, 고기를 좋아하는 사람이 있을 수 있는 것과 달리 부동산과 지역은 누구에게나 좋은 것은 좋아보이고 안 좋은 것은 안 좋아보였던 것입니다. 단, 금액과 가족 형태, 직장에 따라 기준의 우선순위는 다를 수 있겠지만 만일 모든 조건을 충족하는 동네 있을 경우 사람들의 수요가 어디에 몰릴 것인지 아는 것은 어린 아이도 판단할 수 있을 정도로 쉬웠습니다.

☆ 하락장에서의 투자 방법

전고점이 있다는 것은 누군가는 이 아파트를 이 가격에도 살 마음이 있다는 뜻으로 이해했습니다. 지금이야

그정도 가격을 따라잡힌 곳이 많지 않지만 만약에 또 그렇게 수요와 가수요가 많아지고 부동산 시장에 훈풍이 불어온다면 사람들은 그 전고점의 가격만큼은 줄 수 있겠다고 생각했습니다. 밥잘사주는부자마눌 강사님도 전고점을 머리라고 보고, 전저점을 발로 보았을때 현재 단지의 가치를 가늠해볼 수 있다고 하셨습니다. 단순히 전고점보다 싸다, 혹은 전저점보다 비싸다고 볼 것이 아니었습니다.

또한 최소한 3개 이상의 앞마당을 만들고 투자를 추천하셨지만 앞마당이 1개일 때의 투자방법도 알려주셨습니다. 강사님께서 하시는 말씀을 들었을 때는 그런가? 싶었는데, 막상 그렇게 따라하고나니 그렇구나!로 이해하면서 마음이 바뀌게 되는 경험을 하게 되었습다. 아마도 1번째와 2번째, 3번째 임장보고서와 지역분석을 하는 것은 다를 수 밖에 없을 것입니다. '안목'이라는 것은 다양한 것을 많이, 반복해서 보면서 생겨날테니까요.

☆ 월부입성 1달차에서 2달차가 되기 위해서...

샤샤튜터님이 과제작성을 위해 공유해주신 템플릿은 너무나 어려웠습니다. 카페에 자료가 많은데,

그 자료 중에 무엇을 참고할지 고르는 작업도 시간이 많이 걸렸고, 그것을 또 지방 소도시에

적용하는 것도 어려웠고. 한 마디로 '나 넘나 힘들었쪙....찡찡찡!'

찡찡이 같은 마음이었습니다. 그런데 막상 업로드하고보니 제 과제는 유치원생 과제 같고,

다른 분들 과제는 언니들이 작성한 과제같이 느껴지고 괜히 비교하게 되는것이 아닙니까!

그런데 밥잘사주는부자마눌님께서는 확실히 짚어서 말씀해주셨습니다.

잘하는 것이 중요하지 않습니다. 하는 것이 중요합니다.

핑계를 찾는 것이 쉽고, 그만 두는 것이 쉽습니다.

그렇게 하루하루 살다보면 할 수 있을까가 아니라 어떻게하면 잘할 수 있을까를 고민해보세요.

보고서 1개는 1억의 가치를 갖고 있습니다.

반복 훈련, 그것으로 충분합니다.

사람 마음이 참 신기한게,

힘들어요. 모르겠어요. 막막해요. 라는 마음으로

점점 기대와 멀어질때가 옵니다.

그럴때 얼마나 했다고 그만하냐라는 비난보다

맞아 힘들어. 막막해. 나도 그랬어. 그런데 할 수는 있더라.

이런 공감의 말들이 오히려 동기부여가 되는 것 같습니다.

밥잘사주는부자마눌님의 마지막 강의는

그렇게 나에게 다시 동기를 만들어주셨습니다.

윤시로 활동하는 이곳에서의 공부가 이제 1달차입니다.

이제 겨우 2달차로 넘어가려고 하는데,

남편이 '당신 너무 많이 치우쳐있어.' 라고 짚어주었습니다.

남편의 말은 사실입니다. 저는 지금 굉장히 많이 치우쳐있습니다.

그런데, 치우쳐있지 않으면 균형을 잘 잡으면, 이 모든 일들을 해낼 수가 없습니다.

아, 난 첫 발도 떼기 전에 여기까지인가...

남편때문에, 아이 때문에

나는 이룰 수 없는 꿈을 접어야겠다. 내가 너무 비현실적이었어.

이런 생각에 사로잡혔습니다.

하지만

극단적인 흑백으로 생각할 부분은 아니었습니다.

나 뿐만 아니라 다른 사람들도,

늘 어려웠고,

상황은 늘 복잡했고,

시간은 늘 없었고,

목표는 눈앞에 선명하게 보이지 않았다는 것입니다.

심지어 강사님으로 화면 앞에 게신 밥잘사주는부자마눌님도.

선명하지 않고 어두운 그 시간들을 한 걸음씩 가다보니,

어느날 내 꿈을 맞이하게 되더라는. 그 말씀을 담담히 해주셨습니다.

괜히 별로 어려움을 겪지도 않았지만,

쌓인게 있었는지 갑자기 슬퍼지더라고요.

그러면서 오기도 생겼습니다.

나도,

핑계를 대고 그만두기보다 방법을 찾는 것을 택해야겠다!

잘할 수 없어요. 다들 그래요. -너바나님-

15살의 나에게...

"티없이 맑고, 순진했던, 경제적, 정서적 독립을 이룰 수 있을 것이라고 생각못했었는데

노력한 것에 비해 참 많은 것들을 제공받으며 살고 있구나. 하나님께 감사한다.

너의 그 즐겁고 행복한 기억들 때문에 지금도 늘 그렇게 살기 위해 노력하고 있어.

영어 선생님이 어느날 천방지축인 나에게 너희 부모님이 참 불쌍하다고 얘기했던 순간

기억나지? 나를 낳아주신 부모님 많이 아프시기 전까지는 꼭 호강시켜드리자.

공부1등 못해도 효도는 잘 해드리자. 선생님의 말이 사실이 아니게 되도록!"

60살의 나에게...

"부모님 잘 보내드렸니? 맛있는 것도 실컷 사드리고 좋은 구경도 시켜드리느라

참 고생 많았네. 이제 유승이 장가보낼때가 다 되었네! 그동안 노력한 덕분에 예쁜 아들부부

집 한채 해줄 수 있는 기쁜 순간이 오네. 아들도 스스로 경제 공부할 수 있도록

네가 잘 가르쳐줘라. 이제 남편이랑 아프리카 여행도 다녀와야지~

그리고 즐겁게, 감사하며, 나누며, 섬기며 살아라."

밥잘사주는부자마눌님의 강의를 남편에게 추천해주었습니다.

부자가 되려면 공부해야 한다고,

무엇을 공부해야하는지 당신도 한 번 들어보라고.

방 안 컴퓨터에 앉아서는 알 수 없다고.

놀러갔다 오는 게 아니라고.

지금 옆에서 남편이 듣고 있어요.

조금은,

공감해주기를 바라는 마음입니다.