열반스쿨 중급반 월급쟁이부자로은퇴하라 독서 후기 [39기 3반 142조 푸른하늘날다]

#독서 조모임

제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

저자 : 너나위님

날짜 : 2024년 8월 25일(모임)

페이지 : 395페이지

평점 : 10/10점(강추)

조원 : 프리오, 가장투자자, 나나경, 뇽뇽쓰, 미아코코, 부여행맘, 프레이야, 하얀라온, Mint제이, 푸른하늘날다

#나의 돈을 갉아먹는 인플레이션

P29 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 

오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

첫 월부를 시작하고

너바나님의 추천으로 자본주의 영상을

보게 되었다.   내용들을 어렴풋이 알고는 있었지만

큰 충격이었다.  아니! 배신감 마저 들었다.

자본주의의 중심이 되는 금융 시스템은

통화량이 증가함에 따라 돈이 흔해지게 되고 돈의 

가치는 하락하게 된다.

흑흑~!!

하지만 절대 오르지 않는 나의 월급…

자영업을 하고 있지만 결코 다르지 않다.

내가 움직이지 않으면 자본 소득은 없는 것이다.

생각 만으로도 너무 무서운 일이다.  내가 만약

일을 할 수 없는 사정이 생긴다면? ㅠ

나의 가정을 지킬 수 있을까?

나의 노후는 현재 안전한가?

내가 일해서 벌어 들이는 소득의 증가 속도가 점점 

느려진다는 얘기다.

가장 무서운 사실은 우리나라의 노인 빈곤율이 

OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

56년에는 국민 연금이 고갈 될 것이기에 보험료를

올리고 지급액은 낮춰야 하며 지급 시기도 늦춰야

한다고 한다.  

아랫돌을 빼서 윗돌 괴는 식의 정책이다.

문득, 하이퍼인플레이션으로 커피 한 잔에 

지폐 56장을 지불, 돈이 종이 공예 재료로 

쓰이기 까지 했던 베네수엘라가 생각난다.  

짜장면 한 그릇을 먹기 위해 수레로 돈을 

옮겨야 한다는 유머가 돌 정도였다.

팩트는,

대한민국에서 살아가는 사람이라면 노후는

스스로 준비해야 한다는 것이다.

#직장인 투자자의 돈 흐름

P88 소비자산에서→생산자산으로

소비 자산 : 내가 산 것보다 절대 비싸게 되 팔 수 없는 것

생산 자산 : 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것

직접 노동 하지 않고도 창출되는 소득을 비 근로 소득이라고 한다.

★★비근로소득 창출 6단계★★

①시간과 근로소득 교환

②소비 자산에 대한 지출 최소화(절약)

③남은 돈은 모은다

④모은 자본으로 생산 자산을 산다

⑤1-4를 반복 자산 시스템 구축

⑥비근로소득 확보

아…

소비의 요정인 나에게 2번 절약은 정상에 오를 수 없는

산과 같았다.  3번 남은 돈이란 단어는 내 사전에 없었다

월부를 시작하고 가족들과 지출 계획을 세웠다.  가장 큰

문제는 무지성으로 사용하는 신용카드였다.

비근로소득을 창출하기 위해서 시스템 구축은 필수이다.

카드는 체크카드만 사용, 고정비와 생활비 항목 나누기,

매월 칭찬과 반성하기, 가계부 쓰기

갈 길이 멀지만 1억 달성 목표를 위해 모두 힘을 모으기로

했다.  성공 시에는 호캉스 가는 걸로…

#너바나님이 부동산을 택한 이유는

펀드 : 운용 보수가 존재

주식 : 내가 운용, 운용 보수X, 복리 효과,동업,소액,환금성 좋음

부동산 : 레버리지 가능

직장인으로 주식보다 부동산이 자세하고 투명하게 알기 쉽다

 부동산도 소액 투자 가능하다.

아파트만 보자면 환금성이 떨어지는 것은 아니다

아파트는 필수재이며 선호하는 주거 형태이고 

현금화가 생가보다 쉽다.  주변에 경제적 자유를

이미 이룬 지인들을 보면 부동산 투자와 주식 투자를

하지 않는 자산가는 없다.

너나위님의 원픽은 부동산 투자~!!!

나의 원픽도 부동산 투자…

공통 분모를 찾았다…야호~!

우리 나라에만 존재하는 전세금 레버리지를 통해

부동산 투자를 시작한다.

#너나위님의 부동산 투자 사례1

P109 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다.

안양시 평촌 신도시 옆에 위치한 의황시 내손동

기존 평촌의 인프라를 활용할 수 있는 새 아파트라는 점에서 

장점이 보였기 때문에 투자 한다.

• 초품아
• 버스가 인근 평촌역, 인덕원역까지 사람들을 실어 나른다.
• 젊은 사람들 비중이 높다
• 입지를 우선순위로 본다
• 그 다음 신축인지 구축인지 확인

★비교평가 순서★

①기초정보 입력

②입지요소로 가치 판단:직장,교통,환경,학군

③가치와 가격비교

★깨달은 점★

애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지

매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이다

투자는 사는 것이 가장 쉽다.

★투자결론★

2천만원 투자로 7배에 달하는 수익을 가져온다.

현재 철도 동탄-인덕원선, 월곶-판교선 개통

과천지식정보타운 개발 호재 존재

부동산 상승장을 맞아 높은 인근 아파트 분양 완판 

프리미엄까지 시세 상승장 형성

미리 예측 가능 했을까?  Nope~!!

너나위님이 강조하신 건 저평가~!!

호재가 있어도 가격에 이미 반영된 저평가라면 

투자하지 않는다.

#속 보이는 비지니스

P 119 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 

감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도

준비한다.  가급적 자주 전하를 해 안부를 묻는다

지인들 중에 유독 부동산 사장님이 많다.

속 보이는 비지니스에 대해 물어 본 적이 있다.

당연히 좋은 사람으로 기억된다면 플러스이며

장부에 있는 알토란 같은 정보도 기꺼이 꺼내

줄 것이라고 대답한다.

역시 모든 일은 사람이 한다는 것을 깨달았다.

가장 중요한 것은 나의 애티튜드임을 명심하자.

누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록

노력한다면 부는 자연스럽게 따라 올 것이다.

이것이 월부에서 강조하는 돈 그릇이 아닐까?

#너나위님의 부동산 투자 사례2

P 125 저 평가 아파트에서 얻은 1억 2000만 원 <분당 21평 아파트>

#비수기에 물건 찾기

여름비수기 : 장마철이 시작되는 6월 초부터 

한여름 휴가철 8월 중순까지

겨울비수기 : 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 

설 명절이 있는 1월 말까지

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해 진다.

부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.

팔려고 하는 이유를 묻는다.

등기부 등본을 열람하여 매도자의 사정을 짐작한다.

상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것을 생각한다.

★협상핵심포인트★

1000만 원을 깎은 2억 6,500만 원에 계약 진행 시

가 계약금을 3,000만 원 바로 송금

협상의 기본은 주는 것에 있다.

내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라

원하는 것을 얻을 수 있다.

등기부등본을 자세하게 분석했기 때문에 가능했던

거래였다.  표제부 갑구 을구 이름부터 생소하지만

많이 보고 익혀 반드시 내 것으로 만들어야 한다.

미루지 말 것.

★투자결과★

3,000만원으로 수익률 500% 1억 2,000만 원의 

시세 차익을 남기다.

비수기 투자이기 때문에 배울 점이 더욱 컸다.

사례에서 보여주듯이 다수의 거래를 통해

얻어지는 찐 고수의 살아 있는 경험을 얻어

가는 것 같아 눈을 뗄 수가 없다.  

부동산을 바라보는 관점을 달리 해야겠다.

너무 멋진 너나위님~!!

#너나위님의 부동산 투자 사례3

P146 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 <수지 32평 아파트>

역전세가 발생한다 하더라도 최우선 투자 기준은 

저평가 여부가 되어야 한다.

대안이 있다면 급할 것이 없다.

매도자가 두번째 주택을 매입한 상태이고 일시적 

1가구 2주택자에 대한 양도세 비과세 혜택을 받기 위해

내 놓은 물건이다.  입주물량 공포감을 가지고 있다는 것

3억 2,000만 원에 매수 했다는 것을 알게 된다.

협상을 시작한다.

물건을 여러 개 물색해 둔 상태이므로 급할 것이 없다.

협상에서 지양해야 될 단어는 조급함인 듯 하다.

부사님과의 관계를 통해 매도자의 사정을 파악하고

등기부등본을 꼼꼼하게 확인하여 권리 관계를 이해한다.

여기서 부사님이 내 편일 때 더 많은 정보를 알 수 있다.

결국 모든 일은 사람이 하는 것…

요즘 왜 독서로 돈 그릇을 키워야 하는지 통감한다.

나의 모난 부분을 독서를 통해 다듬고 연마함으로써

돈 그릇을 키워나가야 결국 큰 돈이 내게 들어온다.  

내 그릇이 종지 그릇이면 하늘에서

돈이 쏟아진다 한들 담기겠는가?

내 그릇이 깨져 있다면 돈이 내 그릇에

담길 수 있겠는가?

좋은 협상 또한 나에게 달린 것이다.

나를 다듬자…

★투자결과★

수지 J 아파트는 임차인이 나가면서 2,000만원 회수

투자금이 적게 들고 4억 후반까지 올라 1억 2,000만원

시세차익 남김

결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것.

#지역을 눈에 담는 현장조사

P297 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 

어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다.

기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.

네비게이션을 끄고 운전해도 그 지역이 머릿속에

그려질 때까지 임장한다.

임장을 마치고 집에 오는 길에 혼잣말로 지역을 정리한다.

부동산에서 할 질문을 정리한다.

★임대사업자 등록 해야 할까?

22년 5월 시점 주임사의 경우 아파트는 해당되지 않는다.

하지만 윤석열 대통령은 24평형 이하의 아파트는 제도에 

편입시키겠다고 공약한 바 있다.

윤석열 대통령님의 공약 한번 더 확인해야겠다.

★임사자 장단점★

세제감면(양도세, 보유세)

임대료 5% 증액 제한

10년 매도 불가

장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐

핑곗거리가 되고 반드시 해내고자 하는 

사람에겐 에피소드가 된다.

나의 에피소드를 하나 둘 만들어 풍성한

투자자가 되어야겠다고 다짐한다.

너나위님은 임장 중 발톱이 빠졌으며

지방 임장 후 올라오던 길에 휴게소에서

잠깐 잠이 들었고 4-5시간이 훌쩍

지나 어렵게 출근했다는 에피소드가 있다

나는 너나위님 만큼 간절하게 진심으로 

임장했는가를 생각해 보았다.

이번 상승장에 성동구나 강동구 투자를

못한 것에 대한 아쉬운 마음이 컸고

그로 인해 투자 동력이 많이 고갈 된

상황이었다.

지금 독서를 하고 있어도 되나?

불안한 마음도 들었다.

하지만 월부은을 완독하고 나서 

내 스스로를 반성하게 되었다.  

월부은을 읽으면서 느낀 점은

"지금까지 학습한 강의 내용이 모두 녹아져 있는 

투자의 바이블이구나~!!"

월부 들어오기 전 월부은을 먼저 읽었다면 

월부 환경에 더욱 빠르게 적응을 했을 것으로 

생각된다.  

부동산 투자를 시작 하신 분, 계획하고 계신 분,

슬럼프 시기에 독서로 마음을 다스리고 자 하신 분들

모두에게 강추 하는 책이다.