열반스쿨 중급반 3강 후기 [ 열반스쿨 중급반 37기 3주만에 2렇게 하다가 부자된조! 아리사]

3-1.2024년 현재 수도권과 지방 전세 시장 분위기

1호기를 하고 싶은 마음이 많지만, 1호기를 한다고 해서 끝난 게 아니라 거기서부터가 시작이라는 점을

알게 된 소중한 강의이다. 매수가 시작이라면 전세 셋팅이 끝인 느낌이랄까?

험난할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있는 전세셋팅!! 참 중요한 것 같다.

지역에 따라 매매가, 전세가가 올라가는 곳도 있고 보합인 곳도 있고 떨어지는 곳도 있다.

왜 그렇게 되는지를 잘 살펴보고.. 특히 공급도 잘 살펴봐야 한다.

이미 올라간 지역을 보기보다는 아직 올라가지 않은 지역도 있기 때문에 넓게 보는 게 중요한 것 같다.

그리고, 너무 조급 해하지 말기!!

서울 투자의 기회는 생각보다 길 수 있으므로 내가 해야 할 일을 하면서 기회 포착하는 게 좋은 방법인 듯!!

3-2.매수 후 발생할 수 있는 전세 셋팅 케이스와 대응 프로세스 

일반적인 전세 셋팅의 경우 잔금 기간을 길게 확보하는 게 중요!!

전세 잔금일이 매매잔 금일과 다른 경우가 많으므로 이런 경우에는 어떻게 대응을 할지 생각!!

-전세를 못 맞추면: 잔금치고 관리비 내고.. 공실 유지…. 내 돈이 더 많이 들어간다.

-주인 전세 : 주인이 집이 몇 채인지에 따라서 전세대출 여부가 결정되므로 이런 것도 꼼꼼하게 확인할 것

-전세 안고 : 기존 매도자-임차인 간의 계약을 보고 어떻게 할지 생각하기. 그대로 승계 받을지 새로운 신규 계약을 할 것인지

-계약서 작성할 때 작성 내용을 잘 봐야 한다.

->매매 잔금을 제때 치느냐 못 치느냐에 따라서 나에게 따라붙는 리스크가 확연하게 달라지므로

   잘 생각해보고 판단해야 한다는 것을 배웠다.

3-3.매수부터 임대까지, 각 단계 별 계약 시 꼭 알아야 할 것

-전세계약서 쓸 때 특약을 미리 정리해서 나에게 필요한 거 꼭 집어넣기!!

-나중에 임대 만기 될 때 질권설정통지서 확인하고 보증금 반환대상을 다시 확인하고 처리하기!!

 (휴대폰에 메모도 필수!)

3-4.경쟁력 있는 전세가 선정으로 전세 빨리 빼는 법

적정 전세가를 구하는 방법을 상세하게 알려주셔서 좋았다.

'그냥 부동산에 물어봐서 어느 정도에 나가는지 확인하고 정하면 되지 않을까?'라고 생각했는데…

단지에서의 가격, 생활권에서의 가격, 공급 물량을 통한 점검까지 총 3단계로 내 전세가를 합리적으로

정하는 과정이 인상적이었다.

나중에 전세가 정할 때 꼭 적용해봐야겠다.

지방 투자라고 하면 전세가가 높기 때문에 전세보증보험이 가입 가능한 전세인지를 먼저 체크해봐야 한다.

KB 매매가의 90% 이하인지와 승인 시점이 중요하므로 반드시 체크하기!!

3-5.리스크 줄이는 임대 기간 설정 및 임차인 유형별 대응 전략

-임대기간 설정 시 체크 할 3가지: 공급, 수요, 포트폴리오

-투자할 때 공급을 체크하는 것은 굉장히 중요한 것 같다. 저번 주 식빵파파님 강의에서도 공급을 제대로 체크하지 않고 첫 투자를 했던 게 아닐까라는 생각이 들었다.

-전세입자가 있는 경우 계약갱신권을 쓴 상태인지 아닌지를 아는 것도 중요. 상황에 따라 나와 신규계약을 할 것인지 기존의 계약을 그대로 승계할 것인지를 판단하기!!

-임차인에 따라 내가 어떻게 대응하느냐에 따라 리스크와 기회비용을 줄일 수 있는 방법이라는 생각이 들었다.

=>전체적으로 매수 후, 전세셋팅을 어떻게 해야하는지와 전세 셋팅시 유의해야 할 점들에 대해 상세하게 알려주셔서 좋았다. 세부 특약들과 임차인 종류에 따라 어떻게 대응해야 하는지까지도…

정리해놓고 활용해 봐야겠다.