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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
이번 추천도서는 지금까지 들었던 열반기초, 실전준비반, 열반중급반의 모든 강의를 집약해서 한권의 책에 담은 집약체였다. 읽으면서도 “아~ 이 내용~ 그렇지~ 이렇게 하는게 맞지~” 하며 혼잣말을 하거나 끄덕거리면서 읽었던것 같다. 그래도 그 중에서 나 스스로 다시 기억해야 할 내용들과 새롭게 알게 되어 머릿속에 넣어야 할 내용들을 아래 필사 아닌 필타를 하였다.
무엇보다 적용해보고 싶은 점은 임대를 해보고 싶은것 ㅎㅎ 아직은.. 앞마당도 2곳을 채 만들지 못한 채라…
그리고 다시금 마음을 단단히 잡아야 하는 부분은, '부동산 투자의 성공비결은 발품에 달렸다. 부동산은 발로 하는것이다.' 라는 것.. 임장.. 너무 하기 싫은데..ㅠㅠ
<책에서 읽은내용중, 다시 기억해야 할 내용과, 새롭게 알게 된점 요약>
돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.
지출의 대상만 앞서 말한 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는것이다.
좋은 투자란, 사는 순간 버는 것이어야 한다.
돈을 쓰는 방식을 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’으로 정의 한다. 사람들이 돈으로 무엇을 사는지 보면 쉽게 구분할 수 있다.
정보대칭이란, 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것
레버리지란 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고도 한다.
부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에 이른바 세력의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.
전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는것.
내게 자산을 사는데 필요한 돈을 빌려주는 사람에게 보금자리를 제공하는것, 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요, 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야한다.
투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기
그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.
저평가란 가치대비 가겨이 저렴한 것, 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.
비교평가야 말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.
자유롭게 이동할 수 있는 당신이 움직여야 한다. 두발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교과 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 부동산 투자의 성공비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다. 부동산은 발로 하는것이다.
비수기 투자의 정석: 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가겨에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.
잃지않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.
임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.
통상 입주 물량이 생기면 전세가 하락에 대한 공푸가 심해지는 경우가 있는데 이곳처럼 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다.
시간이 지나 조금씩 시스템을 갖추게 되면 기존에 투자한 물건을 관리하는 데도 일정 부분 시간과 노력을 투입해야 한다. 이러한 이유로 나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료 기간이 남아 있는 물건도 적극적으로 검토한다. 집을 매입한 후 따로 임차인을 구해야 하는 수고로움에서 벗어날 수 있기 때문이다.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다.
이처럼 아는 지역을 늘려두며느 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서 부동산 매입을 고려할때는 반드시 확인한다. 특히 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조성 시 가격을 까는 데 조금 수월하기 때문이다.
매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다.
LTV- 집값의 얼마까지 대출이 가능하지를 결정하는 지표다.
DTI- 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표다.
눌림목 현상- 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황을 뜻한다.
디커플링- 탈동조화라는 뜻으로 수도권과 지앙의 자산 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 것.
가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 ㅁ낳다는 것이다. 최고의 입지와 위상을 자랑하는 서울 강남의 부동산 가격이 가장먼저 그리고 많이 오르는 것도 이 때문이다.
강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파) 그위에 영등포구 양천구 강동구 동작구 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교 분당 평촌 광명 같은 지역이 여기에 해당한다. 이론 지역은 부동산 상승장에서 실수요뿐ㅇ 아니라 가수ㅠ요 또한 풍부하게 몰리기에 가격의 상승 속도가 매우 빠르고 그 폭도 크다. 물론 상승이 절정으로 치닫을수록 이 지역들 외 인근 지역으로도 온기가 퍼져 나가지만 이 지역에 소액으로 토자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.
먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.
서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
시세차익형 전세투자를 하는 경우, 투자자의 상황에 따라 교려해야 할 사항.
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며 건당 리스크는 작은 물건인가?
전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것,
똘똘한 한 채에 해당하는 아파트들의 전세가는 금액 자체가 크므로 금융위기나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감함.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법(역전세 리스크 관리법)
1.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
3.마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다: 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당 할 수 있는지도 파악해보라.
4.세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 간으한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다.
다주택자라면 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.
리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
1.매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는경우
2.임대는 순조롭게 놓았으나 2년뒤 전세가가 떨어져하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는경우
이 둘을 감당할 수 있는 제정적 여건이 되는지 계산해 보라.
전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 부동산지인 사이트: 전국 시구 단위의 부동산 매매 및 전세 시세와 전세가율을 정리한다. 매매가와 전세가 그리고 전세가율 등을 전체적으로 살펴보기 위함.
조인스랜드 부동산, 네이버 부동산- 개별 단지 단위로 전세가율이 높은 아파트를 볼수 잇는 테마검색하여 임장지역으로 선정.
부동산 지인-입주물량에 대한 전반적인 감을 잡기위함
호갱노노, 아파트실거래가- 구체적으로 물랴이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월.
지역을 조사하고 방문하는건 해당 지역의 가치와 가격을 파악하기 위함이다.
사전조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자.
직접 현장에 나갔을 때 그 선입견이 맞는지 틀리는지 확인하면 된다. 이것이 바로 부동산 투자를 위한 손품 팔기다.
손품을 팔때- 지역조사의 목적은 해당지역 부동산의 입지와 가격을 파악하는 것.
일자리, 교통 환경 학군 지역의 분위기나 위상을 기준으로 삼아 알아보면된다.
일자리- 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용. 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지, 산업분류별 근로자의 수는 얼마나 되는지를 파악하고 싶다면 산업분류별 일자리 통계를 살펴본다.
우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다.
환경요인- 편의시설을 도보로 이동할 수 있는 슬리퍼 생활권에 해당하는 단지나 지역도 본다.
지적편집도- 해당 지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지 아니면 준공업지역도 상당부분 포함되는지 족기지역의 비율이 높은지 등을 보기 위함.
해당 지역을 로드뷰를 통해 확인
마지막으로 주거지역을 본다.
가격조사- 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다.
모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야한다. 우선 엑셀 프로그램 행에 다음 같은 항목을 적는다.
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