열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 39기 3삼오오 모여 4랑으로 목표를 이룰 조 꿈꾸는 혜그니]

월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라.

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.08.21~08.26

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것 [요약]

[part1. 왜 투자를 해야하는가.]

#인플레이션 #월급 #노후준비

- 나의 월급은 그대로인데, 물가는 오른다. 즉, 통화량이 늘어나 상품들의 값어치가 올라가면서 인플레이션 현상이 생긴다. 그리고 이 인플레이션은 우리가 아무것도 하지 않아도 돈을 잃게 만든다. 현재에 이르러, 기업/개인/정부 중 개인의 소득만 꾸준히 줄고 있다. 이러한 상황에서 우리는 적어도 인플레이션 만큼, 혹은 그 이상의 수익률을 내야하는 ‘투자’를 실행해야한다. 그렇담 왜 투자를 해야할까? 부자가 되려고? No. 바로 노후준비가 먼저 선행이 되어야한다. 그리고 노후준비를 위한 투자는 가족과 나의 노후준비에 필요한 정확한 금액, 목표로 하는 순자산, 연 저축액을 정확히 파악하여 투자를 해나가야한다.

[part2. 당신과 돈이 나아가야 할 방향]

#제태크방법 #무이자레버리지

-직장인은 시간을 팔아 돈을 산다. 즉 시간을 투입해 돈을 번다는 것은, 시간을 투입하지 않으면 돈을 교환할 수 없다는 뜻이 된다. 돈을 버는 시스템과 쓰는 시스템을 능동적으로 바꾸어 나가며 생산적인 일에 처음 시간을 쏟는다면, 이 이후로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되고 더욱 생산적인 일에 몰두할 수 있게 된다. 그렇다면, 나의 돈을 쓰는 방식에 대해서는 어떨까? 우리는 시간을 투입해서 돈을 벌며 소비자산을 구입하는 사람에서, 시간을 투입해서 번 돈으로 생산자산을 구입해나가는 사람으로, 결국엔 시간과 무관하게 돈을 벌고 자산을 증식해 나가는 사람으로 바뀌어 나아갸한다. 

 투자에는 여러 가지 방법이 있다. 예적금(감가상각), 펀드, 주식, 부동산까지. 그 중 부동산은 ‘무이자레버리지’를 활용할 수 있다는 장점이다. 물론, 리스크가 크다는 단점이 있지만 그만큼 나의 수익률을 높일 수 있는 방법이 되기도 한다. 주식은 환금성이 좋으며 소액투자도 가능하다는 장점이 있으나 기업의 재무재표 외에도 상속 등의 이유로 변동폭이 심하다. 그러나, 부동산은 가치와 가격 중 가격을 바로 알 수 있으며 규격화 되어 있다는 장점이 있다. 

[part3. 평범한 직장인들도 얻을 수 있는 성과]

#공급리스크 #비교평가 #호재

-위 챕터에서는 4가지의 투자 사례가 나온다. 그 당시의 가격은 수도권 3억 미만, 투자금 3000~5000만원 정도. 그렇게 의왕/수지/분당/평촌에 시스템 투자를 하여 자산을 증식해 나갔다. 각 각의 투자이유는 다양하다. 공급물량이 있지는 외곽 쪽 이지만 구축 밭에 있는 신축으로 충분한 수요도가 있으며 구축의 가격이 저평가 되어있다는 확신이 섰을 때는 투자할 수 있다. 너나위 작가는 신축이라서 아닌, 신축임에도 불구하고 생활권 이용, 교통, 환경 등이 편리함에도 가격이 싸기 때문에 한거다.

 투자 사례 중, 공급에 대한 이야기= 리스크에 대해 많이 나온다. 공급이 있다고 무조건 투자를 안하는 것이 아닌, 저평가가 되어있으며서 입주물량이 연속으로 터지지 않는 지역의 단지를 찾아 충분히 비교평가를 한 뒤 투자해야 한다. 더불어, 저평가가 되어있고 내가 투자한 곳에 호재가 있으면 좋은거지, 호재만 보고 투자하는 것은 무지성 투자에 가깝다.

[part4.성공투자를 위한 필수지식]

#종잣돈 #시스템투자 #전세가율

- 투자를 위한 종잣돈을 모으는데 절약이 1번이다. 고정비와 변동비 필요비와 불필요비를 나누어 변동성이 크며 불필요한 지출부터 소거법으로 없애며 절약한다. 그리고 두 번째 투자실력이 갖춰져있다면 내가 눌러앉아있는 돈을 빼 몸테크를 하는 자산재배치의 과정도 해나갈 수 있다. 그렇게 내가 모은 종잣돈으로 어떤 투자를 하는 것이 좋을까? 흔히 월세 투자에 대해 긍정적으로 생각하는 부분이 많은데 이는 분명한 한계점이 있다. 대출이자가 나가 결국 수익률이 낮거나, 환금성 측면에서 좋지 못할 수 있다. 그의 반면에 시세차익형 투자는 여러 지역 발품을 팔아야 한다는 수고로움이 있으나, 무이자 레버리지를 통해 전세금 상승분+매도시 시세 차익을 얻을 수 있다. 흔히 월세로 받고싶은 은퇴나이가 됐을 때는 월세로 돌려도 무방하다. 

 잃지 않은 투자를 하기 위해서는 입지>가격인 곳을 끊임없이 찾아 저평가 여부를 판단하고, 비교평가를 해나가야 한다.  더불어, 전세가율이 높을수록 매매가에 하방지지선이 생기기 때문에 어느정도 이상의 전세가율을 봐야한다. 물론, 지방같은 경우에는 전세가가 하락하는 경우가 있을 수 있으니 주변 공급을 더욱 보수적으로 확인하고 마이너스 통장 등의 잔금을 미리 대비해두어야 한다.

 이렇게 공부하여 찾은 단지를 은퇴나이 동안 한 채 씩 늘려나가며 시스템 투자를 구축해나간다. 1년에 1채는 종잣돈이 부족할 수 있지만, 내가 가진 종잣돈+전세금 상승분으로 충분히 투자할 수 있고 이것이 부동산의 매력이다.

[part5. 누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴얼]

#투자의순서 #협상

 - 투자를 하기 위해선 명백한 투자의 기준과 목표가 있어야 한다. 투자 대상은 저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 잔금을 가지고 부동산 지인 어플 등을 통해 전세가율과 매매가 증감 등을 손품으로 익히고 지역을 선정한다. 

또한, 전세가율이 높고 가격은 낮으며, 입주물량 및 미분양 단지가 적어도 투자 지역으로 선정할 수 있다. 

 이번 챕터에서는 우리가 흔히 하는 임장 및 임장보고서에 대한 순서를 설명해준다. 입지가치를 매기고, 시세지도를 따고 임장 빛 부동산에 방문해 최종 물건을 선정한다. 그리고 단지에 대한 확신이 서면 단지 내 모든 부동산을 방문해 매물을 털어본다. 

 협상에 필요한 것은 그 사람이 필요로 하는 것을 내가 도와주는 것이다. 

[part5. 누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴얼]

#투자자의마인드

- 내가 변화하고 싶다면, 주어진 현실에 불평 불만을 늘어놓을 게 아니라, 현실을 인식하고 내가 이 다음에 무엇을 할 수 있고 어떻게 해결해나가야하는지 생각하고 행동하는 게 훨씬 중요하다. 투자에서 조급함은 죄악이다. 조급함을 버리고 독.강.임.투를 순서대로 반복해서 하다보면 꾸준함이 된다. 그리고, 같은 목표를 꿈 꾸는 있는 사람들과의 환경을 만들고 레버리지 하며 함께 멀리 가야한다. 

 그리고.. 내가 투자하는 이유는 가족과 행복한 삶을 위해서다. 그러니, 가족에게는 늘 균형을 잡고 있어야한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것
- p44. 현재 우리 나라는 소득 분배의 불균형이 점점 심화되고 있다. 월급을 갈수록 줄어 내 월급만 오르지 않는다는 말이 현실이 되었다. 인플레이션은 가파르게 상승하고 개인 소득은 점점 줄고 있는 상황에서 내가 할 수 있는 건 투자다.

- p55. 우리 나라는 oecd국가중 노인 빈곤율이 1위다. 그러면서 60세 이상의 취업률은 세계 2위면서 월 급여는 160만원에 그친다. 즉, 나이가 들어감에 따라 노동강도는 증가하고 소득은 분다. 그럼에도 불구하고 노인 빈곤률은 1등인 것이다. 늙는 게 공포가 됐다.

- p63. 나의 투자 목표를 분명하게 해야 한다. 아주 무서운 계산을 했다. 45살 은퇴를 목표로 연간 3000만원을 지금부터 모은다 해도.. 4.5억이다. 이걸론 할 수 있는 게 없다. 정말 무섭다.

- p72. 시간을 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 구조를 만들어야한다. 그것이 사업이거나 혹은 투자이다. 절대 직장생활로는 그런 시스템을 구축할 수 없다. 현재 나는 시간을 들이지 않으면 교환할 수 있는 돈도 사라지게 된다. 또 무섭다. 시간과 무관하게 돈을 만들고 그 돈을 생산자산에 투입해 자산을 증식해야한다.

- p93. 예적금에 넣는것도 감가상각이 이루어진다. 인플레이션을 이기려면 최소 4%의 수익률을 내야하는데, 이자 과세를 떼고 나면 내 자산이 줄어드는 게 맞다. 

- p122. 투자를 할 때 첫번 째는 해당 물건이 ‘저평가’되어있는지이다. 현실가능성이 적은 호재만 바라보고 투자하다간 돈을 잃을 수도 있다. 내가 저평가된 단지를 투자했는데 우연히 그 곳에 호재가 생긴다면 좋은거다. 다만, 실현가능성이 높은 호재는 지켜보자.

- p142. 입지가 우수한 지역에 투자해야하는 이유가 있다. 실수요 자체도 풍부하지만, 상승장에서 투자수요 또한 빠르게 유입되어 상승을 일으킨다. 

- p151. 입지와 공급물량. 어떤 걸 먼저 봐야할까? 연속된 입주물량이 아님에도 이로인해 수요가 눌려있어 매매가가 하락세를 보인다면 충분히 저평가된 단지는 투자할 수 있다. 다만, 내가 잔금이 마련된 상태에서.  

- p.173. 협상은 물론 좋다. 그러나 책에서도, 잔쟈니 튜터님께서도 이미 충분히 가치가 있고 싼 단지이므로 200~300깎다가 아까운 단지를 놓치지 말자.

- p.234. 전세가도 물가에 반영되어 상승한다. 그러니, 2년에 한 번 물가 상승분 만큼 현금이 들어올 수 있다. 

- p.245. 처음부터 무리한 대출로 투자를 하지 말자. 역전세에 대비하지 못할 수도 있다. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 (직장 교통이 좋은) 곳을 위주로 투자하려고 노력해야하며, 입주물량을 잘 살피는 게 중요하다. 장기간~ 1배 이상이 꾸준히 들어온다면, 피하는 게 좋다.

- p.262. 저평가, 적은 투자금, 감당 리스크를 보며 투자해야한다. 1번 저평가!

- p.278. 입주물량은 권역별로 움직인다. 그러니 비분양과 입주물량을 거시적으로 살펴봐야한다. 

- p.314. 협상에서는 상대가 무엇을 원하는지, 내가 해줄 수 있는 건 없는지, 해줌으로써 무엇을 요구할 수 있는지를 파악해야한다. 

- p.351. 이런 저런 핑계없이, 무조건 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야한다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

- 내 월급은 오르지 않는 게 맞다. 그럼 내가 뭘 해야할까? 책에서 나온 것처럼 현실을 인지하고 받아들여야한다. 그리고 이후, 내가 뭘해서 이러한 자본주의에서 살아남을 수 있는지를 알고 실행해야한다. 나는.. 투자를 하기로 했다. 투자를 하며 여유가 될 때는 스토어도 같이 병행하며 나의 소득을 올릴 것이다.

- 노후파산, 노인빈곤 너무 무서운 이야기다. 폐 끼치는 삶을 살지 않기 위해선 노후준비를 단단히 해야한다. 23억 9천만원을 위해. 이후에는 배당주에 넣거나 그동안 모아온 단지를 월세로 몇 개 돌려 매달 들어오는 돈을 만들 예정.

- 4.5억이라니. 너무 충격이다. 23억은 무슨.. 정년까지 일을 한다해도 10억은 있어야할텐데. 까불지 말고 꾸준히 투자를 해나가자.

- 투자를 통해 훗날 시세차익을 얻으며, 전세 상승분(시간을 투입하지 않아도 생긴 돈)을 가지고 생산자산에 투자한다.
- 은행에 넣는 건 바보라는 말이 맞다. 은행에 넣지 않는다.

- gtx호재는 투자에 있어서 계속 흥미를 돋군다. 밥잘님, 너나위님, 권유디님의 말씀하시듯 호재가 전부가 아니다. 그냥 옵션같은거다. 있으면 좋은. 가장 먼저는 저평가이다. 입지 좋은 곳을 싸게 산다. 호재에 눈 돌리지말자.

- 언젠간 수도권에 투자할 수 있는 날이 온다면, 입지를 먼저 봐야겠다. 아무래도 젊은 편이라 자꾸 얼죽신을 찾게되는 것 같다. 단지만이 아닌 그 주변의 환경도 함께 보자.

- 공급물량이 참 어려웠는데요. 공급으로 인해 많이 싸졌다면, 공급이 꾸준하지 않다면, 적정 수요의 배를 넘지 않는다면. 임장을 가자. 그래서 내 앞마당으로 만들고 시세트래킹을 꾸준히 해나가자. ex) 대구, 부산

- 매도자의 입장에서 생각하자. 이사를 가야한다면 중도금을 많이 주고 매매가를 깎는다거나, 잔금을 먼저 치뤄줄테니 인테리어 부분과 이자를 언급하여 가격을 깎는 등. 할 수 있는 선에선 100만원이라도.. 해보자.

- 전세 상승분+종잣돈+지방 시세차익으로 서울에 간다!

- 대출은 우선 리스크다. 부산, 대구처럼 전세가가 눌리고 매매가가 맥을 못추릴 때는 투자의 경험이 쌓이면 고려해볼만하다. 그리고 웬만하면 입지 좋은 곳에 투자하자.

- 저평가, 작은 투자금으로 여러 지역 분산 투자하기

- 천안 동남구 혹은 아산 탕정 공급이 서북구에 영향을 준다. 이 사실을 알아야한다. 함께 살피자!

- 상대에게 해줄 수 있는 조건을 계속 생각하자. 매도자라면 잔금이 급하니 이를 먼저 해준다거나, 주전이라면 매매가를 깎고 해줄 수 있는 무언가를 찾거나. 재산세 납부를 제안한다거나.. 등등

- 친구들 만나는 시간을 줄여나가자. 가족과 함께 하는 시간을 몰입하여 소중히 여기자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

1. 왜 투자를 해야 하는가 (66p)

- 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

2. 누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴얼 (313p) (314p)

- 만약 같은 시점에 더 좋은 투자처가 있을 수 있다고 생각했다면, 조금 더 느긋해져도 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다고 생각했다면, 소중한 투자금을 수익이 전혀 나지 않는 투자처에 묻어두지 않아도 됐을 것이다. 

- 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해보라. 

3. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 (353p) (357p)

- 나는 지금 1순위, 2순위로 둔 것들부터 챙겨야, 친구와 지인들 뿐 아니라 4순위, 5순위까지 두루 살필 수 있는 날이 올 수 있다고 믿는다. 

- 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다.