[열중39기66조/부자흰개미]월급쟁이부자로은퇴하라 독서후기

저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아

핵심키워드 3가지 뽑아보기 : 생산자산, 시스템구축, 저평가

도서를 읽고 내점수는 (10점만점에 ~ 몇점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

:“기회는 새롭게 탄생한다!”

월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한

‘아는 선배’의 시스템 마련법

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.

너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

2. 내용 및 줄거리

투자는 돈을 벌기 위한 행위다. 먼저 돈에 대해 알아야 한다. 돈에 대해 알려면 자본주의에 대해 알아야 한다.-26-

'통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치하락' 이다. 자연스럽게 물가가 상승한다.-30-

돈을 자산으로 바꾸는것이 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당하지 않으면서 아무것도 안하는 것이다. 평범한 직장인이 저축만으로 노후 준비를 할  수는 없고, 부자가 되기도 어렵다.[구더기 무서워서 장 못담근다와 같다, 저축만 하는것은 녹는 아이스크림을 잡고있는것가 같다.] -38-

목표를 명확하게 하는 것, 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것으로 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할수 있는 지름길이다.[확실한 목표를 세워라, 그래야 평범한 일상의 노예가 되지 않는다] -61-

지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없고, 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.[가족들의 노후 안정을 위해 불평할 시간에 행동해라 움직여!!!] -63-

출처:월급쟁이부자로은퇴하라, 한번에 4번에서 1번으로 갈수 없다 4→3→1으로 레벨업할수 있게

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. -92-

보통 전세금을 레버리지 투자는 사는것은 쉽다. 문제는 어려운것은 임대를 놓는 과정이다 -115-

'속 보이는 비즈니스'처럼 보일지라도, 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그정도의 관심과 표현은 필수(자주 보면 정이 든다, 자주 전화해 안부를 물어라.) -117-

'잃지 않는 투자'의 선결 조건은 저평가된 상태냐 이다.-120-

6월 초부터 한여름 휴가철 8월중순까지(여름 비수기), 11월 초부터 1월 말까지(겨울 비수기) 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자 해라[덥고 추운 날씨라 손님이 뜸하다.]-123-

부동산의 가치는 입지로 결정 된다. 가치를 평가한 후 비교평가를 통해 저평가를 판단. 비교대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 있다. 우리가 핸드폰을 살때 여러대리점 가격을 알고 있으면 비교가 되듯이 비교대상이 많을 수록 좋다. -129~130-

절대 가격이 높으면 전세가율이 높아도 투자금이 많이 들어간다. 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.-141~142-

입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지 말아라, 최우선 투자 기준은 저평가 여부이다. 잠시 역전세라고 해도 리스크 대비만 되어있으면 가격은 가치에 맞게 다시 돌아온다. -149-

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수있다. -155-

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 세가지만 갖춰지면 된다. -> 저평가 여부, 적은 투자금으로 효율성 극대화(수익률), 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력(리스크 대비) -159-

'준비된 자에게 기회가 온다'는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넗혀가기 위해 노력 부동산 투자는 발품이 중요. -161-

먼저 "고정비"와 "변동비"로 나누고, 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용(필요비)과 지출하지 않아도 당장 문제가 될게 없는것(불필요비)으로 구분해서 우선순위를 두어 필요없는 것들을 없애라.-185-

현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 그리고 100권이상 책을 읽고, 10여개 이상의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓고, 50명 이상의 투자 동료들을 만나 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다해라. -190-

2년 가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.[나도 언젠가 돈이 없어서 투자를 못하는 경지에 이를때까지 열심히 해야겠다] -201-

부동산의입지(가치)는 직장,교통,학군,환경,입주량 에 따라 결정된다. -205~209-

용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정[1.노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산 → 2. 현금흐름 파악 및 저축이나 자본 재배치를 통한 종잣돈 마련 → 3. 보유자산의 크기를 키워나가기(=부동산 매입) → 4. 매입한 부동산을 장기보유(=가치가 계속 성장하는 부동산 장기보유) → 5.원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금화(=매도해 시세차익 실현)]-219-

기본적으로 투자금이 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 이다. -223-

시스템 구축 계획[1.근로 소득 없이 살아야 하는 기간을 계산 → 2.기간을 토대로 노후에 필요한 금액계산 → 3. 채당 목표 수익 1억 원으로 가정하고. 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 필요한 주택 수 계산 → 4. 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.] -230- 

역전세 리스크 대비를 위해 처음부터 마통이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행 하면 안된다. -242-

시세 차익형 부동산의 가장 큰 리스크는 역전세 대비 정책[1.처음부터 전세가가 하락에 대한 우려가 적은 지역 투자(=실수요가 많은곳 투자), 2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근(=주변의 입주물량이 없는곳,=입지독점성이 있는곳 투자), 3.마이너스 통장이나 신용대출 등의 현금확보(=만약을 대비한 여유자금 확보해라), 4.세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대 사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다(무슨말이야?, =시세차익이 난 물건은 적당선에서 매도해 유동성을 확보해라)] -243~246-

만약 당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야[EX:마포 매매 5억, 광명 매매 5억 이면 마포 먼저 투자해라]-259-

아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기 [투자 기준을 명확히 세우고 나면, 기계적인 활동으로 반복 진행해라, 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 된다] -260~261-

주택이 부족한 상황이 되면, 선호도가 높은 신축 아파트가 과거보다 높은 분양가로 분양되어도, 분양하는 족족 판매가 이뤄진다. 결국 기존 분양권에 프리미엄이 형성되고, 뒤를 잇는 신축 분양 아파트의 분양가 역시 재채 올라간다. 이후 올라간 가격이 시장에서 받아들여지면, 그 옆 구축 아파트의 매매가 또한 신축 아파트 가격과 간격을 좁히며 재차 상승한다. 이것이 흔히 이야기하는 '키 맞추기 현상'이다. -268~269-

지역 선정의 기준과 순서 -271~278-

사실 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차(갭 메우기 등)가 존재한다. 예를 들어, 강남 집값의 변동과 노도강(노원,도봉,강북) 지역 집값의 변동에는 시차가 있긴해도(강남이 먼저 움직이고 이후 노도강으로 옮겨간다), 그 둘 다 결국은 같은 방향성으로 움직인다. 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 

[지역선정 판단 지표 → 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급), 미분양]

임장지역 선정 총정리

임장전 사전조사 → 가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 ☆저평가 여부(가치>가격)를 첫번째 투자 기준이다.

부동산의 입지를 따지는 요소는 [일자리, 교통, 환경,학군, 지역의 분위기나 위상(입지독점성)] 등이다.

-280~281-

임장전 사전조사 목록 -281-

→일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상

★일자리  → 국세청의 '국세통계 홈페이지' 가면 '시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황' 자료가 있다. → 이중 원천징수지 기준의 자료를 보면, 우리나라 각 시,군,구별로 어느 지역에 몇명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느정도인지 알 수 있다. 또한 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보를 확인할 수 있다. 일자리 핵심인 근로자의 수와 급여액을 동시에 알 수 있다. 

★교통 → 수도권과 지방의 온도 차가 뚜렷, 대중교통의 활용도 때문, 수도권은 대중교통 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하다 '역세권이 중요'. 강남까지 빠르고 편하게 이동하고 싶어 하는 사람들 사이에 입지 선점 경쟁이 치열하다. '강남 접근성'이 중요한 선택 요인 차순위로 '강북 도심이나 여의도' → 네이버나 다음으로 강남역이나, 역삼역, 삼성역 등 테헤란로에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사해보면 된다. 지하철 시간이 비슷하다면, 도보이동이 짧은 곳 or 환승이 적은 곳 or 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳을 선택해라.

★환경 → 백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다. '슬리퍼 생활권'에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다. 동시에 '지적편집도'도 적극적으로 활용

★학군 → 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정되는 아파트, '아실앱'을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과를 모두 확인할 수 있다. 두 수치가  높을수록 명문 학군이라 보면 된다. [명문 학군지로는 : 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구 범어동, 대전 둔산동, 광주 봉선동, 부산 동래 & 해운대 등], 마지막으로 '초품아' 여부도 수요에 영향을 미친다.

★지역의 분위기와 스토리 → 인구 구성이다. 그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다.

★가격 → 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점. 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다. 자신을 투자자라고 밝히기 전에, 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼 필요가 있다.

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불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.[무슨일 을 하든 태도부터 바꿔라, 부정적이고 비난만한다고 세상은 바뀌지 않는다. 세상이 바뀌지 않는다면 내가 바뀌면 되고, 나아가 내가 바꾸면 된다.] -P328~329-

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알았다면 행하라 → 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라 [아는것에서 끝내지 말고 행동을해라, 실행에 옴겨라, 너가 바뀌지 않으면 아무것도 바뀌지 않고, 그것은 아는것이 아니다]-P330~331-

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단기 에너지인 "의지력"을 장기 에너지인 "꾸준함"으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 중요하다.[포기하고 싶은 순간이 올때마다 가족들을 생각 해라]  -P.341-

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3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:투자에 대한 기본적인 구조 및 어떻게 하면 부자가 될수 있는지 단계별로 자세히 나와 있었던 책이었다. 뿐만아니라 부자가 되기 위한 마인드 및 멘탈관리 그리고 실전사례를 통한 본인의 투자사례 및 마인드 관리법들을 설명해주셔서 더 와닿는 책이었다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점

:부자가 되기위해선 경제적 자유를 이루기 위해서는 정말 피,땀,눈물 을 흘린만큼 엄청나게 큰 노력을 해야 하는구나를 느겼고 나는 아직 많이 부족하다는것을 느꼈던 책이었다. 지금은 비록 너나위님에 비해 실력은 부족하지만, 노력만큼은 부족하지 않은 사람이 되야 겠다는 생각을 할수 있었던 좋은 책이었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

:너바나님 - 나는 부동산과 맞벌이한다.