"대출은 최대한 늦게 갚으세요" 단, '이 기준'이 충족되었을 때만 - 실패없는 내집마련 방법 #3

대출을 받게 되면 보통 가장 먼저 드는 생각은

빨리 갚아 버리고 싶다 인 경우가 많습니다.

빚이라는 건 심리적으로 부담이 되고

매달 나가는 이자가 아깝기도 하고

원금이 줄어들수록 마음이 편안해지기 때문입니다.

하지만 통화량이 늘어난다는 개념을 이해했다면

대출을 서둘러 갚는게 오히려 손해임을 알게 됩니다.

오히려 감당 가능한 선에서

최대한 활용하고 그렇게 내집마련을 것이죠.

왜 그럴까요? 이유는 세 가지입니다.

첫째, 돈의 가치는 계속 떨어지기 때문입니다.

지금의 1억과 20년 뒤 1억의 가치는 다릅니다. 

통화량이 늘고 인플레이션이 생기면서

대출금도 결국 시간이 갈수록 녹아 내리게 됩니다.

내가 빌린 3억이 10년 뒤에는

체감상 2억처럼 느껴지게 되는 것입니다.

둘째, 30년 대출을 30년 동안 갚는 사람은 드뭅니다.

보통 내집마련을 하고 5~6년 살고 집값이 오르면

그 집을 팔고 더 좋은 곳으로 갈아탑니다.

갚는 게 목표가 아니라 다음 집으로 가는

하나의 수단인 것이지 갚아야 할 돈이 아니라는 겁니다.

셋째, 원리금 이상의 비용을 대출 상환에 사용한다면

그 금액만큼의 기회비용이 생기게 됩니다.

원리금을 이외의 금액은 저축을 통해

종잣돈으로 모아야지 다음 갈아타기를 할 때

큰 힘이 됩니다. 그리고 대출 이자보다

높은 수익률을 확실하게 낼 수 있다면

오히려 대출은 녹이고 수익률을 높이는게

더 좋은 선택이 되는 것이죠.

하지만 그렇다고 대출을

무작정 많이 받아야 한다는 의미는 아닙니다.

그리고 대출을 최대한 늦게 갚아도

괜찮은 기준이라는 것이 있습니다.

감당 가능한 수준을 정확히 알고

내 조건에 맞는 상품을 골라서

전략적으로 사용하는 것이 필요하다는 것입니다.

그래서 오늘은 내집마련을 할때 대출에서

꼭 알아야 할 것들을 하나씩 확인해보겠습니다.

대출 한도는 어떻게 결정되나

대출 한도를 결정하는 기준들 중에서 먼저 집값을 기준으로 한도가 정해지는데 이를 LTV라고 말하며 집값 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. 여기서 중요한 건 대출 기준이 되는 집값은 내가 매수하는 가격이 아닌 KB 시세라는 것입니다.

예를 들어 아파트 매매 호가가 15.5억인데 KB 시세가 14.9억이라면 대출은 KB 시세를 기준으로 계산하게 되고 이런 경우 실제 매매 가격은 15억이 넘었지만 15억 이하 기준이 적용돼 최대 6억까지 빌릴 수 있습니다. 

그래서 집을 보러 가기 전에 반드시 KB 시세를 먼저 확인해야 합니다.

현재 규제지역은 서울 전역 25개구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남·수원·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)입니다. LTV는 규제지역 여부와 주택 보유 상황에 따라 달라집니다.

생애최초 주택 구입자는 규제지역과 비규제지역 구분 없이 LTV 70%가 적용됩니다. 단, 실제 대출 한도는 LTV뿐 아니라 DSR 규제도 함께 적용되고 현재 수도권·규제지역에서는 집값에 따라 최대 대출 금액에 대한 규제도 같이 봐야합니다.

DSR, 실제 한도를 결정하는 것

DSR은 연소득 대비 모든 대출 원리금 합계 비율입니다. 1금융권 주담대에는 DSR 40%가 적용됩니다. 연소득 6,000만 원이라면 연간 원리금 합계가 2,400만 원, 월 200만 원 안에 들어와야 한다는 뜻입니다.

여기서 많은 분이 놓치는 게 있습니다. 바로 마이너스 통장입니다. 마이너스 통장은 실제로 한 푼도 안 써도 한도 전체가 부채로 계산됩니다. 이때 은행의 마이너스 통장은 5년 만기 일시상환 기준으로 계산합니다.

예를 들어 마이너스 통장 한도가 3,000만 원이고 금리가 5%라면 연간 원리금 상환액은 이렇게 됩니다.

(3,000만 원 ÷ 5년) + (3,000만 원 × 5%) = 600만 원 + 150만 원 = 연 750만 원

여기서 750만원이 DSR에 먼저 빠지기 때문에 주담대 한도가 그만큼 줄어듭니다. 그렇기 때문에 보통 주택담보대출의 금리가 마이너스 통장보다 낮은 경우가 많다보니 최대한 주택담보대출로 먼저 대출을 받고 추후에 마이너스 통장을 개설해서 부족한 금액을 채우는 것이 유리합니다.

부부합산 소득은 세전 기준으로 계산합니다. 근로소득뿐 아니라 사업소득, 연금소득도 포함됩니다.

어떤 대출을 받아야 하는가

자격이 된다면 정책대출을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 중간에 갈아타기를 한다고 해도 금리 차이가 누적되면 나가는 금액의 차이가 꽤 벌어지기 때문입니다.

같은 2억 원을 빌려도 디딤돌 3%와 시중은행 4.5%의 연간 이자 차이는 약 300만 원입니다. 두 상품은 동시에 신청할 수 없기 때문에 조건을 먼저 확인하고 유리한 쪽을 선택해야 합니다.

서울 아파트 그래도 거주할만한 곳들은 대부분은 5억을 넘기 때문에 디딤돌 적용이 어렵습니다. 서울을 제외한 수도권이나 지방을 보고 있다면 디딤돌 자격부터 확인하고, 조건이 안 된다면 보금자리론, 그 다음 시중은행 순서로 검토하시면 됩니다.

고정금리와 변동금리, 뭘 선택해야하나요?

고정금리는 대출 기간 내내 같은 이자율이 적용됩니다. 시작할 때 변동금리보다 다소 높지만, 금리가 올라도 내 상환액은 바뀌지 않습니다. 변동금리는 시작 금리가 낮지만 6개월마다 바뀌기 때문에 금리가 오르면 이자도 오르게 됩니다.

지금처럼 금리 인상 가능성이 열려 있는 시기에는 고정금리를 선택하면 금리가 상승하면서 이자가 늘어나게 되는 상황을 막을 수 있습니다.

다만 항상 정해져있는 정답은 없으며 시장 상황에 따라 다릅니다. 지금 시장 금리가 정점이고 앞으로 내릴 가능성이 높다고 판단한다면 변동금리가 유리합니다.

얼마를 빌려야 하나요? — 감당 가능한 기준

은행이 빌려주는 최대치와 내가 빌려야 하는 금액은 전혀 다릅니다. 은행에서 6억까지 빌려준다고 6억을 다 빌렸다가 오히려 감당하지 못해 힘들어지는 상황이 생길 수 있습니다.

그렇기 때문에 감당 가능한 대출은 소득이 아니라 저축액으로 계산하는 것이 필요합니다. 소득이 높아도 지출이 크면 이자를 감당하기 어렵고 소득이 낮아도 지출이 적어 저축액이 높은 사람은 잘 버틸 수 있습니다.

무리를 해서 대출을 받고 집을 샀다가 지키지 못하고 손해를 보고 팔아버리지 않기 위해서는 기준이 필요합니다. 매달 저축하는 금액의 3분의 2를 원리금으로 감당할 수 있는 대출이 무리되지 않는 기준입니다.

현재 상황은 금리 인상 가능성이 있어서 기준보다 더 보수적으로 고려하는게 안전합니다. 월 200만 원을 저축한다면 감당 가능 원리금을 133만 원이 아니라 110만 원 선으로 더 낮춰 잡고 금리를 5%로 올려서 계산해보는 방식입니다.

한 가지를 더 정리하자면 1주택자가 갈아타기를 위해 대출받아 새 집을 매수한 뒤 기존 집을 처분하려는 경우, 대출 실행일로부터 6개월 안에 처분해야 합니다. 대출 없이 매수하는 경우엔 3년 안에 처분하면 되지만 대출이 있으면 처분 기한이 훨씬 짧아집니다. 갈아타기를 계획 중이라면 이 조건을 미리 확인해야 합니다.

이것만은 꼭! 대출 체크리스트

집을 사기 전 이 순서대로 확인세요.

하나, KB 시세를 먼저 확인합니다. 매매가가 아니라 KB 시세를 기준으로 대출 한도가 결정됩니다.

둘, LTV, DSR, 아파트 KB 시세 기준 대출 한도 세 가지를 모두 확인해 실제 빌릴 수 있는 금액을 파악합니다. 마이너스 통장과 기존 대출도 함께 확인합니다.

셋, 소득과 자산 조건이 된다면 정책대출(디딤돌·보금자리론)을 먼저 검토하고, 안 된다면 시중은행 상품을 비교합니다.

넷, 현재 금리 상황과 소득 등을 고려해 고정금리와 변동금리를 결정합니다.

다섯, 월 저축액의 3분의 2를 원리금 기준으로 잡아 감당 가능한 대출 금액을 정합니다. 

대출은 무조건 갚아야 할 대상은 아닙니다. 갚는게 손해이기도 하며 오히려 감당 가능한 범위에서 전략적으로 쓰는 도구입니다. 빨리 갚으려는 마음보다 잘 쓰는 방법을 아는 것도 필요합니다.

오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.