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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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[주요 발췌]
투자를 고려할 때는 입지를 우선순위로 보고 그 다음으로 신축인지 구축인지 따져본다. p. 106
실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전가지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다 p.114
여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다. p.132
무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. p.138
나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링 한다. p.141
주변 신축 아파트의 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려 등이 겹치면서 매수세가 싸늘하게 얼어붙은 것이다... 동시에 인근 신축 아파트를 선두로 전세 물건이 매우 빠른 속도로 소진되고 ... 신축 아파트의 전세가는 입주 개시 당신의 저렴한 물건의 전세가보다 무려 1억원이나 상승했다 ... 그렇게 되자 드디어 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다 ... 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다. p.146 -> 강동구 연말에도 이런 현상이 반복될 것인가?
2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다. p.197
통화량이 계속 증가하는 자본주의 특성상 아파트 역시 물건이기에 인플레이션에서 자유로울 수 없다. 집은 투자재이자 필수재이므로 가격 상승의 흐름이 선형이 아니라 파동에 가까울 뿐이다. 예대 마진을 취하는 금융기관의 특징상 묵혀 두는 형태로는 자산 가치 하락을 막을 수 없다. 인구 구조의 급격한 변화가 점점 다가오는 상태에서 연금 고갈은 피할 수 없으며, 직장 소득으로 인한 급여 취득은 한시적이다. 국가나 기업이 퇴직 후의 나의 삶을 책임지지 않는다. 노후 준비는 셀프다. 냉정한 시각으로 투자의 1차적인 목적은 포르쉐를 타자, 해외여행을 마음껏 가자, 한강변 아파트에 살자가 아닌 '노후준비'가 되어야 한다. 내가 일하지 않는 순간에도, 나의 노동력과 내가 들인 시간과 무관하게 돈을 벌 수 있는 방법을 찾아야 한다.
숨만 쉬어도 나갈 수 밖에 없는 최소 생활 비용을 제외하고 나는 '소비자산'과 '투자자산' 각각에 얼마나 많은 돈을 쓰고 있는지 확인해 봐야 한다. 그 규모조차 모르고 있다면 이미 시작점이 잘못된 것이다. 한정된 급여에서 소비자산을 투자자산으로 바꾸는 작업을 극한으로 몰아 붙여야 승리하는 게임을 하고 있는지도 모르겠다.
왜 부동산인가? 왜 아파트투자인가? 왜 전세 레버리지 투자인가?
각각에 대해서 짧게라도 답할 수 있어야겠다.
부동산은 직접 매물을 확인할 수 있다. 가격이나 입지 정보를 비교적 쉽게 확인할 수 있다. 정책, 경기 상황 등에 따라 부동산 시장 변화에는 일정한 패턴이 있다.
아파트는 사람들이 선호하는 주거형태로 다른 부동산에 비해 환금성이 좋다.
한국에만 존재하는 전세 제도. 내 투자금에 전세금이라는 레버리지가 더해져 같은 돈으로 얻을 수 있는 수익이 다른 투자 자산 대비 아주 큰 편이다.
부동산의 입지(가치)는 변하지 않는다. 하지만 물건 하나만 놓고 보면 가치에 따른 가격이 싼지 비싼지는 알 수 없다. 비교 대상을 세우고 그것들과 비교하는 과정을 거쳐야만 저평가 여부를 판단할 수 있다. 비교대상은 많으면 많을수록 좋다. 입지 판별은 손품과 발품이 결합되어야만 정확해진다. 데이터를 아무리 들여다 보아도 현장에서 마주하는 정보들과 결합하지 않으면 가치를 제대로 판단할 수 없다.
너나위님이 투자를 본격적으로 시작한 시기에는 임대사업자 제도 때문인지 10채 이상의 투자가 가능했다. 지역, 평형, 상황을 달리하여 마치 도전과제처럼 투자 경험을 쌓았다. 지금과 그때는 상황이 다르다. 3채 부터는 취득세 이슈로 편익과 비용을 따져보아야 한다. 아직 1호기도 하지 않은 상태에서 2호기 이후의 상황을 그리는 것은 다소 우스운 일처럼 보인다. 투자 여부와 무관하게 아는 지역을 넓혀가는 행동을 반복한뒤 그 시점에서의 할 수 있는 일을 따져보아도 늦지 않으리라 생각한다
아는 지역을 넓혀가다보면 수익이 좋은 여러 개의 물건이 후보군에 올라오는 경험을 할 수 있다. 후보지가 여러 개일수록 급할 것이 없다. 대안이 없으면 초조해진다. 당장 투자금이 없더라도 아는 지역을 넓혀놓아야 하는 이유다.
매임을 통해 매도자의 상황을 대강이라도 파악한다. 등기부등본을 통해 매수 시점, 가격을 확인한다. 목표 금액으로 조정을 시도해볼만한 여건이라면 부동산을 몇 번이고 찾아간다. 이 물건이 안되면 다른 물건을 투자할 거라며 호기롭게 말한다. 이 정도의 노력은 들여야 비로소 '협상'이라는 것의 타당성이 확보되는 것 같다.
전세가는 물가와 같다고 이해하면 편하다. 하지만 일시적 하락을 겪을 수 있다. 특정 지역의 '몰빵'투자가 아니라면 전세가가 일제히 하락하는 일은 거의 없다고 한다. 투자 포트폴리오 구성에 따라 전세가 하락에 대한 걱정과 우려가 기우가 될 수 있다.
투자를 진행 여부를 결정하는 3가지 요소(투자저평가/투자금/리스크 감당 p.251)부터 매임 질문 리스트까지 강의에서 자주 듣던 내용들이 이미 책 속에 녹아 있었다.(재독이었음에도 새삼 놀라게 됨..) 하지만 강의/임장/임보를 반복하면서 몇몇 내용은 머리속에 익숙한 내용들도 있었다. 반복되는 과정 그 자체가 복습을 취하게 하는 상황이랄까. 이렇게 중요한 내용이 여기있었는데 왜 까먹었을까라는 자책감이 들다가도 중요한 내용들에 살이 더해지는 느낌에 스스로 위안이 되기도 했다. 책에서는 절대적인 수치는 아니겠으나 성장에 필요한 기간으로 '2년'을 제시하고 있다.(강의에서 다른 강사님들도 많이 하시던 말씀) 꾸준함이 생명인 것 같다. 정신이 나약해지고 마음이 가쁠 때는 목표를 확인해보고 다시 원래 페이스를 유지하도록 조금 더 노력해보자.
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