열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열중 39기 48조 밤]

전세 A to Z.. : 제일 중요한건 공급물량,위치,기간체크 + 지방) 보증보험 가입 금액 !

 투자는 매매가 끝이 아니라 임대까지.

1. 시간 확보 : 일반적(2년뒤 공급사항 + 공급리스크 검토 후 잔금기간 설정)
2. 비용계산: 전세를 못구하면 대출(주담대 상환금, 이자, 관리비등) VS 전세를 낮춰서 금융상품 비용X

 특수적 임대 

  1. 주인전세 : 매매가 - 전세가 차액 지급 

Q1. 만약, 주인이 매도 후 전세자금 대출을 받고 싶다고 한다? 

매도자가 1주택에서 무주택으로 간다면 가능, 2주택에서 1주택을 경우 1금융권 x ,2금융권은 가능함

(1금융권 : 소유자 주소 = 임차인 주소면 나오지 않는다. = 주전이라 해서 주소 변경을 하진 않기 때문..)

매도자가 다주택일 경우 캐피탈…

Q2. 집주인이 주담대를 가지고 있는데, 전세자금대출을 받고 싶다 = 가능 단) 금융권에서 금융권으로 개인 X

 2. 전세 낀 물건 : 가계약전(특약)체크 + 등기부 등본 검토(인적사항 가리고 사본 받아 보기!) 

등기부 등본 검토 

 - 표제부 : 기본정보, 갑구 : 소유권(가압류,가처분,가등기 등), 을구 : 소유권제외 다 (EX 저당권 등)

확인사항 5가지 : 소유자(갑구), 가압류,가처분,가등기(갑구) , 근저당권(을구), 열람일시(3번.. 가계약전,계약서쓸때,잔금줄때), 페이지(누락여부확인)

1. 적정 전세가 설정 방법

    - 단지, 생활권 ,공급 확인 (단,생,공)

    1. 단지 : 평형들 비교로 파악 후 중간 값 설정하기 (호가, 실거래가 모두 확인)

   EX) 23평 3.2억/ 26평 3.4억/ 31평 3.7억

   나의 매물이 26평이라고 가정한다면, 23평과 가격이 비슷하다면 경쟁력을 가지며, 최소 3.7보단 낮아야함.

    2. 생활권 : 생활권내에서 전세,매매가 비슷한 단지들 끼리 비교해보기

    3. 공급 : 경쟁기간 공급물량이 있는지? 공급 규모, 평형, 시기, 전세 가격 및 개수 확인!

   구축 단지 32평 = 신축단지 24평이라 생각하고 비교해 보자! / 입주지정기간(전.후 3개월)

   * 지방 투자시 (보증보험 가입 여부 확인 : KB/매매/일반, 90%, 승인시점확인 - 특약)

    

2. 투자기간 설정 

    - 공급, 수요, 포트폴리오(공,수,표)

   1. 공급, 싼거보다 리스크를 줄이는 물건 + 재계약 예상시기 입주물량 체크 (2~3개월) 물량,규모,시기,위치파악

   2. 수요 : 학군 30평대(성수기 : 겨울방학1~2월 / 비수기 :수능…) 20평대는 크게 없음

   3. 포트폴리오 : 전세 재계약 분산하기!

 3. 임차인에 따른 대응 전력

   1. 시장 판단하기 (전세가 귀한지, 세입자가 귀한지)

   2. 전세가 상승에 따른 투자 기회 잡기(전세상승분)

   3. 더 좋은 자산 마련

    1) 전세 낀 물건 사기 : 매수 시점에 임대 리스크 or 매수인 잔금 리스크

       주의사항: 기존 임대인 임차인 계약을 승계하는거라 가계약전 계약서 확인 필요!

     2) 주전 : 우리는 전세가 보다 매매가! 싸게사자!

     3) 법인 : 에어컨이 중요..  

장점 : 비교적 높은 전세가(개인과 비교시) + 임대차 3법 적용 x  / 단점 : 전세권 설정 +관리의 문제

= 법인의 업종,설립연도확인 및 특약확인(원상회복조건 + 전세권 설정시 임차인이 하기 등)

• 리스크 줄이기

   1. 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 파악

   2. 임대,최고가 고집 x : 욕심 vs 기회비용

   3. 시기별,지역별 분산투자 = 리스크 방어

   4. 다가봐야 확신이 생긴다 (안좋은곳도 가보자..)
   5. 무엇보다 싸게 사는게 중요!