열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 79조 알바]

아파트 거래는 매매로 완료되는 것일까?

내가 앞으로 살 집이라면 그럴지 모른다.

전세 레버리지를 이용하여 매입한 아파트라면?

매매로 끝나지 않았다.

나의 투자금을 결정할 전세 세팅 마지막 단계가 아직 더 남은 것이다.

그렇다면 전세는 단지 해당 단지의 전세 추세를 반영하여 적당히 설정하면 되는 것일까?

단지내 다른 평형과 전세 차이를 비교해보아야 한다

하위 평형보다 많이 비싸고 상위 평형과 차이가 없다면 해당 평형은 메리트가 없을 수 있다

잔금을 내 돈으로 치르지 않고 안전하고 빠르게 전세를 들이려면 전세 수요자에게 메리트 있는 가격을 제시해야 할 것이다. 

그럼 이렇게 끝나는 것일까? 전세 세입자가 그 단지의 물건만 보러 다닐까?

아니다. 그 지역 여러 단지의 매물을 비교하여 자신한테 가장 적정한 전세로 들어갈 것이다.

그렇다면 같은 단지뿐만 아니라 지역 내 비슷한 조건의 다른 단지의 전세가와도 비교해 보아야할 것이다.

그렇다면 이렇게 전세 세팅 전략은 완성될까?

아니다. 만약, 그 지역에 대량의 공급이 내가 전세를 세팅하는 기간에 예정되어 있다면?

대량 공급으로 인해 어느 정도 기간 전세가에 영향을 미칠 것이고

이에 대비하지 않는다면 내가 제시한 전세가는 공급으로인해 하락한 전세가에 비해 메리트를 갖지 못하여 외면 받을 수도 있을 것이다.

그렇다면 이 모든 상황을 전체적으로 고려하여 전세 세팅을 해야만 할 것이다.

이제 나의 대망의 아파트 매매는 이렇게 완성될 것이다.

이것은 근시안적인 전략이다.

전세 기간은 정해져 있다. 2년 또는 4년 언젠가는 임대 기간이 만료가 될 것이다.

가령, 내가 세낀 매물을 매입하는데 기존 2년을 살고 추가 2년을 사는데 2년 뒤 대량의 공급이 예상되어 있다면?

매매나 전세가가 하락할 수도 있어 추가 투자금 투입이 될 수도 있다.

단지내, 지역내, 지역 내외 공급뿐만 아니라 향후 전세 만기 시점에 대량의 공급이 있지 않은지도 체크해 보아야 한다.

이제 끝이다. 이로서 드디어 완성되었다?

내가 한두채 정도 매물을 매입하여 운용할거라면 그럴 수 있다.

만약 내가 3채 이상 다주택을 지향한다면?

1호기, 1년뒤 2호기 … 1년 차이로 만기가 도래할 것이다.

그렇다면 다시 1년뒤 3호기? 1호기와 3호기의 만기가 겹친다.

이때 큰 역전세라도 난다면 2채 아니 3채 이렇게 역전세를 처리해야할 수도 있다.

그렇다 전세 기간이 겹치지 않도록 또 지역도 겹치지 않도록 구성하는 전세 포트폴리오를 짜는 전략도 있어야 한다.

아파트 매매는 매매만으로 완성되는 것이 아니었다.

전세 세팅 완료 후 최종 세입자가 들어와 살아야 완료되는 것이다

그 과정에 무수히 많은 고려해야할 부분들이 존재하는 것이다.

앞으로 매매 시 이런 그 당시의 상황을 세심히 고려햐여 전세 세팅 전략을 세워야할 것 같다