경기도 과천시 과천 푸르지오써밋 아파트 수익율 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 10조 알바]

* 수익률 보고서 작성 방법 *

1. 아파트 단지 정보

- 매수 대상 아파트에 대한 기본 정보를 기록한다

- 아파트 규모를 알 수 있는 세대수 정보

- 거주 환경 중에 중요한 1가구당 주차 세대수 정보

- 구축의 경우 재건출(개발) 고려 용적률/건폐율 정보

- 아파트 나이를 가늠할 수 있는 사용승인일 정보

- 사람들이 선호하는 평형 비율이 어떻게 구성되었는지에 대한 평형 정보

신축의 경우 대부분 방3/화2이 기본이나 구축의 경우 방2나 화1이 있기때문에 구성 정보를 넣는다

1) 아파트명

2) 세대수 (전체 세대수, 전체 동수, 가구당 주차대수, 용적율, 건폐율) - 호갱노노/네이버 부동산

3) 입주연도 (사용승인일)- 호갱노노/네이버 부동산

4) 면적구성 (각 평형대 구성 정보, 방/욕실, 해당 평형의 전체 대비 구성 비율) - 호갱노노/네이버 부동산

5) 주소 - 호갱노노/네이버 부동산

6) 기본적인 위치 정보 (지도) - 주변 포함 지도, 단지만 나오는 지도 정보 - 카카오맵

7) 대표평형(84) 3개년 매매/전세 정보 - 호갱노노

2. 주변지도 (지역 정보)

- 도시 내 학교, 병원, 백화점/마트 등의 편의 시설 등 거주 만족도를 측정할 수 있는 정보

- 경쟁이 될 수 있는 동일 지역 내 아파트 정보

- 주변 지역으로 이동의 용이성을 측정할 수 있는 교통 정보

- 자족의 정도를 파악할 수 있는 주요 기업 정보

- 주요 업무 지구와 거리를 가시적으로 가늠할 수 있는 정보

- 동일 도심 이외 접근이 용이한 주변 지역의 백화점/마트, 병원 등의 정보, 그외 주목할만한 정보)

- 도심내 주요 시설과 인접한 지역의 주요 시설과의 연계성을 파악한 뒤 총평을 적어둔다

총평은 주요시설이나 교통접근성을 고려하여 거주만족도의 정도

자족의 정도 내지는 자족의 정도가 부족한 경우 주요 업무 지구와 빠른 접근성을 고려한 입지 판단

그외 이 아파트가 포함되 도시가 매수를 할 수 있을 정도의 다른 매력이 있는지에 대한 정보가 있으면

이를 토대로 해당 아파트의 발전 가능성 정도에 대한 정보를 기록해 둔다

1) 도심 정보 (학교, 병원, 백화점/마트, 주변 아파트 정보, 교통정보, 기업정보)

2) 주변 지역 정보 (주요 업무 지구와 거리, 백화점/마트, 병원)

3) 도심내 주요시설과 주변 지역 연계에 대한 의견

- 카카오뱁/아실

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3. 입지평가 - 직장

- 기준 : S - 30만명 이상 / A - 20만명 이상 / B - 10만명 이상 / C - 10만명 미만

- 소득수준 -> 소득수준은 해당 지역의 거주자들의 소비 능력을 가늠할 수 있는 주소지 기준 원천징수액과

해당 지역의 자족 능력을 판단할 수 있는 원천징수지 기준 원천징수액 통계 정보를 기록한다

- 자족능력 -> 해당 지역의 사업체 수와 해당 사업체에 종사하는 종사지 수에 대한 통계 정보를 기록한다

1) 원천징수액(연봉)

- 국가통계포털 > 주제별 통계 > 정부.재정 > 국세통계 > 국세통계(~최근) > 원천세 > 근로소득 연말정산 신고 현황

> 4.2.14.시군구별 근로소득 연말정산 신고현황(원천징수지)

> 4.2.14.시군구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)

2) 종사자수/사업체수

- 국가통계포털 > 기관별 통계 > 지방자치단체 > 해당지역 기본통계 > 사업체 > 종사 규모별 사업체수 및 종사자수

4. 입지평가 - 교통

- 주요 업무 지구와의 출퇴근 소요 시간 정보

- 위 3.입지 중 직장(자족능력)이 부족하면 대신 주요 업무 지구로 이동이 용이해야 하는데 그 정도를 측정하는 정보임

1) 주요 업무 지구로의 접근 시간 (수도권: 지하철 / 지방: 자동차)

- 카카오맵 -> 길찾기 에서 소요시간 측정 값

5. 입지평가 - 학군

- 학교 학업 성취도가 높다는 것은 자녀에 대한 학업에 대한 관심이 많다는 의미이고

평균적으로 자녀의 학업에 관심도는 소득 수준과 비례한다고 할 수 있다

결국, 학군이 좋다는 의미는 해당 지역의 소득 수준이 높으므로 매수가가 올라갈 여지가 크다고 판단할 수 있다.

- 해당 단지가 속한 행정구역 내 중학교의 학업 성취도와 특목고 진학율 정보를 기록한다.

1) 중학교 학업 성취도 정보

2) 중학교 특목고 진학 관련 정보

3) 학원가 관련 정보

- 아실(스크롤을 아래로 하면 학군 정보 있음)

or https://asil.kr/asil/sub/school_list.jsp

6. 입지평가 - 환경

- 백화점/마트 등의 거주 만족도를 향상 시키는 편의시설의 정도를 측정하는 정보이다

- 해당 지역 내와 인접한 지역 (1~2km)에 접근 용이한 편의 시설을 모두 카운트한다

1) 도심내 편의시설 - 카카오맵

2) 인근 지역 편의시설 - 카카오맵 주변 반경 재기 기능

7. 입지평가 - 공급

- 적정수요 => 인구수 * 0.5%

- 향후 3년이내 연평균 공급 물량 / 적정수요 => 판단기준

1) 공급입지평가 - 호갱노노 > 아파트 입주 예정 물량 기간 조정

8. 과거시세

9. 수익률 계산

- 과거 전저점 시세와 전고점 시세와 현재 시세 정보를 구하여 변화 추이를 분석한다

- 수익률 => (현 매매시세 - 매수가) / (매수가 - 전세가) x 100

현 매매시세 대비 차액과 전세 레버리지를 제외한 투자금 대비 수익을 계산한다

1) 수익률 계산 표 - 관련 정보는 호갱노노에서 구한다

- 저점, 고점, 현재

- 매매가, 전세가, 투자금, 전세가율

- 저점에서 매수 시 수익율 / 순수익

- 고점에서 매수 시 수익률 / 순수익

2) 수익률 대비 판단 의견

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10. 저환수원리 원칙으로 평가하기

- 저환수원리에 입각하여 수집하고 평가한 자료를 토대로 각각의 항목에 대한 적합 여부 판단과 근거 사유를 기록한다

11. 전체 총평

- 입지평가 저환수원리 평가를 토대로 투자 적격 여부에 대한 의견을 기록한다