"한방에 끝내는" 부동산 대출 용어 모음집!

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안녕하세요 주선하입니다 :-D

현재 내 집 마련 중급반을 수강중 인데요😊

부동산 대출 관련 궁금해 하시는 분들이 많았는데,

답변해드리기 위해 이것 저것 찾아보다가

관련 용어가 처음이고 낯선 분들이 계실 듯 하여

저도 공부하는 겸 부동산 대출 용어 정리를 해보았습니다 ^^

ㅣ DSR(Debt Service Ratio) 

    총부채 원리금 상환비율

     개인이 가진 모든 부채의 원리금을 적용

개인의 연간 소득을 기준으로 원리금(월별 원금+이자)상환액이

차지하는 비중이 얼마인지를 나타내는 비율

*DSR높을 수록 대출 한도 높음

즉, 모든 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 값

(이자율 낮을수록 대출 가능 금액이 높아짐)

예) 연 소득 1억, DSR 40%라면?

원금과 대출 이자의 합이 연 4천만원 이내로

대출 상한액이 제한되게 됩니다.

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부부 합산 DSR 산정은?

맞벌이 부부의 경우 DSR 산정하는 소득의 기준을 잡을 때 2가지 선택지가 있습니다.

1) 대출을 받으려는 사람(차주) 로 한정

2) 부부 소득 합산

부부 합산 소득은 부부 모두가 근로소득을 가지고 있는 경우(맞벌이)

두 소득을 합산하여 DSR에 적용합니다.

대출 한도를 늘리기 위해서는 부부 소득 합산으로 보는 것이 유리하지만

소득의 구분에 따라 한도 및 합산 유무가 달라집니다.

DSR 계산에 사용되는 소득은 다음과 같습니다.

● 증빙소득

급여 명세서, 소득금액증명원 등 증빙이 가능한 소득으로 자영업자(사업자) 및 근로자 모두 증빙 소득에 해당

(이 경우 한도의 제한 없이 맞벌이 부부의 소득 합산이 DSR)

● 인정소득

소득이 없거나 연 소득이 2,400만원 이하인 경우, 현재 납부하고 있는 국민 연금, 건강보험료 등을 근거로 추정하여 계산하는 소득

(이 경우 최대 5천만원까지 인정)

● 신고소득

인정소득과 동일한 조건으로, 사용한 신용카드, 체크카드 기준으로 추정하여 계산하는 소득

(이 경우 5천만원까지만 인정)

* 소득 합산 시 유의할 점

1) 소득 합산은 주택담보대출만 가능(사업자 대출 및 비주택 담보대출 불가)

2) 소득 합산 시 부부의 채무도 합산됨

3) 소득 합산 시 부부의 신용도 함께 합산됨

따라서 각자의 상황에 맞게 사용하시면 되겠습니다.

ㅣ 스트레스 DSR 

    총부채원리금상환비율

      주택담보대출에 한해 원리금 적용(다른 대출은 이자만 적용)

기존 DSR 규제에 스트레스(가산)금리 1.5%를 더하는 방식으로

미래의 금리변동 위험을 반영하기 위해 일정 수준의 스트레스 금리를 가산하는 제도로

금리가 변동될 가능성을 대비해 상환 능력을 더 엄격하게 평가합니다.

● 시행 이유

상환능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대를 방지하고,

고정금리 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모하고자 시행

● 기준

과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현 시점(매년 5월,11월 기준) 금리를 비교해 결정.

하한(1.5) - 상한(3.0%) 지정

예) 현재 금리 3%, 연간 상환액 2천만원

     → 금리가 5% 상승

     → 연간 상환액이 2천5백만원으로 증가

     이때 DSR이 미리 40%에서 50%로 상승하게되므로 금리 인상 등의 위험에 미리 대비하게 해주는 취지

ㅣ DTI(Debt to Income) 

       총 부채 상환 비율

소득 대비 총 부채 상환 금액이 어느정도인지 나타내는 비율

연간 부채 상환액이 연간 소득의 일정 비율 이내여야햠

*DTI 높을 수록 대출 한도 높음

● 계산법: (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 모든 대출 이자 상환액) / 연소득 x100

기본 보유 대출이 있는 경우, 납부하는 연 이자의 상환액을 알아야 계산 가능합니다.

예) 연소득 1억원, DIT 70% 이라면

총 부채의 연간 대출금 상환액은 7천만원을 초과하지 않도록 제한됨

ㅣ LTV(Loan to Value) 

     담보인정비율

자산(주택)의 가치 대비 대출액의 비율로

주로 주택담보대출의 대출가능금액을 산출할 경우 사용하며,

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 얼마나 최대로 빌려주는지 나타냅니다.

*LTV높을 수록 대출 한도 높음

● 생애 최초 : 규제지역 여부 관계 없이 9억원 이하의 주택일 경우 LTV 80% 적용

● 무주택자, 1주택자 : 규제지역 50%, 비규제지역 70% 적용

● 계산법: (대출한도/주택가격) x 100

예) 주택의 가격이 5억, LTV가 60%라면

대출 가능 금액은 3억으로 한정됩니다.

LTV는 지역이나 주택별로 다르게 적용되며,

적용 기준은 국세청의 기준 시간, 감정평가액, KB부동산의 시세 조건 중

금융기관이 자율적으로 선택합니다.

따라서 본인이 받고자하는 지역과, 자신의 상황에 따라 알아보는 것이 중요합니다.

📌 한 눈에 알아보기

아래 사이트에서 DSR, DTI, LTV, 대출가능액 등 계산이 가능하니,

필요하신 분들은 접속하셔서 확인해보시면 좋겠습니다.

금융계산기 : 네이버 검색 (naver.com)

DSR, 신DTI 계산 - 부동산계산기.com (xn--989a00af8jnslv3dba.com)

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ㅣ 그 외 기타 용어

ㅣ주택담보대출

   부동산, 토지, 건물 등 자산을 담보로 대출받는 방식

   (담보물의 가치에 따라 한도 결정, 신용대출에 비해 상대적으로 금리 낮음)

ㅣ신용대출

   개인의 신용도를 기준으로 대출 한도와 금리가 결정

   (신용 등급에 따라 한도 제한, 금리가 상대적으로 높음)

ㅣ 원금 균등 분할 상환

   대출 금액을 대출기간의 개월수(거치기간 있는 경우 거치 후 잔여 대출 기간 개월수)로

   균등하게 나누어 산정한 분할 상환금과 이자를 매월 납부

   ※ 계산법 : 대출금액 x 대출이자율 x 이자일수 /365

ㅣ원리금 균등 분할 상환

   대출금액과 이자 금액의 합계액을 대출기간의 개월수(거치기간 있는 경우 거치 후 잔여 대출 기간 개월수)로

   균등하게 나누어 산정한 분할상환원리금을 매월 납부

   ※ 계산법: 대출금애 x 대출이자율 / 12

ㅣ대환대출

   기존에 받은 대출을 새로운 대출로 대체

   (대출 이자율이 하락하거나 대출 조건이 개선될 때 진행)

ㅣ변동금리

   대출 기간 내 금리가 변동되는 방식

ㅣ고정금리

   대출기간 내 금리가 고정되는 방식

ㅣ 대출 관련 사이트

      주택담보대출 종류 및 금리 등 확인

# 나에게 적합한 주택담보대출 찾기

주택담보대출 찾기 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사 (hf.go.kr)

# 주택담보대출 상품 및 금리 비교

유용한 주택담보대출 정보 | 주택담보대출가이드 | 금융생활안내 | 금융생활 길라잡이 | 금융소비자보호 | (fss.or.kr)

# 대출 종류 및 신청 자격 확인

주택도시기금 (molit.go.kr)

# 은행별 금리 비교

전국은행연합회 소비자포털 (kfb.or.kr)

이렇게 부동산 대출 관련 용어에 대해서 알아보았는데요😊

실제로 자세한 내용은 관련 전문가의 도움을 받으시면 좋겠습니다.

작게나마 부동산 대출 용어를 이해하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

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