귀에 쏙쏙 들어오는 인생 강의

우선 익히 들었던 자모님 강의력에 저도 반해버렸습니다..! 이해가 안될 것도 되게 만드는 설명력 덕분에 너무너무 재미있게 술술 강의를 들을 수 있었고 그리고 자모님의 털털하고 긍정적인 사고방식도 제가 너무 본받고 싶었습니다. 

제가 배운 것들 잊지 않고자 기록해봅니다.

1. 자산 가치가 있으면서 거주도 하고 싶은 곳을 선택해야 한다! 그런데 육각형 단지를 찾으려 하기보다, 이정도면 썩 만족스럽네 살만하네~ 하는 느낌으로
2. 이게 최선일까? 하는 생각이 든다면 같은 돈으로 살 수 있는 최상급지 아파트까지 다 조사해보겠다. 그렇게 해서 같은 돈으로 상급지에서는 어느 수준의 아파트를 살 수 있는지 보고 나면 결정하는데 도움이 될 것이다.
3. 건물이 낡고 나면 땅만 남는다. 땅의 가치가 우선이다. 내가 살 수 있는 한 서울과 가까운 쪽으로 전진. 만약 연식을 보고 신축을 들어갔다면 낡기전에 갈아타야한다는 걸 알고 있어야 한다. 신축이 구축에 역전당하는 사례 있음
4. 더 많이 떨어진 곳이 있는데 어떡할까요? 더 싼 것보다 더 좋은 것으로 전진
5. 부동산 방문전 
   1. 단지의 모든 물건에 대해 층, 호수, 수리상태 정리하면서 예약할건 예약 
   2. 현장에서 꼭 확인할 것들 확인 : 구축일수록 어디를 수리해야할지, 협상카드로 쓸 수 있기 때문에 면밀히 봐야함.
6. 만기날짜와 거래 조건, 수리상태, 층/호수 잊기 전에 꼭 기록. (+ 나중에 전세 뺄때 등을 대비해 부동산 사장님 스타일 기록해두면 좋음)
7. 매매거래땐 가격 깎아주실 수 있는 센 사장님이 유리, 전세 뺄때는 세입자들이 좋아하는 친절하신 사장님이 유리할 수 있음.
8. 부동산 방문하면 전세 놓을 예정일 경우 전세 협조 여부 확인 (집주인 태도, 집주인 이사날짜), 세입자 낀 경우 만기날짜는 사장님께 확인
9. 부동산 사장님께 여쭤볼 수 있는 질문들 : 
   1. 타입별 구조에 따라 전세가가 다른가요? 
   2. 타입 다 보여주실 수 있나요? 
   3. 어떤 타입을 제일 좋아하나요? 
10. 신축인 경우 
    1. 타일 깨진 것 없는지, 
    2. 신축이라도 베란다 곰팡이, 
    3. 변기 막히지 않았는지 등.. 협상카드로 사용 가능
    4.  
11. 준신축 (2010년대)인 경우 
    1. 수리를 할지 말지 결정 (도배/장판/조명) 해야함. 
    2. 전세 잘 나가려면 도배/장판/조명 해야할까요? 그렇다고 하시면 해놓는걸 사는게 낫다. 
12. 구축 : 수리한지 얼마나 됐는지? 수리 상태에 따라 전세가 달라질 수 있으니 사장님께 문의
13. 수리 가격이 59기준 2천, 84기준 3천이므로 수리 잘 된 집을 천만원 이천만원 비싸게 사는 게 더 이득이다.
14. 같은 단지 안에서도 가격은 더 싸고, 조건은 전세 세팅에 유리하고, 수리상태가 더 좋은 물건을 골라야 한다. 
15. 매수 물건 선택 시 전세 낀 물건이면 
    1. 보증금이 시세 대비 낮게 꼈는지 아닌지 확인,
    2. 만기 확인
    3. 만기 6개월 이내면 세입자가 나갈 수도 있다. 따라서 1년 이상 남은 게 유리
16. 매수 물건 선택 시 전세 안 낀 물건이면
    1. 집주인 이사날짜
    2. 집주인 협의 가능 여부 (집주인이 이사 나가는 날짜가 고정되어있으면 나는 그 날짜에 무조건 세입자를 들어야 하므로 나한테 불리한 조건임)
    3. 매매 잔금은 3개월~4개월로 지정 (한 달 이내에 쳐달라는 건 불리한 조건)
    4. 전세 놓는 것에 협조해줄 집주인인지
17. 계약 순서
    1. 원하는 가격 협상 (500~1000만원)
    2. 협상이 안되어도 싸다면 매수
    3. 사장님 매수할게요, 이 조건으로요 
    4. 전세가 껴 있는 경우 : 전세 승계, 전세가 안 낀 경우 : 매도자가 세놓는데 적극 협조한다.
18. 계약시 잔금일은 협의하여 당길 수 있는 조건으로 (잔금일을 고정해놓으면 그 전에 들어오는 세입자들 다 놓침)
19. 전세를 일단 빼는 것이 가장 중요. 가격을 천만원 이상 싸게 내리더라도 잔금을 내가 치는 것보다 세입자 들이는 것이 리스크 헷지
20. 부동산 사장님이 전세 빼주는 게 아니라 내가 해야 하는 일
21. 사장님께 물어봐가며, 협의하며 하면 됨. 
22. 매매시 근저당 말소 특약
23. 주말동안 집을 보고 가므로 월요일에 전화해서 물어보고, 보러 왔는지, 왜 안한다고 하는지 보고 피드백 반영하기.
24. 세입자들은 보통 두 달 남겨놓고 움직이기 때문에 한 달 전까지 안빠지면 매매잔금 준비해야 함.
25. 욕망 전세가 금지! 최근 실거래가 기준으로 내놓기.
26. 전월세를 살기로 결정한다해도, 최소 5000만원 이상 보증금 확보 필요함. 너무 극단적으로 줄이면 리스크 대비에 취약
27. 계획없는 자산재배치/종잣돈 만들기는 초보에게 독이 될 수도 있다. 목돈이 생기면 경주마처럼 매매를 하려고 하기 때문
28. 언제 다시 떨어질까만 생각하는 사람과, 이 가격이 온다면 이 단지를 사야지라고 생각하는 사람은 너무 다르다!
29. 지금은 사람들이 ‘최상’으로 좋아하는 아파트(특히 신축)를 살 수 있는 시기가 지났을 뿐이다. 날라간 신축이 아쉬우면 그걸 쳐다보고 있더라도 지금 내가 당장 살 수 있는 단지도 같이 보고 있어야 한다.
30. 서울 구축, 경기 신축 비교하면 경기 신축 낡아지고 나면 땅의 가치만 남는다는 것을 기억해야함.
31. 방2개 복도식 구축이라도, 걔가 신축과 같이 누리고 있는 인프라를 봐야 한다. 
32. 경기 외곽 고점 찍은 분들은 손절이래도 얼른 정리하고 서울 안쪽으로 들어오는 게 좋다
33. 손해를 보더라도 편익이 더 큰쪽으로 움직여야 한다! 상승장에서 갈아타기 할 때보다 지금 갈아탈때 돈이 덜 든다면 이득이라고 생각하고 갈아타기
34. 손절이라도 1층 가격으로 내놓고, 손님이 붙는지 확인해 가격 조절
35. 하급지 회복할 때까지 기다리면 상급지랑 격차가 더 벌어지는 경우가 일반적이다. 상급지부터 시세가 움직이기 때문이다.
36. 영끌한 경우엔 원리금 현금이 내 손에서 빠져나가는 상황을 어서 정리해야함. 역전세는 내 물건에 돈이 더 깔리는 것 뿐이지만 원리금 상환 부담은 공중분해되는 것이다.
37. 강남 입성을 꿈꾸고 있다면 준비해야 하는 것
    1. 1급지 지역 공부 (매매가/전세가)
    2. 종잣돈 차곡차곡 모으기
    3. 한 번에 못들어가더라도 최종 목적지를 1급지로 두고 단계적으로 진행
38. 지방 중소도시 인구 50만인 곳은 땅의 가치가 없음.
39. 진주가 부산김해창원보다 이상하게 비싼데, 가치가 있기 때문일까요? 생각의 전환,, 부산김해창원이 공급으로 저평가 된것
40. 입주를 앞두고 있으면 전세가, 매매가가 흔들린다. 전세가가 낮아졌으니 돈은 더 들어갈 수 있지만, 기회가 될 수 있다.
41. 입주 전엔 전세가 낀 물건을 사는 것이 유리, 입주장엔 전세가가 싸질테니.
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