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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
열반스쿨 중급반의 마지막 수업인 주우이님의 강의를 들었습니다.
워낙 투자 인사이트가 많은 분이라 기대되는 강의였습니다.
필기하면서 열심히 강의를 들었고 후기 작성을 해 보겠습니다.
우선 이 강의는 수도권과 지방을 나누어서 지방투자에 대하여서도 자세하게 설명을 해 주시는 것이 좋았습니다.
특히 지방아파트의 투자핵심에 대하여 설명해 주시는 부분이 좋았습니다.
현시점의 투자금, 지방 투자의 장점, 리스크, 지방투자의 핵심을 설명해 주시어
내 투자금에 맞는 도시가 어디가 될지 정하는데 도움이 많이 되었습니다.
수도권이 많이 올랐다고 초조해 하지 말고 아직 오르지 않은 곳을 잘 보아야 한다고 하셨고 특히 지방은 저평가된 곳이 많아서 기회가 많다는 말을 듣고 빨리 앞마당 만들어야겠다는 생각을 하였다.
전세가율에 따라 투자금이 달라지기 때문 전세가율이 중요합니다.
지방은 80%가 적절한 전세가율이라고 하는데 부산은 전세가율이 낮고
중소도시의 전세가율이 대체로 높습니다.
아파트 매수지 수도권과 지방의 조건은 다릅니다.
수도권은 교통과 직장, 공급을 보아야 하며
지방은 학군과 환경, 공급을 보아야 한다.
서울은 강남 1시간 이내가 입지독점성이 높으며 1급지, 2급지 등이 정해져 있지만 단지를 반드시 보아야 합니다. 1급지의 모든 단지가 2급지의 모든 단지보다 반드시 좋은 것이라 할 수 없습니다.
급지를 보되 단지의 가치를 다져 보아야 합니다.
전세가율은 한국부동산원, kb 부동산, 부동산 지인 등에서 자료를 볼 수 있으며 자신이 가진 종자돈에 맞는 지역을 모조리 훑어보아야 합니다.
자신의 투자금에 맞는 지역과 자신의 투자금보다 약간 높은 급지를 같이 보는 것이 앞마당을 넓히는데 도움이 됩니다.
절대적 저평가 시장에서는 전고점 대비 20% 하락했는지를 보아야 하고 상대적 저평가 시장에서는 비슷한 가격 중에서 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트를 찾아야 합니다.
즉, 우리는 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아야 한다.
나에게 맞는 단지를 찾으려면 아는 단지가 많아야 합니다. 그래야 내가 보고 있는 단지가 저평가 된 단지인지에 대한 확신이 생길 수 있습니다.
그리고 아는 단지의 가격을 잘 기억해야 합니다.
아파트 가격을 외우고 아파트 가격을 외울 수 있는 방법을 연구해야 합니다.
5순위 시세표를 꼭 만들어 봐야겠습니다.
임장을 할 때는 핵심지역부터 임장하고 나에게 맞는 지역을 임장하라
지방투자를 할 때는 50만 명 이상의 인구규모를 가지고 있고 전세가율, 입주물량을 반드시 확인합니다. 소도시일수록 입주물량이 엄청 중요합니다.
지방투자를 할 때
인구 전세가율, 공급은 교집합이 되어야 한다.
도시의 인구가 많을수록 상승가가 높습니다.
아파트 가격의 흐름을 볼 때는
대장 아파트의 가격흐름을 봅니다.
9월에 앞마당 만들고 올해가 가기 전에 앞마당을 어디 만들지 정해야 합니다.
주우이님 강의를 들으니 창원으로 해야겠다는 생각이 들었습니다.
적용점을 보면 다음과 같습니다.
1. 똘똘한 한 채와 두 채를 사는 것 중에 무엇이 좋을까?
- 어떤 아파트를 사는 것이냐가 중요하다.
좋은 아파트를 좋은 가격에 사느냐가 중요하다.
2. 수도권 투자는 입지 독점성, 전세가율, 내 투자금의 교집합을 충족해야 한다.
-지방투자는 인구, 전세가율, 공급은 교집합이 되어야 한다.
3. 지방 투자는 인구수가 많으면 기대 수익률도 크다. 인구가 많을수록 상승가가 높다.
4. 지방의 전세가는 공급물량과 밀접한 관련이 있으므로 공급물량을 보는 것이 아주 좋다. 또한 전세 기간을 정할 때는 공급물량이 있는 시기를 바뀌어가서 하도록 한다. 전세 기간이 2년이 아니라 3년으로 할 수 있고 1년 정도는 세입자가 살고 있는 전세기간이 1년 남은 물건을 구입한다.
5. 수도권과 지방의 투자 금액을 정해 주셨는데 나의 투자금으로 창원이 적절한다. 창원은 김해 공급물량도 같이 보는 것이 좋다.
6. 수도권과 지방의 비교평가 방법은
흐름이 비슷한 아파트를 비교해 본다.
전고점을 확인하여 비교한다.
(예. 부산 해운대구와 서울 동대문구의 아파트를 가격 비교하고 전고점을 비교한다. )
이 비교가 어려우므로 수도권은 수도권대로 지방은 지방대로 비교하는 것이 좋다.
4. 1억 5천 정도의 금액으로 지방투자를 한다면 수도권과 비교를 해 보아야 한다.
5. 목표달성을 위해 지금 당장 해야 하는 것은 앞마당 3개를 만든다. 최소한 3개가 있어야 비교를 할 수 있다.
6. 지방투자는 수익이 나면 매도하여 수익을 실현한다.
단, 입지가치가 높은 곳(대구 수성구, 대전 둔산동)은 보유해도 된다.
7. 수도권 투자-장기보유를 원칙으로 한다.
8. 전세 사이클은 지방과 수도권 모두 우상향한다.
지방 사이클 5년, 수도권은 10년 사이클
9. 잃지 않는 투자의 반복이 중요하다. 지금 시장이 잃지 않는 투자를 하기 좋은 시장이다.
10. 투자전략으로 더 좋은 곳에 자가를 사 놓고 내가 살아야 하는 곳은 전세로 산다.
11. 나의 투자금보다 약간 높은 급지와 내 투자금에 맞는 투자금을 보고 지역을 모두 보라.
**좋은 강의, 특히 지방투자에 관하여 자세하게 안내하여 주신 주우이 강사님께 감사를 드립니다.
열심히 독강임투하여 좋은 투자자가 되겠습니다.
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