내집마련 후보 (매매가: 4~6억/ 투자금: 2억 이내) (24.9.2.기준)_
투자금 1억 대 & 매매가 4억대
* 휘경주공2단지 (01년, 800세대)-17A평 (방2화1 복) 4.425/2.75억 투자금 1.675억
-전세가율: 62%, 전고점: 5.85억 (하락률: -24%)
학군: 휘봉초 (학급당 학생수: 20명/ 총 학생수: 677명)
(+) 주변 휘경여중 학군, 초중고가 모여있음
(-) 비역세권
-강남역과 52분 (버스타고 면목역이동, 7-> 신분당선)입지) 교통(강남52분, 버스1, 환승1), 환경: 균질성 나쁘지 않으나 상권 발달 X
가격) 저평가(전고점 대비 -24%), 전세가율 60% 이상
=> 감당가능한 매매가, 전고점 대비 많이 투자로도 가능한 단지 ***
투자금 2.5억 이하 & 매매가 6억이하
1) 방1화1 복도식
-현대백조(97년, 13평) vs 현대리버빌2차 (99년, 18평)vs 현대3차아이파크(97년, 17평)
=> 입지적으로 봐도 현대백조.. 선택해야 할 듯..
(1) 현대백조 (97년, 438^_임대 153^)
13평 매5.7(저층)/전3 투자금 2.7억
전세가율 53%, 전고점: 6.42억(하락률: -11%)
(+) 땅이 좋다… 방이역 역세권, 주변 상권 좋고, 오금초(21명, 633명) &세륜중과도 가까움, 평지, 강남역까지 버스로 30분
(-) 소형평형, 임대 多
(2) 현대리버빌2차(99년, 384^)
18평 매 5.8/전3.5 투자금 2.3억
전세가율 60%, 전고점 7.5억 (하락률: -23%)***
(+) 땅이 좋다…. 강동구청역 도보 10분, 토성초(19명, 658명) 가까움
(-) 주변이 다 빌라, 송파구 내 비선호생활권(풍납동)
(3) 현대3차아이파크(97년, 1,162^)
17평 매 5.4/전3 투자금 2.4억
전세가율 56%, 전고점 6.94억 (하락률: -15%)
-신영초(16명, 427명)
-신도림역까지 버스로 이동 필요 (1정거장), 옆에 도림천, 그러나 동은 대림동
(+) 대단지이고, 단지 내 분위기는 좋은 편
(-) 대림동.. 옆에 고가교 위치하고, 주변 빌라 多
깨) 확실히 2급지 땅이 전고점이 높다
결론) 방1화1복도식 구조로 원픽은 97년식 현대백조!
방이동 생활권을 누릴 수 있고, 땅이 워낙 좋아서 5억대 금액이면 얘를 선택하지 않을까? 다만 구조가 아쉬움..
* 현대백조 13평 매5.7(저층)/전3 투자금 2.7억
=> 계속 지켜보면서 가격 시세트래킹 하기!
2) 방2화1 복도식
-상도동LIG 건영 14평 vs 신림동부 21평 vs 한신한진 24평 vs 길음뉴타운경남아너스빌 19평 & 21평
=> 입지적으로 봤을 때 상도동LIG건영이 좋다! 근데 평형&전고점을 보면 한신한진이 좋음!
(1) 상도동LIG건영 (97년, 1,376^_임대 552^)
14평 매 5.8/전3.3 투자금 2.5억
전세가율 57%, 전고점 6.28억 (하락률: -8%) => 별로 안빠졌음
-영본초(19명, 699명) (먼 편)
(+) 비역세권이나 노들역(9호선), 상도역(7호선) 버스로 이용가능(강남접근성 & 여의도접근성이 좋음)
(-) 상도동 언덕, 임대비중 높음
(2) 신림동부(93년, 592^_임대 96^)
21평 매6/전3.9 투자금 2.1억
전세가율 65%, 전고점 6.73억 (하락률: -11%)
(+) 신림역 역세권(도보 15분) & 평지: 강남역 26분
(-) 나홀로 단지, 오래된 구축단지, 신림초(18명, 475명)과 멀고 주변 다 빌라…
(3) 한신한진(98년, 4,509^)
24평 매6/전3.8 투자금 2.2억
전세가율 63%, 전고점 7.4억 (하락률: -19%) ****
(+) 대단지, 상가 탄탄하다! 주변 초,중 위치해있음
(-) 언덕.. 심한 언덕…. 버스로 한성대입구역까지 이동해야함.. (도보 22분 ㅠ)
(4) 길음뉴타운경남아너스빌(99년, 860^)
19평 매5/전2.85 투자금 2.15억
전세가율 57%, 전고점 6억 (-17%)
21평 매5.1/전3.1 투자금 2억 ***
전세가율 61%, 전고점 6.3억 (-19%)
(+) 길음역(4호선) 도보로 이동가능(16분)
(-) 옆에 내부순환도로(소음), 길음뉴타운과 소속된 느낌 X
결론) 방2화1 복도식 구조 (투자금 2.5억 이내)에서는
입지적으로는 상도동LIG건영이 제일 좋지만 가격이 많이 빠지지 않았음.
평형&전고점을 고려했을 때는 한신한진이 제일 좋음 (유일한 전고점 7억대)
전고점 대비 하락률 15% 이상) 휘경주공2단지, 한신한진, 길음뉴타운경남아너스빌
나의 선택) 한신한진!!! or 휘경주공2단지
비역세권인건 감안하자.. 언덕이라는 단점이 있음에도 대단지가 주는 안정감& 단지분위기가 좋았던 한신한진!
매매가 5~6억대이면 한신한진 > 휘경주공2단지 > 길음뉴타운경남아너스빌
휘경주공2단지 17A평은 내집마련으로 원픽!
내집마련) 휘경주공2단지 17A평 매4.425/전2.75억 (투자금 1.675억)_ 전고 5.85억(-24%)
투자) 한신한진 24평 매6/전3.8 (투자금 2.2억)_전고 7.4억(-19%)
최종후보)
- 휘경주공2단지 (01년, 800세대) 17A평 (방2화1 복) 4.425/2.75억 투자금 1.675억/전세가율: 62%, 전고점: 5.85억 (하락률: -24%)
- 현대리버빌2차(99년, 384^) 18평(방1화1 복) 5.8/3.5 투자금 2.3억 /전세가율 60%, 전고점 7.5억 (-23%)
길음경남아너스빌 21평 5.1/3.1 투자금 2억 / 전세가율 61%, 전고점 6.3억 (-19%)
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