열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 40기 송꿀오소리]

요약

1. Why? -왜 투자를 해야 하는가
: 통장에 돈을 넣어두는 것은 돈을 갉아먹는 것이다. 인플레이션을 따라갈 수 없이 때문이다. 한국은 노년 노동과 빈곤율이 높은 국가이며 연금만으로 노후를 준비하기에는 충분하지 않다.

2. Direction -당신과 돈이 가야 할 방향
: 내 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방향으로 가야한다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 '생산 자산'을 구입하고 지출을 통제한다. 그 생산 자산으로 부동산을 선택한 이유는 정보대칭과 레버리지 때문이다. 주식은 개인 투자자 입장에서 회사 경영진의 마인드와 운영을 확인 하는 게 쉽지 않기 때문이다.

3. What -평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
: 잃지 않는 투자를 하려면 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적는 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 재 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이 있어야 한다. 비교 대상을 많이 가져야한다. 가급적 절대적인 가격이 높지 않은 물건들에 투자한다. 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률면에서는 대단한 장점이 없기 때문이다. 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량 보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다.

4. Concept -성공 투자를 위한 필수 지식
: 투자의 목적은 비근로소득을 얻기 위함이다. 그 시스템을 만들기 위해서는 종잣돈이 필요하다. 먼저 할 일은 지출을 관리하는 것이다. 전세 투자 시스템은 2년에 한 번씩 물가 상승률분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다. 또 하나 여기서 놓치지 말아야 하는 건 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것이다. 전세 투자는 급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다.
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현대 가치 대비 싼 것을 사면 가능하다. 셋째, 역전세 리스크 대비 가능한가?

5. How -누구나 따라할 수 있는 투자 메뉴열
: '아는 것'에 그치지 말고 '행동하기'
전세 대란의 시기에는 매매가 가까이 오른 전세가에도 불구하고 사람들은 집을 사지 않는다. 이 과정에서 가격의 차이가 적어 어쩔 수 없이 집을 사는 사람들이 생기면 하락세인 집값의 지지선이 생긴다. 흐름에 따라 시장이 반등하면 건설사들이 분양을 시자한다. 매매가도 활기를 띄며 상승세를 보이고 매매가와 전세가가 동시에 상승한다. '과열'이라는 단어가 나오며 정부가 규제를 시작한다. 하락기로 접어드는 시점이 오면 미분양이 늘어나고 활황기에 분양된 물량에 실제 입주를 하며 시장의 수요를 압도하게 되면 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다. 바로 수요과 공급의 시차 때문이다. 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 이런 흐름은 전국이 다같이 동시에 움직이지 않는다. 따라서 지금 어딘가에도 바닥을 다지는 지역이 있을 것이고 투자할 곳은 반드시 존재한다.
전세가율이 높고 자격이 저렴하다면 임장을 한다. 기존에 알고 있던 지역과 비교하여 저렴하게 느껴지는 곳은 구체적으로 물건을 살펴본다. 역전세나 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인한다. 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 늘고 있거나 물량이 많다면 공급 과잉이다. 지역을 살펴보며 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모의 아파트를 정리하고 공급을 확인해 임장지역을 선정한다.
임장 전 손품을 팔아 입지를 확인 할 때 대표적인 것이 직장, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등이다. 현장 조사 전 가치, 즉 입지에 대한 조사를 미리 끝마친다. 그 후 현장에 나가 내가 조사한 것과 다른 것이 있는 지 직접 확인한다. 결국 많이 가봐야 하는 것이다. 가장 비싼 아파트부터 저렴한 아파트까지 지도에서 위치를 확인한다. 앞서 정했던 투자 기준에 맞는 단지를 찾으면 부동산에 전화를 걸어 매물을 찾는다. 부동산에서 나올 때 가장 좋은 물건 하나가 떠올라야 한다. 이후 임대에 영향을 미치는 요소는 가격, 입주 가능 시기, 집의 상태, 사람이다. 협상 과정에서 조급한 마음은 버려야 한다.

6. Mind -당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
: 현실을 바꾸고 싶다면 행동하라. 투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래가야 한다. 그리고 오래가려면 함께 가야 한다. 내가 먼저 나누며 좋은 사람이 되면 나의 곁에 좋은 사람들이 채워질 것이다.

느낀점과 적용할 점
: 왜 투자를 하기로 마음 먹었는지, 어떻게 행동해야 하는 지 다시 상기하게 되었다. 매번 강조해도 부족한 저평가 여부를 알기 위해서는 비교 대상이 많아야 하고 그러기 위해서는 임장만이 답이다. 첫 임장과 보고서를 경험한 후 아직도 두번째를 시작하지 못하고 있는 나를 반성했다. 삶을 바꾸고 싶다면서 행동하지 않고 있었다. 일이 바빠서, 날이 더워서, 휴일이 적어서... 핑계만 가득했었다. 남은 3개월 앞마당 많이 만들어서 내년초에 1호기 꼭 투자하자. 그리고 투자금이 적어 고민이면 지출도 더 통제하고 종잣돈을 더 만들어야 한다. 월급이 정해져 있는 직장인 상황에서 수입을 더 늘리는 것은 직업을 바꾸지 않으면 불가능하고 다른 업무를 병행하기에는 투자에 집중할 시간이 부족하다. 들어오는 돈은 정해져있으니 소비를 줄이자. 특히 9월에는 주말에 쉬는 날이 없으니 사람들 만날 일도 없어서 임장 다니기 좋을 듯하다. 종잣돈 모으면서 앞마당 넓히기. 행동하자